Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 по делу n А50-5010/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-8589/2013-ГК

г. Пермь

27 августа 2013года                                                   Дело № А50-5010/2013­­

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  27 августа 2013  года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего  Паньковой Г. Л.,

судей Дюкина В.Ю., Усцова Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания  Глушенковой С.А.,

при участии:

от заявителя общества с ограниченной  ответственностью  "Урал-Инвест-Строй"  - Паньков А.В. (удостоверение, доверенность от 18.02.2013),

от заинтересованного лица, департамента  земельных отношений администрации г.Перми - Чухно А.А. (паспорт, доверенность от 21.01.2013),

от заинтересованного лица, департамента градостроительства и архитектуры администрации г.Перми - Минин  А.Е.  (удостоверение, доверенность от 25.12.2012) 

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы  заинтересованного  лица  Департамента  земельных отношений администрации г. Перми , заинтересованного лица департамента градостроительства  и архитектуры администрации г.Перми

на решение  Арбитражного суда  Пермского края от 18 июня 2013 года

по делу № А50-5010/2013,

принятое судьей  Батраковой Ю.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью   "Урал-Инвест-Строй"

к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми

заинтересованные лица:  Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Общество с ограниченной ответственностью «КОНТРАКТСТРОЙ»

о признании ненормативного правового акта недействительным, возложении обязанности устранить допущенные нарушения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью  «Урал-Инвест-Строй» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к департаменту земельных отношений администрации города Перми  (далее - ДЗО) (с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ)  о признании недействительным (незаконным) решения  от 25.12.2012, оформленного письмом № И-21-01-09-23367 об отказе в подтверждении действия договора аренды от 31.12.2009 №104-09О и о недействительности письма ДЗО от 17.12.2012 №И-21-01-09-22689, а также  обязании ДЗО устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем подтверждения действия письма ДЗО №И-21-01-09-22689 от 25.12.2012 о том, что договор аренды земельного участка для строительства №104-090 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться арендованным земельным участком.  

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц на основании ст.ст. 51, 200 АПК РФ привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра), Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми (далее – ДГА), общество с ограниченной ответственностью  «КОНТРАКТСТРОЙ» (далее – ООО «КОНТРАКТСТРОЙ»).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 18.06.2013  заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда  заинтересованные лица ДЗО и ДГА направили апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить  и принять по делу новый судебный акт.

ДЗО в апелляционной жалобе указывает,  договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может  быть заключен только  по результатам проведения торгов. Считает, что договор аренды, заключенный на новый срок  без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. Полагает, что в рассматриваемом  случае положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой договор аренды может быть возобновлен на неопределенный срок, не применимы,  так как  в соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (введенной в действие с 01.10.2005) продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в  государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществляется на аукционах, а  спорный договор  заключен  (зарегистрирован)  03.03.2010, т.е.  после вступления в действие положений, устанавливающих обязательность проведение торгов для заключения таких договоров. Указывает, что среди оснований прекращения арендных отношений  земельных участков подлежит применению и такое основание, как истечение  срока договора аренды, в связи с чем считает, что спорный договор является  прекращенным с 26.11.2012,  с даты истечения срока действия договора.   Полагает, что  завершение  строительства  жилого дома не свидетельствует о наличии исключительного права истца на заключение  договора аренды на новый срок или продлении договора. Считает, что  реализация права  арендатора на земельный участок в целях завершения строительства  может осуществляться путем перевода на себя прав  и обязанностей по заключенному на торгах  договору.

ДГиА в апелляционной жалобе указывает на то, что решение суда является незаконным и необоснованным,  приводит аналогичные доводы, указанные  в  апелляционной жалобе ДЗО.

Заявитель с доводами жалоб не согласен,  в судебном заседании представил отзыв, в котором просит решение суда оставить без  изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.  В отзыве ссылаясь на п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что решение ДЗО  изложенное в письме от 25.12.2012 нельзя считать законным, так как  оно не является уведомлением о прекращении  возобновленного на основании письма ДЗО от 17.12.2012 на неопределенный срок  договора аренды  и не  содержит требования о возврате  земельного участка.   Полагает, что у ДЗО отсутствуют основания для прекращения спорного договора, предусмотренные п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, так как  в материалы дела предоставлены доказательства использования  земельного участка по целевому назначению, а также осуществления  жилищного строительства и наличия объекта незавершенного строительством,  принадлежащего  заявителю. Кроме того,  первоначальный арендатор  ни в каких торгах  при продаже права  за заключение договора не участвовал, что исключает применение  к данным правоотношениям правовых позиций, изложенных Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 на которые ссылаются заявители  жалоб.    

Представителем заявителя в судебном заседании заявлено ходатайство о приобщении  к материалам дела письма ДЗО от 05.07.2013 №И-21-01-09-12342, приложенного к отзыву на апелляционную жалобу. Ходатайство судом рассмотрено в порядке ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворено на основании ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Управление Росреестра направило ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствие  его представителя с учетом позиции, изложенной в ранее  представленном отзыве от 15.05.2013.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 31.12.2009 между ДЗО Перми (арендодатель)  и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СОЮЗ», Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда «Трест Первый» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка для строительства, по условиям которого на основании распоряжения начальника ДЗО от 26.11.2009 № 2161 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:3810202:0009 площадью 15690,49 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Бушмакина, 96, под многоэтажную жилую застройку на срок с 27.11.2009 по 26.11.2012.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 03.03.2010г., о чем имеется соответствующая запись № 59-59-25/012/2010-239 (л.д. 16). Земельный участок передан Арендатору по акту приема-передачи от 27.11.2009г. (л.д. 17).

Между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СОЮЗ», Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда «Трест Первый» (цедент) и индивидуальным предпринимателем Кизиловым Д.Я. (цессионарий) 26.07.2012 подписано Соглашение об уступке права аренды № 285, в соответствии с которым цедент уступает (передает на возмездной основе), а цессионарий принимает право в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:3810202:0009.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 15.08.2012, о чем имеется соответствующая запись.

Между индивидуальным предпринимателем Кизиловым Д.Я. (цедент) и заявителем (цессионарий)  25.09.2012  подписано Соглашение об уступке права аренды б/н, по условиям которого заявитель на возмездной основе приобрел право аренды в отношении  спорного земельного участка. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 11.10.2012, о чем имеется соответствующая запись № 59-59-25/040/2012-471 (л.д.19).

На основании Разрешения на строительство от 02.04.2010 № RU90303000-36/2010, выданного Департаментом планирования и развития территории г. Перми администрации г. Перми заявителем 21.11.2012 зарегистрировано право собственности на жилой дом (не завершенный строительством),  назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки  983,5 кв.м., степень готовности 1%, инв № 12150, лит. А, по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Бушмакина, д. 96, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 21.11.2012, серия 59-БГ № 589888 (л.д. 30).

Ответчиком в адрес заявителя  направлено письмо № И-21-01-09-22689  от 17.12.2012, в котором ДЗО указал, что срок действия договора аренды земельного участка № 104-09О от 31.12.2009 истек 26.11.2012, однако, учитывая, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, согласно п. 2 ст. 621  Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (л.д. 39).

ДЗО письмом  № И-21-01-09-23367 от 25.12.2012   сообщил заявителю о том, что предыдущее письмо от 17.12.2012 № И-21-01-09-22689 является недействительным, срок действия договора аренды земельного участка № 104-09О от 31.12.2009 истек 26.11.2012, подтвердить действие договора после истечения срока действия не представляется возможным, поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства с 01.10.2005 осуществляется исключительно по результатам торгов.  С момента вступления в силу Федерального закона от 06.12.2011 № 401-ФЗ (т.е. с 06.01.2012) не допускается заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства на новый срок без проведения торгов, равно как и заключение соглашений о продлении таких договоров. В письме Ответчик предложил заявителю реализовать преимущественное право на заключение договора аренды путем выражения согласия заключить договор на условиях, предложенных победителем торгов (л.д. 40-41).

Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с настоящим заявлением.

Из содержания ст. 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий: - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации  если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Срок действия  договор аренды земельного участка № 104-09О от 31.12.2009  установлен до 26.11.2012.  Каких-либо уведомлений в период действия договора о прекращении договора аренды, а также отказа от договора, со стороны ДЗО в адрес заявителя не направлялось. Следовательно, действие договора аренды № 104-09О от 31.12.2009 было продлено на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание