Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2013 по делу n А71-13943/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДП О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7557/2013-ГК

г. Пермь                                                                    

05 августа 2013 года                                                          Дело № А71-13943/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 августа 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Дюкина В.Ю.,

судей Скромовой Ю.В., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,

при участии:

от истца - Общества с ограниченной ответственностью "ТИКО": Кузьминых С.В., доверенность от 06.11.2012, удостоверение,

от ответчика – Управления имущественных отношений администрации г. Ижевска: не явились,

от третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью «ЭСКО-Ижевск»: не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Общества с ограниченной ответственностью "ТИКО",

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 14 мая 2013 года

по делу № А71-13943/2012,

принятое судьей Абуязидовой Г.А.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ТИКО" (ОГРН  1031800568656, ИНН 1831091697)

к Управлению имущественных отношений администрации г. Ижевска 

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «ЭСКО-Ижевск»  (ОГРН  1021801171435, ИНН 1831051599)

о признании договора купли-продажи недвижимого имущества ничтожным, применении последствий его недействительности, возложении обязанности устранить допущенные нарушения, взыскании уплаченной во исполнение договора суммы,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО, общество) "ТИКО" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Администрации муниципального образования «город Ижевск» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества № 1167 от 16.09.2011, заключенного между обществом «ТИКО» и Управлением имущественных отношений Администрации города Ижевска, ничтожным, применении последствия его недействительности в виде признания недействительным зарегистрированного право собственности на нежилое помещение в цоколе жилого дома с тамбуром общей площадью 346,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Удмуртская, 189, восстановлении права собственности на указанное нежилое помещение за муниципальным образованием «Город Ижевск»; обязании Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска принять решение об условиях приватизации нежилого помещения в цоколе жилого дома с тамбуром общей площадью 346,6 кв. м (Литер: А; этаж: цоколь; номера: 6,7,9-22, 24, 25, 28-34; согласно кадастровому паспорту помещения № 35425 от 24.06.2009), расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Удмуртская, 189, по рыночной стоимости 8 333 637 руб. 29 коп. без НДС; при принятии решения об условиях приватизации зачесть в счет цены отчуждаемого имущества стоимость неотделимых улучшений в размере 880 718 руб.; обязании Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска направить в адрес общества «ТИКО» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества; взыскании с Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска в пользу общества уплаченную во исполнение договора сумму за минусом арендной платы в размере 1 900 378 руб. 90 коп., а также взыскании судебных издержек в виде возмещения уплаченной госпошлины, расходы за оказание юридических услуг в сумме 20 000 руб. и за экспертизу 30 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 29.01.2013 произведена замена ненадлежащего ответчика Администрации муниципального образования «город Ижевск» надлежащим - Управлением имущественных отношений Администрации города Ижевска (Управление), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество «ЭСКО-Ижевск».

Решением от 14.05.2013 в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что цена, указанная в договоре, определена в соответствии с Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ независимым оценщиком ООО «ЭКСО-ИЖЕВСК» в отчете № 25н-06/2011 об определении рыночной стоимости нежилого помещения в цоколе жилого дома с тамбуром общей площадью 346,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Удмуртская, 189, в размере 13 725 000 руб. без НДС по состоянию на 27.06.2011. На дату подписания договора купли-продажи недвижимого имущества № 1167 у сторон отсутствовали разногласия по цене договора, договор заключен без протокола разногласий. Сделка сторонами исполнена, право собственности зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Истец полагает, что имел право обратиться в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности сделки вследствие несоответствия цены договора рыночной стоимости объекта недвижимости после заключения договора, ссылаясь на абз. 8 п. 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92; считает ошибочным вывод суда о том, что факт подписания договора без протокола разногласий, а также факт исполнения договора истцом лишил его права признать этот договор недействительным. По мнению истца, суд неправомерно признал ненадлежащим доказательством отчет № 756, выполненный ООО «Омега», а также результаты проведенной судебной экспертизы. Кроме того, суд не дал оценку того, что в момент продажи в собственности ответчика оказалось имущество рыночной стоимостью большей, чем на момент заключения договора аренды на стоимость неотделимых улучшений, следовательно, на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение; доказательства, представленные в обоснование требований о зачете стоимости неотделимых улучшений, судом не исследовались.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, по сути соответствуют выводам суда первой инстанции.

Ответчик и третье лицо о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, с 2008 года спорное помещение площадью 345,1 кв.м. находилось в аренде общества «ТИКО» на основании заключенного с Администрацией города Ижевска договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.07.2008 № 14546.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в соответствии с прогнозным планом приватизации муниципального имущества города Ижевска на 2009 год, утвержденным решением Городской Думы города Ижевска от 19.12.2008 № 463, в порядке реализации преимущественного права покупателя на приобретение объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования города Ижевска, во исполнение решения Администрации города Ижевска об условиях приватизации муниципального имущества от 28.07.2011,  31.08.2011 между Управлением (продавец) и обществом «ТИКО» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 1167, согласно которому продавец передал в собственность покупателю нежилое помещение в цоколе жилого дома с тамбуром, общей площадью 346,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Удмуртская, 189,

Согласно п. 2.1. договора цена объекта составляет 13 725 000 руб.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что оплата стоимости объекта осуществляется в течение трех лет.

Сторонами договор подписан без возражений.

Покупатель приступил к погашению платежей по графику.

Переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке, право собственности истца подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 18АБ № 348767.

Ссылаясь на то, что стоимость объекта, указанная в договоре купли-продажи, определена с нарушением Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно недостоверна (завышена), что подтверждается отчетом № 756, составленным ООО «Омега» по заказу общества «ТИКО», заключением эксперта №11/13 от 10.04.2013 ООО «РосБизнесОценка», истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, суд первой инстанции, оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в дело доказательства, условия заключенного договора купли-продажи нежилого помещения, руководствуясь положениями п. 1 ст. 421, п. 1, 2 ст. 424, п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, п.1, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", сделан правильный вывод о том, что истцу при подписании договора купли-продажи было известно о состоянии приобретаемого недвижимого имущества, им одобрены и согласованы все условия договора, включая цену продажи объекта, договор подписан без разногласий и исполнен, переход права собственности зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В абз. 6 п. 1 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Таким образом, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора по поводу заключаемой сделки по продаже спорного имущества.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что в момент заключения договора между сторонами имелся спор о цене выкупаемого имущества, который был передан на рассмотрение суда.

Судом первой инстанции установлено, что покупатель подписал договор купли-продажи без протокола разногласий по условию о цене объекта.

После заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается. Данный вывод подтверждается абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Кроме того, судом первой инстанции отклонены доводы истца о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, принятой за основу при определении соответствующего условия оспариваемого договора, при этом суд исходил из того, что наличие другого отчета, содержащего иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не может быть признано свидетельствующим о недостоверности величины стоимости оценки, содержащейся в отчете, в соответствии с которым была установлена цена отчуждаемого имущества.

Данные выводы признаются арбитражным судом апелляционной инстанции соответствующими результату оценки совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что не противоречит указаниям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92.

Соответствующим образом судом апелляционной инстанции оценивается довод апелляционной жалобы истца, который заключается в указании на то, что судом необоснованно не приняты результаты проведенной судебной экспертизы, согласно которой установлена иная цена спорного имущества.

Отказываю в удовлетворении требования о зачете стоимости неотделимых улучшений, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями, предусмотренными п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ -