Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2008 по делу n А76-388/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

п.3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 (в редакции от 27.11.2000 № 891) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности осуществляется, как правило, на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы.

  Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в случаях передачи в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установления федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

  Однако, так как до заключения договора  № 482-р от 03.04.2006 между ТУ ФАУФИ (ранее - Челябинским областным Комитетом по управлению государственным имуществом, правопредшественником ТУ ФАУФИ) и Сбербанком уже существовали отношения по аренде спорного объекта недвижимости (договора № 121 от 03.12.2002, № 530у  от 20.12.2003, № 462-р от 28.03.2005), названный договор № 482-р от 03.04.2006 является подтверждением волеизъявления сторон о продолжении арендных отношений. В соответствии со ст.ст. 606, 611, 650 ГК РФ реализация права аренды на торгах имущества, не свободного от прав третьих лиц, невозможна. Следовательно, соблюдение требования Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 о проведении торгов в данном случае не является обязательным.

Довод Сбербанка о том, что ТУ ФАУФИ не имел правовых оснований заключать договор аренды на имущество, переданное в хозяйственное ведение унитарного предприятия в силу ст.ст.113, 295 ГК РФ, и, следовательно, указанный договор является ничтожным, судом отклоняется.

Согласно ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

   В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

   Пунктом 2 ст.8 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

 Исходя из изложенного и в соответствии с материалам дела нежилое здание площадью 79,5 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Каслинский район, с.Шабурово, ул.Молодежная, д.33, пом. № 2, в котором арендует помещение Сбербанк, принадлежит на праве хозяйственного ведения ФГУП «Почта России» с момента государственной регистрации, то есть с 14.06.2006 (свидетельство о государственной регистрации права от 14.06.2006 серии 74 АБ № 425593 (л.д.47).

Договор аренды, на основании которого ТУ ФАУФИ просит взыскать со Сбербанка арендную плату, заключен 03.04.2006, то есть до момента регистрации ФГУП «Почта России» права хозяйственного ведения. Следовательно, нарушений законодательства при заключении ТУ ФАУФИ договора аренды со Сбербанком не допущено.

         В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ Сбербанка от уплаты арендной платы по договору от 03.04.2006 № 482-р в связи с заключением договора аренды на спорное помещение с ФГУП «Почта России» является необоснованным, так как договор с ТУ ФАУФИ не был расторгнут или оспорен в суде.

Указанный договор аренды № 482-р был заключен сторонами сроком до 06.12.2006, так как по истечении указанного срока арендатор (Сбербанк) продолжал пользоваться помещением, а арендодатель (ТУ ФАУФИ) не возражал против этого, в силу ст.621 ГК РФ договор возобновился на тех же условиях на неопределенный строк. Следовательно, арендодатель (ТУ ФАУФИ) не утратил права требовать уплаты арендной платы.

Суд первой инстанции правомерно указал, что заключение договора аренды от 01.04.2007 № 215 между Сбербанком и ФГУП «Почта России, на котором податель апелляционной жалобы обосновывает свою позицию, не соответствует законодательству.

В частности, согласно п.2 ст.295 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника. В силу п.п.10 п.1 ст.20 Федерального закона «О государственных и муниципальных предприятиях» собственник имущества унитарного предприятия в отношении указанного предприятия дает согласие на распоряжение недвижимым имуществом, а в случаях, установленных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или уставом унитарного предприятия, на совершение иных сделок.

          Однако собственником имущества в лице ФАУФИ названный договор также не согласован.

Пунктом 2 ст.610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Учитывая факт неуплаты арендных платежей Сбербанком, и в соответствие с п.4.11 договора аренды от 03.04.2006 № 482-р ТУ ФАУФИ 17.09.2007 направило Сбербанку уведомление о погашении задолженности по арендной плате, а также об отказе от договора и освобождении в трехмесячный срок арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Челябинская область, Каслинский район, с. Шабурово, ул. Молодежная, 33.

Так как уведомление оставлено Сбербанком без внимания, ТУ ФАУФИ обоснованно обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

За несвоевременное перечисление арендной платы согласно указанной норме закона и п.6.1 спорного договора ТУ ФАУФИ начислил Сбербанку пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком РФ от суммы долга за каждый день просрочки, что составило 343  руб. 91 коп.

         Расчет задолженности арендной платы и начисленных пеней (л.д.142) судом обоснованно принят верным.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод Сбербанка о том, что собственник имущества закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, имеет право лишь получать от предприятия часть прибыли от использования такого имущества. Данный довод основан на ошибочном толковании ст. 294, 295 ГК РФ, ст. 17 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», так как указанные нормы распространяются на случай, когда унитарное предприятие отдает в пользование имущество с согласия его собственника и получает от использования имущества доходы.

         Учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции принято на основании доказательств, имеющихся в материалах дела, которым дана надлежащая правовая оценка, является законным и обоснованным, отвечает  требованиям ст.ст.15, 168, 170 АПК РФ.

Доводы подателя апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании действующего законодательства и противоречат фактическим обстоятельствам дела, а потому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с ч.4 ст.270 АПК РФ, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии с правилами, установленными ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.176, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

          решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.05.2008 по делу № А76-388/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Каслинского отделения № 7032 Сбербанка России – без удовлетворения.

          Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

          В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья                                                      Л.В.Пивоварова                                       

Судьи                                                                                               М.Б.Малышев

                                                                                                          В.В.Баканов