Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2008 по делу n А76-26800/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

удовлетворил требования истца о расторжении договора.

 Выводы суда являются правильными, соответствуют закону и материалам дела.

           На основании ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

           Как отмечено выше, право собственности Российской Федерации на спорные нежилые помещения подтверждается выпиской из реестра федерального имущества от 24.10.2007 (л.д.12 т.1) и свидетельством о государственной регистрации права собственности от 03.09.2007 серии 74 АА № 290078 (л.д. 40 т.1).

 Согласно ч.1 ст.125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

 Согласно п.1 раздела II Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (утверждено Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 № 37) ТУ ФАУФИ осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных в качестве юридического лица на территории Челябинской области, и иного федерального имущества, расположенного на территории Челябинской области, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам (л.д. 15 т.1).

На основании указанных полномочий ТУ ФАУФИ был заключен с Городским радиоузлом договор аренды № 38-р от 23.01.2006 указанного выше недвижимого имущества.

Объект передан Городскому радиоузлу по акту приема-передачи 10.01.2006 (л.д.11 т.1), подписанному сторонами и ФГУП «Почта России», в котором указаны все технические данные передаваемых помещений со ссылкой на выданный БТИ технический паспорт, составленный по состоянию на 19.11.2004.

Таким образом, ошибочным является вывод подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды № 38-р является незаключенным согласно ст.432 ГК РФ. Сторонами согласованы все необходимые условия договора, позволяющие однозначно определить предаваемое в аренду имущество.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договор аренды с Городским радиоузлом истец заключил в пределах своих полномочий. Вывод ФГУП «Почта Росси» о том, что договор аренды № 38-р должен заключаться при проведении конкурса является ошибочным.

Согласно п.3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 (в редакции от 27.11.2000 № 891) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности осуществляется, как правило, на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы.

  Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в случаях передачи в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установления федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

  Однако, так как до заключения договора № 38-р от 23.01.2006 между ТУ ФАУФИ (ранее - Челябинским областным Комитетом по управлению государственным имуществом, правопредшественником ТУ ФАУФИ) и Городским радиоузлом уже существовали отношения по аренде спорного объекта недвижимости (договоры № 971 от 01.01.2003, № 488у от 25.12.2003, № 851-р от 17.05.2005), названный договор № 38-р от 28.01.2006 является подтверждением волеизъявления сторон на продолжение арендных отношений.

   В соответствии со ст.ст.606, 611, 650 ГК РФ реализация на торгах права аренды на имущество, не свободное от прав третьих лиц, невозможна. Следовательно, соблюдение требования Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 о проведении торгов в данном случае не является обязательным.

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ Городского радиоузла от уплаты арендной платы по договору от 23.01.2006 № 38-р в связи с заключением договора аренды на спорное помещение с ФГУП «Почта России» является необоснованным, так как договор с ТУ ФАУФИ не был расторгнут или оспорен в суде.

Указанный договор аренды № 38-р был заключен сторонами сроком до 05.01.2007, так как по истечении указанного срока арендатор (Городской радиоузел) продолжал пользоваться помещением, а арендодатель (ТУ ФАУФИ) не возражал против этого, в силу ст.621 ГК РФ договор возобновился на тех же условиях на неопределенный строк. Следовательно, арендодатель (ТУ ФАУФИ) не утратил права требовать уплаты арендной платы.

Суд первой инстанции правомерно указал, что заключение договора аренды от 01.10.2006 № Д-00-21-3187 между Городским радиоузлом и ФГУП «Почта России», на котором податель апелляционной жалобы обосновывает свою позицию, не соответствует ряду положений законодательства.

В частности, согласно п.2 ст.295 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника. В силу п.п.10 п.1 ст.20 Федерального закона «О государственных и муниципальных предприятиях» собственник имущества унитарного предприятия в отношении указанного предприятия дает согласие на распоряжение недвижимым имуществом, а в случаях, установленных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или уставом унитарного предприятия, на совершение иных сделок.

В соответствии с пунктом 5.2 Положения о федеральном агентстве связи, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 № 3205, Федеральное агентство связи осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти в установленной п.1 настоящего Положения сфере деятельности, в том числе имущества, переданного федеральным государственным унитарным предприятиям.

 Согласно ст.25 Федерального закона «О почтовой связи» сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим организациям федеральной почтовой связи на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, в том числе сдача его в аренду или предоставление в пользование либо распоряжение этим имуществом иным способом, допускаются, если они не влекут изменение права федеральной собственности на соответствующее имущество, за исключением случаев, предусмотренных в части четвертой настоящей статьи, и проводятся в соответствии с решениями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего управление деятельностью в области почтовой связи.

         В материалы дела представлено доказательство согласования заключения договора аренды от 01.10.2006 между ФГУП «Почта России» и Городским радиоузлом с Россвязью.

          Однако собственником имущества в лице ТУ ФАУФИ названный договор не согласован.

Пунктом 2 ст.610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Учитывая факт неуплаты арендных платежей Городским радиоузлом, и в соответствие с п.4.11 договора аренды от 23.01.2006 № 38-р ТУ ФАУФИ 17.09.2007 направило Городскому радиоузлу уведомление о погашении задолженности по арендной плате, а также об отказе от договора и освобождении в трехмесячный срок арендуемого нежилого помещения по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул.Свердлова, 11.

Так как уведомление оставлено без внимания, ТУ ФАУФИ обоснованно обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

За несвоевременное перечисление арендной платы согласно указанной норме закона и п.5.1 спорного договора ТУ ФАУФИ начислило Гордскому радиоузлу пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком РФ от суммы долга за каждый день просрочки, что составило 18 153 руб. 29 коп.

         Расчет задолженности арендной платы и начисленных пеней (л.д.113 т.2) судом обоснованно принят верным.

         Довод Городского радиоузла о том, что суд при определении размера пеней не применил ст.404 ГК РФ,  не принимается в силу следующего.

Согласно ст.404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

         В качестве обстоятельств, определяющих вину кредитора (ТУ ФАУФИ) в образовании задолженности по арендной плате, Городской радиоузел указывает на то, что ТУ ФАУФИ обладало информацией о существовании договора аренды от 01.06.2006, заключенного Городским радиоузлом с ФГУП «Почта России». Данный довод ошибочен.

  Основанием для возникновения у Городского радиоузла обязательства по уплате ТУ ФАУФИ задолженности по арендной плате является заключенный указанными сторонами в добровольном порядке договор аренды нежилых помещений, которые находятся в пользовании ответчика.

   Поскольку в силу положений ст.ст.309, 310 ГК РФ должник обязан добровольно в установленном порядке совершить действия, составляющие предмет обязательства (в данном случае – оплатить арендную плату), исполнение должником – Городским радиоузлом - этой обязанности не может быть обусловлено совершением кредитором – ТУ ФАУФИ - действий, направленных на разрешение вопроса о надлежащем арендодателе по просьбе ответчика. В данном случае виновного противоправного бездействия ТУ ФАУФИ, являющегося основанием для уменьшения размера ответственности должника в соответствии с п.1 ст.404 ГК РФ, не усматривается.

   Кроме того, как указано выше, договор аренды с ФГУП «Почта России» заключен Городским радиоузлом без согласия собственника имущества.

         Довод Городского радиоузла о том, что спорные нежилые помещения могут им использоваться безвозмездно для исполнения полномочий по решению вопросов местного значения до разграничения собственности и передачи указанных помещений в муниципальную собственность на основании ст.ст.50, 85 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» ошибочен.

         В материалах дела имеется доказательство того, что собственность на указанные нежилые помещения определена, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 03.09.2007  серии 74 АА № 290078 (л.д.40 т.1). Доказательства обращения Городского радиоузла к уполномоченному органу – ТУ ФАУФИ с заявлением о передаче спорных нежилых помещений в муниципальную собственность не представлены.

   Учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции принято на основании доказательств, имеющихся в материалах дела, которым дана надлежащая правовая оценка, является законным и обоснованным, отвечает требованиям ст.ст.15, 168, 170 АПК РФ.

Доводы подателя апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании действующего законодательства и противоречат фактическим обстоятельствам дела, а потому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с ч.4 ст.270 АПК РФ, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии с правилами, установленными ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.176, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

          решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.05.2008 по делу № А76-26800/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального предприятия муниципального образования «Город Снежинск» «Городской радиоузел» - без удовлетворения.

          Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

          В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья                                                       Л.В.Пивоварова                                        

Судьи                                                                                                В.В.Баканов

                                                                                                           М.Б.Малышев