Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2008 по делу n А76-892/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

здание (закрытый склад для хранения материалов № 9) общей площадью 1 030,4 кв.м., нежилое здание (склад № 7 вспомогательных материалов) общей площадью 1 656,2 кв.м., сооружение (часть площадки для открытого хранения металла) площадью 5 311,5 кв.м.

  Обременение земельного участка: на части земельного участка площадью 689 кв.м. расположен объект недвижимости - нежилое здание (закрытый склад для хранения материалов № 9) общей площадью 1 030,4 кв.м. (литера В); на части земельного участка площадью 1 046 кв.м. расположен объект недвижимости - нежилое здание (закрытый склад для хранения материалов № 10) общей площадью 1 034,2 кв.м. (литера Б); на части земельного участка площадью 1 663 кв.м. расположен объект недвижимости -  нежилое здание (склад № 7 вспомогательных материалов) общей площадью 1 656,2 кв.м. (литера А); часть земельного участка занята под объект недвижимости - сооружение (часть площадки для открытого хранения металла) площадью 5 311,5 кв.м.; обособленный земельный участок 74:36:02 10 002:0042 общей площадью 25 183 кв.м., обособленный земельный участок 74:36:02 10 002:0043 общей площадью 75 кв.м.

  ООО «Радуга» платежным поручением от 13.12.2006 № 203 (л.д. 87 т. 2) уплатило 55 894 руб. 21 коп.

  Челябинским филиалом - отделом федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата по Челябинской области» 19.04.2007 выдан новый кадастровый план земельного участка (л.д. 98-105 т. 2) с кадастровым номером 74:36:02 10 002:0041.

  В соответствии с указанным планом сведения о частях земельного участка и обременениях, в том числе: учётный кадастровый номер части 002 площадью 1 046 кв.м., объект недвижимости - нежилое здание (закрытый склад хранения материалов № 10) общей площадью 478 кв.м. (то есть отличной от указанной в предыдущем кадастровом плане); учётный кадастровый номер части 004, часть земельного участка занята под объектом недвижимости -  сооружение (часть площадки для открытого хранения металла) площадью 5 311,5 кв.м.

  УФРС 23.04.2007 произведена государственная регистрация права собственности  ООО «Радуга» на указанный земельный участок, номер государственной регистрации 74-74-01/014/2007-387.

  13 июня 2007 г. между ООО «Радуга» (продавец) и ЗАО «Энергоресурс» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (л.д. 112-114 т. 2), согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество: нежилое двухэтажное здание (офис с производственно-коммерческим блоком), общая площадь 1 171,2 кв.м., адрес: г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. 40 лет Октября, д. 19; земельный участок площадью 5 155 кв.м. (земли поселений), адрес: г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. 40 лет Октября, д. 19, кадастровый номер 74:36:02 12 005:0057; земельный участок (земли населённых пунктов) общей площадью 25 258 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. Линейная, д. 96 г, с кадастровым номером 74:36:02 10 002:0041 (то есть спорный земельный участок); иные объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. Линейная, д. 96 г: сооружение (часть площадки для открытого хранения металла) площадью 5 311,5 кв.м., нежилое здание (склад № 7 вспомогательных материалов), общая площадь 1 656,2 кв.м.,  нежилое помещение № 2 (в закрытом складе хранения материалов № 10), общая площадь 478 кв.м., нежилое здание (закрытый склад хранения материалов № 9), общая площадь 1 030,4 кв.м.

   УФРС 15.11.2007 произведена государственная регистрация права собственности ЗАО «Энергоресурс» на названные объекты (л.д. 114 т. 2, оборот).

   УФАКОН письмом от 07.04.2008 № 614/11 (л.д. 15 т. 2) сообщило адвокату Т.В. Литуновской, что в Государственном кадастре недвижимости Челябинского кадастрового района имеются сведения о частях земельного участка, занятых объектами недвижимости, расположенными на земельном участке площадью 25 258 кв.м., местоположение: г. Челябинск, ул. Линейная, 96 г, с кадастровым номером 74:36:02 10 002:41, принадлежащего на праве собственности ЗАО «Энергоресурс»: кадастровый номер части земельного участка 1, площадь 688,8 кв.м., закрытый склад хранения материалов № 9; кадастровый номер части земельного участка 2, площадь 1 046 кв.м., закрытый склад хранения материалов № 10; кадастровый номер части земельного участка 3, площадь 1 656,2 кв.м., склад № 7 вспомогательных материалов; кадастровый номер части земельного участка 4., площадь 5 211,5 кв.м., часть площадки для открытого хранения металла.

  УФРС письмом от 11.04.2008 № 01/276/2008-377 (л.д. 16 т. 2) сообщило С.А. Ломакину, что запрашиваемая информация на объект недвижимого имущества: наименование (назначение) – нежилое здание (закрытый склад хранения материалов № 10), общая площадь 1 034,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Линейная, д. 96 г, не может быть предоставлена, поскольку в ЕГРП ограничения (обременения) прав на этот объект отсутствуют.

  Также ООО «УралИнвестМет» как собственник приобретенных объектов недвижимого имущества  (сооружения (часть площадки для открытого хранения металла) площадью 3 842,5 кв.м., сооружения (железнодорожный тупик № 4 на землеотвале) протяжённостью 591,75 м., сооружения (разгрузочная рампа) площадью по наружному обмеру 782,60 кв.м.,   помещения № 1 площадью 605,2 кв.м. в нежилом здании – закрытом складе хранения материалов № 10) обратилось в администрацию г. Челябинска с заявлением на приобретение в порядке п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка под указанными объектами (л.д. 14, 15 т. 1).

  Распоряжениями заместителя главы г. Челябинска – председателя Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям от 28.11.2007 №№ 1292-М и 1293-М утверждены проекты границ земельных участков, испрашиваемых ООО «УралИнвестМет» (л.д. 16, 17 т. 1).

  Однако, письмом от 24.01.2008 № 36.08/08-01-403 УФАКОН сообщил ООО «УралИнвестМет», что при проверке межевания испрашиваемых земельных участков установлено, что границы вновь образуемых земельных участков накладываются на земельный участок с кадастровым номером 74:36:02 10 002:0041, принадлежащий ЗАО «Энергоресурс», в связи с чем ООО «УралИнвестМет» отказана в государственном кадастровом учете испрашиваемых земельных участков (л.д. 18 т. 1).           

  Указанное послужило причиной обращения ООО «УралИнвестМет» в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

           Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части, указал, что такие принадлежащие истцу объекты недвижимого имущества как помещение № 1 площадью 605,2 кв.м. в нежилом здании – закрытом складе хранения материалов № 10), сооружение (железнодорожный тупик № 4 на землеотвале) протяженностью 591,75 м., сооружение (разгрузочная рампа) площадью по наружному обмеру 782,60 кв.м., расположены на земельном участке, приобретенном ООО «Радуга», следовательно, договор купли-продажи от 11.12.2006, заключенный между Фондом федерального имущества и ООО «Радуга», является ничтожным, так как нарушает исключительное права истца на приобретение земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, ничтожным является и договор купли-продажи от 13.06.2007, заключенной между ООО «Радуга» и ЗАО «Энергоресурс» в части продажи спорного земельного участка. Суд указал, что заинтересованность истца в настоящем споре заключается в восстановлении статуса спорного земельного участка (возращении земельного участка в государственную собственность) для реализации своего исключительного права на приобретение части указанного земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Принимая во внимание ничтожность договора купли-продажи от 13.06.2007 в части передачи спорного земельного участка, суд признал недействительным зарегистрированное право собственности ЗАО «Энергоресурс» на спорный земельный участок.  

           Выводы суда первой инстанции являются законными и обоснованными.   

 Так, в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

    Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

    Из изложенных ранее обстоятельств дела следует, что на момент выкупа ООО «Радуга» спорного земельного участка на данном участке имелись объекты недвижимого имущества, приобретенные истцом на основании  договоров купли-продажи от 23.12.2004, 24.12.2004, 12.12.2005, заключенных с ООО «Радуга». Указанное следует, в частности из решения об отказе в государственном кадастровом учете испрашиваемых ООО «УралИнвестМет» земельных участков под принадлежащими ему объектами недвижимого имущества (л.д. 18 т. 1). 

    Следовательно, спорный земельный участок не мог быть передан по договору купли-продажи ООО «Радуга», так как на данном участке имелись объекты недвижимого имущества, принадлежащие иным субъектам.

    При этом в договоре от 11.12.2006, заключенном между Фондом федерального имущества и ООО «Радуга», ошибочно указано на принадлежность ООО «Радуга» всего закрытого склада для хранения материалов № 10, в то время как часть данного склада (помещение № 1) ранее была отчуждена ООО «Радуга» истцу по делу. 

    Суд апелляционной инстанции не принимает довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор от 11.12.2006 заключен между Фондом федерального имущества и ООО «Радуга» на основании Закона о приватизации, в связи с чем ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации при оценке его законности неприменима, сделка, совершенная в порядке Закона о приватизации, не может быть признана недействительной без признания незаконным решения собственника о приватизации.

    Применение при выкупе земельного участка норм Закона о приватизации не исключает необходимость применения и ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, при наличии на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иному субъекту, выкуп земельного участка в порядке Закона о приватизации под чужими объектами также невозможен.    

            В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

    Следовательно, для признания недействительным договора купли-продажи спорного земельного участка от 11.12.2006, заключенного между Фондом федерального имущества и ООО «Радуга», не требуется предварительное признание в судебном порядке недействительным распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом о заключении такого договора.

    Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

    В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента её совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

    Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

 Из указанного суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что поскольку ничтожные сделки недействительны со дня их совершения и являются недействительными независимо от такого признания их судом истец, ООО «УралИнвестМет» обоснованно обратилось в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожных сделок, не заявляя требования о признании данных сделок недействительными.

   Также суд первой инстанции верно определил наличие заинтересованности истца в рассматриваемом споре, заключающейся в восстановлении статуса спорного земельного участка (возвращение земельного участка в государственную собственность) для реализации своего исключительного права на выкуп части данного участка или приобретение права аренды части участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества истца.

  Суд апелляционной инстанции не принимает довод подателя апелляционной жалобы о том, что  ЗАО «Энергоресурс» является добросовестным приобретателем, в силу чего защита нарушенных, по мнению истца, прав ООО «УралИнвестМет» возможна только в порядке ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

             В соответствии с п. 1 названной статьи если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

   Данная норма посвящена защите права собственности собственника имущества, отчужденного третьему лицу лицом, которое не имело права его отчуждать.

   Между тем, в настоящем случае ООО «УралИнвестМет» собственником спорного земельного участка не является, следовательно, данная норма в настоящем случае применена быть не может.  

   В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

   Согласно ст. 17 указанного Закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в