Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008 по делу n А76-26501/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4338/2008

г.Челябинск

29 июля 2008 г.                                                                         Дело № А76-26501/2007

         Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2008г.

В полном объеме постановление изготовлено 29 июля 2008г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Чередниковой М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Строен-ЛТД» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.04.2008 по делу № А76-26501/2007 (судья Бахарева Е.А.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Дьячкова А.Г. (доверенность от 09.01.2008), от Комитета администрации Озёрского городского округа по управлению муниципальным имуществом г.Озёрска - Логинова А.А. (доверенность от 02.11.2006 № 58),

УСТАНОВИЛ:

Комитет администрации Озёрского городского округа по управлению муниципальным имуществом (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к закрытому акционерному обществу «Строен-ЛТД» (далее -  ЗАО «Строен-ЛТД», ответчик) о взыскании 625 455 руб. 49 коп., в том числе суммы неосновательного обогащения в размере 571 848 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 53 607 руб. 49 коп. и  выселении ответчика из занимаемого помещения.

На основании ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 17.03.2008 (л.д.80) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное жилищно-коммунальное предприятие «ЖКУ» (далее – МЖКП «ЖКУ», третье лицо).

В судебном заседании 04.04.2008 истец заявил об увеличении исковых требований до 801 679 руб. 79 коп., в том числе неосновательного обогащения в размере 714 810 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 86 869 руб. 79 коп., а также об отказе от требования о выселении ответчика (л.д.105-106). Увеличение исковых требований и отказ от исковых требований в части приняты судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Производство по делу в части требования о выселении ответчика из арендуемого помещения прекращено определением от 04.04.2008 (л.д.121-123).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.04.2008 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ЗАО «Строен-ЛТД» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции не учел, что ответчик заключил с МЖКП «ЖКУ» договоры аренды здания № 06/ЖКУ от 01.09.2006 и № 2-06/ЖКУ от 15.03.2007. Следовательно, обязанность внесения арендной платы возникла у ответчика перед третьим лицом.

Считает, что собственником – Администрацией Озёрского городского округа в уставе МЖКП «ЖКУ» закреплено право последнего передачи в аренду имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения, путем заключения прямых договоров с арендаторами без согласия собственника. С момента регистрации права хозяйственного ведения на нежилое помещение № 2 общей площадью 1328,4 кв.м. МЖКП «ЖКУ» у истца отсутствуют основания для взыскания арендной платы.

Суд не дал оценки факту передачи по акту 30.04.2007 занимаемых помещений третьему лицу, что подтверждает, что ответчик не пользовался имуществом. На основании указанного считает, что с момента подписания передаточного акта между истцом и третьим лицом (ноябрь 2006 г.) требования о взыскании с ответчика денежных средств за пользование нежилым помещением имеет право предъявлять только МЖКП «ЖКУ», а с 30.04.2007 – требования истца считает необоснованными.

Комитет  представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором  просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Считает, что ответчик необоснованно ссылается в жалобе на действие договоров аренды, заключенных между ответчиком и третьим лицом, № 06/ЖКУ от 01.09.2006 и № 2-06/ЖКУ от 15.03.2007. Указывает, что данные договоры не существуют, счета третьим лицом по данным договорам не выставлялись, ЗАО «Строен-ЛТД» самостоятельно оплату не производил. Также указывает, что третье лицо не получало согласие на заключение указанных договоров согласно ст. 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». Право собственности на спорное помещение принадлежит Озёрскому городскому округу Челябинской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 74 АБ № 672508, выданным 10.01.2007.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель МЖКП «ЖКУ» не явился. В соответствии со ст.ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между Комитетом  (арендодатель) и ЗАО «Строен – ЛТД» (арендатор) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества от 01.10.2005 № 106/2005 (л.д.13-16). Согласно договору истец передал ответчику в аренду помещения в нежилом здании, расположенном по адресу: г.Озёрск, бульвар Гайдара, д.8 (1 этаж, помещения №№ 104-117, 2 этаж, помещения №№ 204-206, 208-213, 215, 216, 219; приложения №№ 2, 3 – схемы арендуемых помещений) для использования в целях размещения служебного и производственного персонала (п. 1.1. договора). Общая площадь сдаваемых помещений составляет 439,12 кв.м.

Срок действия договора определен с 01.10.2005 по 31.12.2005. Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи (л.д. 17).

Право собственности истца на нежилое административное помещение № 2, общей площадью 1328,4 кв.м. по адресу: Челябинская область, г. Озёрск, бульвар Гайдара д.8, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 74 АБ № 672508 от 10.01.2007 (л.д.18) и выпиской из реестра муниципального имущества от 17.03.2008 (л.д.102).

Договором аренды № 106/2005 от 01.10.2005 предусмотрено согласие балансодержателя - МЖКП «ЖКУ» при передаче недвижимого имущества в аренду. Данный договор аренды с балансодержателем не согласован, что подтверждается отсутствием подписи и печати МЖКП «ЖКУ» в договоре и акте приема – передачи от 01.10.2005.

16 мая 2006 г. истец направил в адрес ответчика претензию № 677 с  требованием погасить задолженность по арендной плате (л.д.10). Требование оставлено без ответа и удовлетворения.

Так как Комитетом не был получен от ЗАО «Строен – ЛТД» ответ на вышеуказанную претензию и арендная плата за пользование помещениями за период с 01.10.2005 по 31.03.2008 не оплачена, истец, считая договор аренды недействительным, обратился в суд с иском о взыскании арендной платы в качестве неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции со ссылкой на ст.ст.1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, указав, что договорные отношения между сторонами отсутствуют. При этом суд пришел к выводу о недействительности договора аренды на основании ч.1 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием согласования договора с балансодержателем – третьим лицом. Суд установил, что при заключении договора аренды не соблюдена его форма.

Данный вывод суда первой инстанции ошибочен, не соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству.

В соответствии со ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Из анализа данной нормы права следует, что обязательство  из неосновательного обогащения возникает при наличии трех условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества.

Истец, заявляя иск, указал, что ответчик сберег денежные средства, составляющие арендную плату за пользование помещениями за период с 01.10.2005 по 31.03.2008. При этом истец считает договор аренды № 106/2005 от 01.10.2005 недействительным, так как он не согласован с третьим лицом, являющимся балансодержателем, – в договоре отсутствует подпись его представителя.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в данном случае факт отсутствия правовых оснований у ответчика для сбережения не уплаченной суммы арендной платы отсутствует, так как договор аренды № 106/2005 от 01.10.2005 является действительным.

Следовательно, сложившиеся между истцом и ответчиком правоотношения не соответствуют условиям, одновременное наличие которых необходимо для квалификации возникновения обязательства из неосновательного обогащения.  Обязательство ответчика возместить платежи за аренду помещений ответчику вытекает из договорных отношений, в частности из договора аренды № 106/2005 от 01.10.2005.

Вывод суда о том, что указанный договор недействителен на основании ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ошибочен в силу следующего.

Согласно п.1 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В п.2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

 В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Сторонами в договоре является арендодатель и арендатор.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608).

Комитетом и ЗАО «Строен-ЛТД» заключен договор аренды от 01.10.2005 № 10/2005 путем составления одного документа, который подписан представителями указанных лиц (л.д.13-16). Указанный договор исполнен – помещения переданы ответчику по акту приема-передачи.

Отсутствие в договоре подписи балансодержателя (третьего лица), согласование с которым предусмотрено по условиям договора, не является  основанием для признания его недействительным, так как балансодержатель не является стороной в договоре, наличие его подписи не является условием для соблюдения формы договора. Договор не влечет возникновение каких-либо прав и обязанностей у балансодержателя.

Кроме того, необходимость согласия балансодержателя на передачу собственником в аренду имущества, находящегося на балансе у балансодержателя, но не переданного ему на каком-либо вещном праве, действующим законодательством не предусмотрено. 

  Согласно п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с указанной статьей в п.7.1 договора аренды от 01.10.2005 № 106/2005, заключенного сроком до 31.12.2005, также предусмотрено, что по окончании срока действия договора он считается продленным на неопределенный срок. В материалах дела отсутствуют доказательства расторжения договора, отказа одной из сторон от договора, признания его недействительным в судебном порядке, следовательно, договор аренды от 01.10.2005 № 10/2005 является действующим.

Довод подателя апелляционной жалобы о недействительности договора аренды от 01.10.2005 № 10/2005 ошибочен в силу выше указанного. Доводы об отсутствии у истца права на заключение указанного договора аренды отклоняются, так как опровергаются представленными в дело доказательствами.

В материалах дела имеется копия свидетельства о государственной регистрации права собственности истца на нежилое здание, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Озёрск, бульвар Гайдара, д.8 (л.д.18), в котором находятся арендуемые ответчиком помещения.

Право хозяйственного ведения третьего лица на арендуемые ответчиком помещения возникло только 15.02.2007, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 14.09.2007, приложенной к апелляционной жалобе.

Довод ответчика о том, что арендные отношения возникли у него с МЖКП «ЖКУ» на основании договоров аренды № 06/ЖКУ от 01.09.2006 и № 2-06/ЖКУ от 15.03.2007 (л.д.64-70), судом апелляционной инстанции не принимается, так как указанные договоры являются незаключенными.

          Так в соответствии с п.8.2 указанных договоров срок их действия установлен в один год.

          Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

          В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

          Таким образом, арендные отношения имели место между истцом и ответчиком.

          При таких обстоятельствах оснований для