Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013 по делу n А60-1207/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить определение в части и разрешить вопрос по существу

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-3132/2012-ГК

28 августа 2013 года                          г. Пермь                  Дело № А60-1207/2011­­

Резолютивная часть постановления объявлена           21 августа 2013 года,

Постановление в полном объеме изготовлено  28 августа 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего       Романова В.А.,

судей                                      Мармазовой С.И.,

                                               Нилоговой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Габдрахмановой И.М.

апелляционные жалобы конкурсного управляющего ЗАО «Новый центр» Чу Эдуарда Сановича и конкурсного кредитора Жилищно-строительный кооператив «Исетский»

на определение Арбитражного суда Свердловской области от 26 июня 2013 года, принятое судьёй Самойловой Т.С. в рамках дела А60-1207/2011 о признании банкротом должника ЗАО «Новый центр»

по обособленному спору по ходатайству конкурсного управляющего ЗАО «Новый центр» Чу Эдуарда Сановича о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства,

в судебном заседании приняли участие представители:

- должника:                            Чу Э.С., конкурсный управляющий (паспорт),

                                               Шполянская Е.С. (паспорт, дов. от 20.08.2013),

- ЖСК «Исетский»:               Каплюков А.В. (паспорт, дов. от 19.08.2013),

                                               Каплюков В.В. (паспорт, дов. от 19.08.2013),

                                               Малютина Д.Ю. (паспорт, дов. от 15.04.2013),

- ЖСК «Изумрудный»:                  Малютина Д.Ю. (паспорт, дов. от 31.05.2013),

- ООО «Корпорация «Маяк»:

                                               Малютина Д.Ю. (паспорт, дов. от 15.04.2013),

- ООО «Росстройинвест»:     Коробков И.В. (паспорт, дов. от 08.02.2012),

- Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области:                      Лебедева В.С. (уд-е, дов. от 22.05.2013)

(иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации на Интернет-сайте суда),

установил:

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.09.2011 ЗАО «Новый центр» (далее – Должник, Общество «Новый центр») признано банкротом, открыто конкурсное производство с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщика, конкурсным управляющим утвержден  Чу Э.С.

В связи с решением, принятым собранием участников строительства от 25.02.2013 конкурсный управляющий Чу Э.С. в рамках настоящего дела о банкротстве обратился в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов, путем передачи им прав Должника-застройщика на объекты незавершенные строительством и земельные участки. При этом конкурсный управляющий основывает свои требования на норме ст. 201.10 Закона о банкротстве и просит арбитражный суд передать в счет погашения требований участников строительства созданным ими жилищно-строительным кооперативам следующие объекты незавершенного строительства:

- трёхсекционный многоэтажный дом со встроенными административно-торговыми помещениями, помещениями ТСЖ, детского спортклуба в цокольном и на 1, 2 этажах и встроено-пристроенной подземной автостоянкой с эксплуатируемой кровлей, расположенный по ул. Отто Шмидта в Ленинском районе г. Екатеринбурга (далее - объект незавершенного строительства по ул. Отто Шмидта в г. Екатеринбурге);

- жилая группа с встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по ул. Гоголя – ул. Карла Маркса в Ленинском районе г. Екатеринбурга (далее - объект незавершенного строительства по ул. Гоголя – ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге).

К рассмотрению настоящего обособленного спора в рамках дела о банкротстве суд первой инстанции привлёк Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – МУГИСО), Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга, ООО «Росстройинвест», Жилищно-строительный кооператив «Изумрудный» и Товарищество собственников жилья «Карла Маркса, 12» в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований в отношении предмета спора.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 26.06.2013  (судья Самойлова Т.С.) ходатайство конкурсного управляющего Чу Э.С. удовлетворено частично, суд обязал передать вышеуказанный объект незавершенный строительством по ул. Отто Шмидта в г. Екатеринбурге созданному участниками строительства Жилищно-строительному кооперативу «Изумрудный» в счет погашения требований соответствующих участников строительства, требования которых включены в состав реестра требований кредиторов ЗАО «Новый центр»; в передаче объекта незавершенного строительством по ул. Гоголя – ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге отказано (л.д. 158-173 т. 5).

Конкурсный управляющий Чу Э.С. и конкурсный кредитор – участник строительства Жилищно-строительный кооператив «Исетский» обжаловали определение от 26.06.2013 в апелляционном порядке, просят его отменить в части отказа в передаче объекта незавершенного строительством по ул. Гоголя – ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге и принять в данной части новый судебный акт об удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего.

Заявители апелляционных жалоб не согласны с выводами суда о том, что применительно к объекту незавершенному строительством по ул. Гоголя – ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге не соблюдено условие передачи, предусмотренное подп. 6 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, и для осуществления такой передачи необходимо определение части земельного участка, потребной для строительства и отдельной от уже введенного в эксплуатацию жилого дома.

При этом конкурсный управляющий Чу Э.С. считает, что передаче подлежит тот объём прав, которым обладал Должника в отношении соответствующего земельного участка под объектом по ул. Гоголя – ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге, что не нарушит интересы собственников в уже введенном в эксплуатацию доме, расположенном на торм же земельном участке. Жилищно-строительный кооператив «Исетский» полагает, что суд должен был передать жилищно-строительному кооперативу весь земельный участок с обременением в виде введенного в эксплуатацию жилого дома, расположенного на нём.

МУГИСО в письменном отзыве на апелляционные жалобы поддерживает доводы конкурсного управляющего и кооператива «Исетский»

В судебном заседании апелляционного суда конкурсный управляющий Чу Э.С., а также представители МУГИСО, ООО «Корпорация «Маяк», Жилищно-строительного кооператива «Исетский», Жилищно-строительного кооператива «Изумрудный» и ООО «Росстройинвест» поддержали доводы апелляционных жалоб, просили определение от 26.06.2013 отменить в обжалуемой части.

Апелляционный суд на основании ст. 268 АПК РФ по ходатайству Жилищно-строительного кооператива «Исетский» приобщил к материалам дела выданное ему заместителем главы Администрации г. Екатеринбурга разрешение на строительство № RU 66302000-3520 от 22.07.2013 объекта капитального строительства по проекту «Жилая группа со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по ул. Гоголя – Карла Маркса в Ленинском районе г. Екатеринбурга (5-я секция)».

Поскольку со стороны участников настоящего дела о банкротстве не поступило возражений против пересмотра определения от 26.06.2013 лишь в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, лишь в части, обжалуемой конкурсным управляющим Чу Э.С. и Жилищно-строительным кооперативом «Исетский».

Как следует из материалов дела, должник ЗАО «Новый центр» является застройщиком применительно к объекту незавершенного строительства по ул. Гоголя - Карла Маркса в г. Екатеринбурга, на что указывает следующее:

Постановлением главы г. Екатеринбурга от 24.08.2000 № 899-д ЗАО «Новый центр» предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок общей площадью 9.9015 кв. метров для проектирования и строительства жилой группы с встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по адресу: г. Екатеринбург, угол ул. Гоголя – Карла Маркса, в связи с чем внесены изменения в договор аренды земли от 09.06.2000 № 4-316.

На основании данного постановления к указанному договору совершено дополнительное соглашение от 24.11.2000, с учетом которого Администрация г. Екатеринбурга передала ЗАО «Новый центр» в аренду сроком на пятнадцать лет земельный участок общей площадью 9.915 кв. метров, расположенный по адресу г. Екатеринбург, угол ул. Гоголя – Карла Маркса, кадастровый номер 66:41:0401040:001. Соответствующий договор аренды прошел государственную регистрацию 27.12.2000 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2012).

В соответствии с указанными документами и проектной документацией на земельном участке предполагалось возведение жилой группы из пяти секций со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом.

Четыре секции жилой группы на земельном участке ЗАО «Новый центр» были построены и введены в эксплуатацию на основании разрешения от 27.04.2006 № 595/06. Права и интересы собственников помещений в этих секциях в настоящем обособленном споре представляет созданное ими Товарищество собственников жилья «Карла Маркса, 12», привлеченное к участию в споре в качестве третьего лица.

Пятая секция, а равно и подземный гараж на том же самом земельном участке ЗАО «Новый центр» не построены. Тем не менее к настоящему времени разработан и утверждена в установленном порядке проектная документация по проекту на строительство пятой секции и подземного паркинга жилого комплекса по ул. Гоголя – Карла Маркса в г. Екатеринбурге (л.д. 15-51 т. 5), выдано разрешение на строительство № RU 66302000-3520 от 22.07.2013 объекта капитального строительства по проекту «Жилая группа со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по ул. Гоголя – Карла Маркса в Ленинском районе г. Екатеринбурга (5-я секция)».

Из содержания заключения арбитражного управляющего Чу Э.С. о возможности передачи объекта незавершенного строительства от 01.02.2013, а также отчета об оценке ООО «Бюро «Финансы и Оценка» от 20.12.2012 № 530-Н/12 следует, что выполненные работы применительно к пятой секции и гаражу представляют собой земляные работы (разработка) и отражают строительную готовность объекта 0,15%. Согласно исполненного Земельным комитетом Администрации г. Екатеринбурга акта обследования земельного участка от 20.05.2013 № 451/4-2013 земельный участок представляет собой территорию, огороженную бетонным забором, часть которой используется под парковку автотранспорта, а другая часть представляет собой котлован.

Таким образом, как верно установил суд первой инстанции, объект незавершенного строительства по ул. Гоголя – Карла Маркса представляет собой земляные работы в виде котлована, освоено 0,15% работ.

Несмотря на то, что незавершенный строительством объект по ул. Гоголя – Карла Маркса в г. Екатеринбурге как объект недвижимости не существует (в ввиду отсутствия его госрегистрации), тем не менее ЗАО «Новый центр» для его строительства разработана техническая и проектная документация, выполнена часть земляных работ, рыночная стоимость которых согласно вышеуказанному оценочному отчету от 20.12.2012 № 530-Н/12 составляет 1.853.000 руб. ЗАО «Новый центр» обладает  правами собственности на результат соответствующих работ. Последнее следует квалифицировать в качестве права собственности на объект незавершенный строительством применительно к целям законодательства о банкротстве с учетом особенностей банкротства застройщиков.

Передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, поименованных в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Суд первой инстанции установил, что применительно к объекту незавершенному строительством по ул. Гоголя – Карла Маркса в г. Екатеринбурге соблюдаются все поименованные в данной правовой норме условия, за исключением подпункта 6, согласно которому передача объекта незавершенного строительства участникам строительства может быть осуществлена при условии, что земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Суд первой инстанции верно установил, что должник ЗАО «Новый центр» как застройщик обладает правами в отношении арендуемого у Администрации г. Екатеринбург земельного участка общей площадью 9.915 кв. метров, кадастровый номер 66:41:0401040:001, о чём указано выше.

Однако суд  указал, что после ввода в эксплуатацию комплекса из четырёх секций жилого дома и первой регистрации права собственности на квартиру в данном жилом доме  у застройщика сохранилось право пользования частью земельного участка, необходимой для продолжения строительства дома (пятой очереди) и, соответственно, сохранилось право аренды земельного участка в той его части, в какой это необходимо для достижения целей предоставления участка в аренду. Соответственно, суд пришел к выводу, что без определения той части земельного участка, которая необходима для продолжения строительства с указанием площади этого участка и в отсутствие документов в обоснование определения этой части от площади, необходимой для эксплуатации уже возведенного и эксплуатируемого объекта, невозможно сделать вывод о соблюдении условия подп. 6 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве и удовлетворить ходатайство о передаче объекта незавершенного строительством участникам строительства.

С данными выводами суда первой инстанции нельзя согласиться.

В силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 201.10 Закона о банкротстве при передаче должником-застройщиком принадлежавших ему прав на незавершенный строительством объект учрежденному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу последний приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех