Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 по делу n А60-32600/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-837/2013-ГК

г. Пермь

23 июля 2013 года                                                   Дело № А60-32600/2012­­

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июля 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей  Дюкина В.Ю., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,

при участии представителя истца - общества с ограниченной ответственностью  Консультативно-диагностический центр "Консилиум" – Копылова К.В. (доверенность от 10.01.2013),

экспертов Зубкова О.Г., Санжиева А.А.,

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрел в судебном заседании вопрос о возобновлении производства по делу и рассмотрении апелляционной  жалобы истца  общества с ограниченной ответственностью  Консультативно-диагностический центр "Консилиум" по существу

на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 20 декабря 2012 года

по делу № А60-32600/2012,

принятое судьей Чукавиной Т.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью Консультативно-диагностический центр "Консилиум"

к Администрации города Екатеринбурга

третье лицо: Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации г.Екатеринбурга 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи арендуемого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Консультативно-диагностический центр «Консилиум» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Департаменту по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга (далее – департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества. Истец просил изложить п. 2.1 договора от 21.10.2011 № 693 купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа в следующей редакции: «2.1. Цена объекта составляет 17 630 000 руб. без учета НДС. В счет уплаты оговоренной цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, в размере 7 777 439 руб. 81 коп. С учетом этого долг покупателя по оплате объекта составляет 9 852 560 руб. 19 коп.». Также истец просил указать в договоре, что график платежей в части размера платежей корректируется с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в цену выкупаемого объекта, а именно покупатель уплачивает продавцу долг по оплате объекта в размере 9 852 560 руб. 19 коп. в течение 60 месяцев равными ежемесячными платежами.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца произведена замена ответчика на Администрацию г. Екатеринбурга, департамент привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2012 исковые требования удовлетворены частично, принят пункт 2.1 договора от 21.10.2011 № 693 купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа в следующей редакции: «2.1. Цена объекта составляет 17 630 000 без учета НДС. В счет уплаты оговоренной цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, в размере 198 454 руб. С учетом этого долг покупателя по оплате объекта составляет 17 431 546 руб.». График платежей в части размера платежей корректируется с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в цену выкупаемого объекта, а именно истец (покупатель) уплачивает ответчику (продавцу) долг по оплате объекта в размере 17 431 546 руб. в течение 60 месяцев равными ежемесячными платежами.

Не согласившись с решением суда, общество направило апелляционную жалобу, в которой просит  решение суда изменить, изложить п. 2.1 договора от 21.10.2011 № 639  купли – продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа в редакции общества. В обоснование доводов жалобы общество указывает на то, что суд первой инстанции, в нарушение ст. 82 Арбитражного кодекса Российской Федерации, необоснованно отказал истцу в удовлетворении ходатайства о проведении судебной строительно-технической комиссионной экспертизы с целью определения того, какие из работ, выполненных истцом в период с 2004  по 2010, являются неотделимыми улучшениями выкупаемого объекта. Кроме того, указывает на то, что судом исследованы не все представленные истцом документы, подтверждающие объем произведенных улучшений потребительских качеств арендуемого истцом  объекта недвижимости, что существенно повлияло на итоговую стоимость объекта. Так же считает неправомерным зачет в счет 1 120 933 руб. -суммы неотделимых улучшений сумму льготы в виде частичного освобождения истца от внесения арендной платы на период с  01.10.2005 по 01.10.2006 в размере 917 360 руб. 64 коп. По мнению общества, данная сумма льготы должна быть отнесена ко всей сумме капитального ремонта, а не исключительно к размеру стоимости неотделимых улучшений, который  признан ответчиком.

Установив, что между сторонами имеется спор о стоимости и объеме неотделимых улучшений, для определения объема и стоимости выполненных работ, соответствия выполненных работ капитальному ремонту и отнесению к категории неотделимых улучшений, для определения которых в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  может быть назначена экспертиза, апелляционный суд определением от 19.03.2013 назначил по делу экспертизу. Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Относятся ли  работы, выполненные обществом «КДЦ «Консилиум»  в арендуемом объекте  по адресу: г. Екатеринбург, ул.  Военная, 22, лит. А за период с 2004 по 2011, к неотделимым улучшениям?

2. В случае если в результате указанных работ  возникли неотделимые улучшения объекта, определить какова их рыночная стоимость  по состоянию на 16.06.2011?

Производство по делу приостановлено.

В связи с поступлением в суд заключения экспертов, производство по делу было возобновлено, однако ввиду поступления возражений администрации на заключение экспертов, рассмотрение дела было отложено, эксперты вызваны в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании 22.07.2013, представитель общества доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, эксперты дали пояснения по возражениям, изложенным администрацией, а также ответили на вопросы суда и представителя истца.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между обществом и администрацией при заключении в порядке реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права выкупа объекта муниципальной собственности договора от 21.10.2011 № 693 купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа, возникли разногласия относительно цены объекта в части стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет оплаты по договору купли-продажи муниципального нежилого фонда.

Поскольку соглашение по данному вопросу между сторонами сделки не достигнуто, общество обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Из материалов дела усматривается и департаментом не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения произведен обществом с согласия собственника объекта (письма от 06.10.2003 № 02.18.4-14-10289, от 31.08.2007 № 02.092-23-11824 подтверждают согласие арендодателя на осуществление капитального ремонта и ремонт арендуемых помещений).

Таким образом, проведение капитального ремонта, в результате которого возникли неотделимые улучшения, проведено с согласия арендодателя и с учетом императивного характера ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений подлежит зачету в счет выкупной цены выкупаемого имущества.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно стоимости и объеме неотделимых улучшений, для определения их объема и стоимости, соответствия выполненных работ капитальному ремонту и отнесению к категории неотделимых улучшений, апелляционным судом назначена экспертиза, с постановкой перед экспертами следующих вопросов:

1. Относятся ли  работы, выполненные обществом «КДЦ «Консилиум»  в арендуемом объекте  по адресу: г. Екатеринбург, ул.  Военная, 22, лит. А за период с 2004 по 2011, к неотделимым улучшениям?

2. В случае если в результате указанных работ возникли неотделимые улучшения объекта, определить какова их рыночная стоимость  по состоянию на 16.06.2011?

Согласно заключению экспертов, в указанный период обществом проведены работы, результаты которых относятся как отделимым, так и неотделимым улучшениям. При этом рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 16.06.2011 определена экспертом в размере 14 467 753 руб.

В судебном заседании эксперты дали пояснения относительно методики определения стоимости неотделимых улучшений, а также относительно их износа и степени повреждений (как пояснили эксперты, износ минимальный и не может повлиять на рыночную стоимость неотделимых улучшений).

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и оценивается судом наряду с иными доказательствами по делу.

Оценив порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности, а также заключение экспертов, полученное в результате проведенной по делу судебной экспертизы, апелляционный суд полагает возможным принять в качестве достоверной стоимость неотделимых улучшений, вошедшую в рыночную стоимость оцениваемого объекта, определенную экспертами.

Вместе с тем поскольку экспертами оценивались все проведенные арендатором работы на предмет их отнесения к неотделимым улучшениям, и принимая во внимание, что стоимость части этих работ компенсирована обществу в виде предоставления льготы по арендной плате в сумме 917 360 руб. 64 коп. (что обществом не оспаривается), апелляционный суд полагает возможным уменьшить размер неотделимых улучшений на ту часть, которая обществу компенсирована (14 467 753 руб. – 917 360 руб. 64 коп.), в результате чего стоимость неотделимых улучшений, на которую подлежит уменьшения выкупная стоимость, составляет 13 550 392 руб. 36 коп.

Довод администрации и вывод суда первой инстанции о том, что работы, поименованные как работы по ремонту кровли фактически являются работами по возведению мансардного этажа, признается апелляционным судом ошибочным с учетом того, что в стоимость неотделимых улучшений вошли только работы по ремонту непосредственно кровли, которые подлежали проведению независимо от наличия (отсутствия) мансардного этажа.

Как пояснили в заседании эксперты, отделочные работы в мансардном этаже не проведены, помещения не эксплуатируются, все работы, поименованные в экспертном заключении и отнесенные к тем видам работ, в результате которых возникли неотделимые улучшения здания, повлиявшие на его рыночную стоимость, являлись работами по ремонту (замене) кровли, без которых не может функционировать здание в целом не зависимо от количества этажей в нем.

Доказательств иного, в том числе того, что в стоимость неотделимых улучшений включены работы, в результате которых возникли новые помещения, являющиеся собственностью общества (помещения мансарды), суду не представлено, судом данные обстоятельства не установлены.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку администрация возражала против зачета стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены, вместе с тем судом признаны данные требования общества обоснованными, судебные расходы, к которым относятся расходы по государственной пошлине и расходы, подлежащие выплате экспертам, относятся на администрацию, как на проигравшую сторону.

С учетом  изложенного и руководствуясь ст. 104, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда  Свердловской области от 20 декабря 2012 года по делу № А60-32600/2012 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

Исковые