Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2013 по делу n А50-22201/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

нежилые помещения общей площадью 198,3 кв. м. в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, пр. Комсомольский / ул. Соловьева, 77/7;

 на основании статей 166 – 168 ГК РФ, статьи 6 ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (л. д. 3-6).

В соответствии с  пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи от 10 апреля 2012 года и последующих договоров в отношении данного объекта недвижимости истец, департамент имущественных отношений администрации г. Перми, ссылается на то, что на момент заключения 10 апреля 2012 года у ООО «ЭСКО» как у арендатора объекта имелась задолженность по оплате арендной платы, поэтому данное общество не соответствовало условиям предоставления преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

Согласно подпункту 2 статьи 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе,  при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Задолженность по арендной плате и неустойкам за арендуемое имущество у ООО «ЭСКО» имелась как на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, так и на момент заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Данное обстоятельство подтверждается постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2011 года по делу № А50-14529/2011, которым утверждено мировое соглашение, заключенное департаментом имущественных отношений администрации г. Перми и ООО «ЭСКО», согласно которому общество признает требования по взысканию задолженности по арендной плате за пользование  объектом нежилого муниципального фонда в  виде встроенных нежилых помещений в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Комсомольский пр./Соловьева, 77/7, за период с марта 2010 года по июнь 2011 года в размере 345 195,28 руб., а также требования по взысканию пени за период с 26 марта 2010 года по 28 июня 2011 года в размере 50 000 руб. (л. д. 64-68).

В силу части 1 статьи 180 АПК РФ постановление суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия.

Таким образом, факт наличия задолженности по арендной плате за период с марта 2010 года по июнь 2011 года и по оплате пени подтвержден самим обществом, заключившим данное мировое соглашение.

Доказательства того, что задолженность по мировому соглашению за указанный период погашена ООО «ЭСКО» в срок до 23 декабря 2011 года, то есть до обращения к департаменту с заявлением о выкупе арендуемого имущества, равно как и после указанной даты, им в материалы дела не представлены (статья 65 АПК РФ).

То обстоятельство, что срок исполнения утвержденного мирового соглашения определен до 25 декабря 2011 года, не имеет значения для правильного рассмотрения дела, поскольку для суда значимым в данном случае является факт наличия задолженности по арендной плате на день подачи заявления.

В подтверждение наличия задолженности по арендной плате в сумме 229 921 руб. 33 коп.  и неустойки в сумме 67 161 руб.58 коп.  за следующий период, то есть за период с 01 июля 2011 года по 27 апреля 2012 и за период с 26 июля 2011 года по 26 апреля 2012 года соответственно, истцом представлено решение Арбитражного суда Пермского края от 14 января 2013 года по делу № А50-22889/2012, вступившее в законную силу (л.д.51-53).

Факт наличия у ООО «ЭСКО» задолженности как на момент обращения с заявлением, так и  на момент заключения договора купли-продажи арендуемого им муниципального имущества  подтверждается и сводами по счетам 76-5, 76-51 за период с 01 января 2012 года по 30 апреля 2012 года (л. д. 24-25).

Иного ответчиком  ООО «ЭСКО» суду не доказано (статья 65 АПК РФ).

Отсутствие со стороны истца действий по взысканию суммы задолженности по мировому соглашению в принудительном порядке, равно как и обращение в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате  после обращения с настоящим иском  (дело № А50-22889/2012, л. д. 51-53, 69-73),  не имеет значения для правильного рассмотрения дела (часть 2 статьи 65, часть 1 статьи 168 АПК РФ).

Таким образом, договор купли-продажи от 10 апреля 2012 года заключен департаментом имущественных отношений администрации г. Перми с ООО «ЭСКО», имеющим задолженность по арендной плате и неустойкам, то есть с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 ФЗ № 159-ФЗ, то есть с нарушением требований названного ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» также установлено, что ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

Следовательно, договор купли-продажи от 10 апреля 2012 года является недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 ГК РФ с момента его совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Включение в текст договора от 10 апреля 2012 года пункта 5.1, согласно которому стороны подтверждают  выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ (л. д. 9-15), в отсутствие доказательств соответствия покупателя названным условиям (статья 68 АПК РФ) не является обстоятельством, исключающим возможность признания такого договора недействительным (ничтожным).

Поскольку последующий договор купли-продажи от 25 мая 2012 года заключен ООО «ЭСКО» (продавцом), право собственности которого возникло на основании ничтожной сделки, данный договор, равно как и договор о переводе долга по договору купли-продажи от 10 апреля 2012 года, также являются недействительными (ничтожными) сделками (статьи 168, 209 ГК РФ).

При таких обстоятельствах исковые требования департамента имущественных отношений администрации г. Перми о признании недействительными (ничтожными) договоров от 10 апреля 2012 года и от 25 мая 2012 года подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено также требование о применении последствий недействительности названных сделок в виде возложения на ООО «Капитал – Строй» обязанности по возврату спорных нежилых помещений муниципальному образованию г. Пермь в лице департамента имущественных отношений администрации г. Перми.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что в настоящее время владельцем имущества, возврата которого в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки просит истец, является ООО «КАПИТАЛ-Строй», которому имущество передано в момент подписания договора купли-продажи от 25 мая 2012 года (пункт 1 раздела 3 договора, л. д. 16-18, 43).

ООО «КАПИТАЛ-Строй» стороной договора купли-продажи муниципального имущества от 10 апреля 2012 года не являлось и приобрело имущество у ООО «ЭСКО» по договору от 25 мая 2012 года.

Таким образом,  между истцом и ответчиком ООО «Капитал - Строй» договорные отношения отсутствуют. Изложенное исключает возможность применения последствий недействительности сделки, а спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению в установленном законом порядке.

Следовательно, в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки следует отказать.

Требование департамента имущественных отношений администрации г. Перми об указании в резолютивной части судебного акта на то, что он является основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности на помещения, также удовлетворению не подлежит, поскольку решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП (абзац 3 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22).

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Пермского края от 04 марта 2013 года подлежит изменению на основании подпункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Довод ООО «КАПИТАЛ-Строй» о том, что департамент имущественных отношений администрации г. Перми совершил ряд последовательных действий, направленных на добровольное отчуждение муниципального имущества, - заключил договор купли-продажи, зарегистрировал переход права собственности, передал объект покупателю, дал согласие на заключение договора купли-продажи и договора  о переводе долга – в отсутствие доказательств соответствия ООО «ЭСКО» признакам, указанным в статье 3 ФЗ № 159-ФЗ, не имеет значения для правильного рассмотрения дела (часть 2 статьи 65, часть 1 статьи 168 АПК РФ).

Вывод суда первой инстанции об обоснованности довода ответчика ООО «Капитал - Строй» о злоупотреблении правом со стороны истца несостоятелен.  В силу статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Из материалов дела не усматривается, что истцом используется право исключительно с намерением причинить вред ответчикам, доказательств наличия указанных намерений ООО «Капитал – Строй» не представлено (статья 65 АПК РФ). При этом следует отметить, что договоры купли - продажи муниципального имущества направлены на возмездное отчуждение субъектам малого и среднего предпринимательства из муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества. Однако, как пояснили представители сторон в судебном заседании, оплата спорного объекта покупателем не производилась. Данное обстоятельство также свидетельствует об отсутствии злоупотребления правом со