Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2009 по делу n А07-7919/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

С.И. 11.12.1999 года рождения, Мухамадиевой И.И. 11.02.1996 года рождения, Кузьминых Л.А., Урсаевым И.П., Устиновой Т.С., Устиновым З.О. 23.12.1999 года рождения, Намазова Е.Л., Намазовой С.С. 25.01.2000 года рождения.  

Право собственности физических лиц на комнаты в здании общежития   № № 434, 516 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 17.07.2008 серии 04 АБ № № 467086, 467087, 467085, от 20.07.2008 серии 04 АБ № 467042 (т. 2 л. д. 127-130).

Доказательства, подтверждающие осуществление государственной регистрации права собственности на комнаты в здании общежития № № 321, 327, 520, в материалах дела отсутствуют.   

Вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2007 по делу № А07-23136/2006 явилось основанием для обращения министерства с настоящим иском (т. 1 л. д. 6-9, 119, 120).

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, предметом рассматриваемого иска является оспаривание зарегистрированного права собственности ООО «ТСЖ» на здание общежития, возникшего на основании сделки купли-продажи от 26.06.2007, заключенной между ООО «Регион-сервис» и ООО «ТСЖ», а также виндикационные требования в отношении указанного имущества, основанные на праве собственника истребовать имущество из чужого незаконного владения (ст. ст. 12, 301 ГК РФ),    

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии со ст. 301 ГК РФ в предмет доказывания по названному иску в числе прочих обстоятельств входят: наличие у истца права собственности (или иного вещного права) на истребуемый объект, факт нахождения спорного имущества у ответчика, а также факт недобросовестного владения ответчиком спорным имуществом.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав представленные в дело материалы в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ истец не доказал наличие у субъекта Российской Федерации - Республика Башкортостан права собственности на истребуемое имущество и нахождение истребуемого объекта у ответчика 2 – ООО «ТСЖ».

Из материалов дела усматривается, что министерство, основываясь на имеющем преюдициальное значение для настоящего дела решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2007 по делу                  № А07-23136/2006, истребует спорное здание общежития полностью, без каких-либо изъятий, тогда как суду представлены бесспорные доказательства, подтверждающие, что часть здания - комнаты № № 327, 516, 434, 321, 520, находятся в собственности физических лиц. Право собственности на данные комнаты в здании общежития возникло у названных лиц на основании вступивших в силу судебных актов в силу Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

При этом комнаты № № 327, 516, 434, 321, 520 во владении ООО «ТСЖ» не находятся, о чем свидетельствуют указания в документах на данные комнаты в здании общежития по адресу: г. Благовещенск, ул. Пушкина, д. 1, как на места проживания граждан - их собственников.

Вместе с тем какие-либо документы, позволяющие определенно установить какая именно часть спорного здания общежития находится, как полагает истец, в государственной собственности субъекта Российской Федерации – Республика Башкортостан и в незаконном владении ООО «ТСЖ»,  в материалах дела отсутствуют.

Исковые требования в указанной части министерство в порядке ст. 49 АПК РФ не уточняло.

Заявленное истцом требование об оспаривании зарегистрированного права ответчика 2 направлено, по существу, на прекращение записи о государственной регистрации права за последним.

Учитывая положения ст. ст. 2, 17 Федерального закона от 21.07.1997       № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд апелляционной отмечает, что признание недействительным зарегистрированного права собственности состоит в доказывании недействительности юридических фактов, послуживших основанием для регистрации права. При этом удовлетворение иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности на основании только того, что сделка, по которой приобретено имущество, признана недействительной, как полагают податели апелляционных жалоб, может повлечь ущемление прав добросовестных приобретателей, на что верно указало ООО «ТСЖ» в отзывах на апелляционные жалобы. Поэтому независимо от того, заявлено ли при этом требование об изъятии имущества из владения ответчика или нет (ст. 301 ГК РФ), при разрешении спора суду необходимо принимать во внимание нормы абз. 2 п. 2 ст. 223 и ст. 302 ГК РФ.

Из указанных норм закона следует, что лицо, которое приобрело недвижимое имущество по возмездному договору, заключённому с неуправомоченным отчуждателем, становится собственником недвижимости с момента государственной регистрации за ним права собственности, если это лицо не знало и не могло знать, что получило имущество от лица, которое        не имело права его отчуждать (добросовестный приобретатель), и имущество выбыло из владения собственника или иного титульного владельца по их воле.

Материалами дела подтверждено, что договор купли-продажи от 26.06.2007, на основании которого ООО «ТСЖ» приобрело здание общежития,  является возмездным (цена договора - 240 000 руб.), а спорное имущество выбыло из владения собственника по его воле, так как выбытие спорного имущества из владения произошло вследствие сделки по приватизации, утверждённой решением Государственного комитета Республики Башкортостан по управлению государственным имуществом от 02.09.1993       № 201.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом ООО «ТСЖ» о том, что подателем апелляционной жалобы 2 неверно истолкованы обстоятельства по вопросу выбытия имущества из владения государства помимо его воли, поскольку в отношениях по приватизации спорного объекта участвовал сам субъект Российской Федерации – Республика Башкортостан в лице уполномоченного органа - Государственного комитета Республики Башкортостан по управлению государственным имуществом.

ООО «ТСЖ» не знало и не могло знать, что ООО «Регион-Сервис»          не имело права отчуждать спорное имущество, так как ни ООО «ТСЖ», ни ООО «Регион-Сервис» до и в момент совершения сделки купли-продажи не являлись участниками судебных и иных разбирательств в отношении спорного имущества. ООО «ТСЖ» было привлечено в качестве третьего лица к участию в деле лишь 19.09.2007.

До и на момент совершения сделки купли-продажи между ООО «ТСЖ» и ООО «Регион-Сеорвис» учредители, руководители, исполнительные органы, работники ООО «ТСЖ» и ООО «Регион-Сервис», ООО «Наш дом» были представлены различными лицами.

До и на момент совершения сделки купли-продажи между ООО «ТСЖ» и ООО «Регион-Сервис» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствовали сведения о каких-либо притязаниях третьих лиц, ограничениях (обременениях) и т.п. в отношении спорного имущества.

При этом доказательств обратного истец в нарушение ст. 65 АП РФ в материалы дела не представил.  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), приобретатель не является добросовестным.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 3 ст. 10 ГК РФ) истцом должны быть представлены доказательства недобросовестности приобретения спорного имущества ответчиком 2, из владения которого данное имущество истребуется.

В качестве таких обстоятельств податели апелляционных жалоб указывают на явно заниженную по сравнению с рыночной цену спорного имущества при его продаже ООО «ТСЖ», а также на «необычность» предмета сделки – общежитие.

В суд апелляционной инстанции министерством дополнительно представлены:

письмо общества с ограниченной ответственностью «Регион-Консалтинг» от 19.01.2008 № 03, согласно которому рыночная стоимость 5-тиэтажного здания общежития, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Пушкина, д. 1, общей площадью 3529,4 кв. м по состоянию на 26.06.2007 находилась в диапазоне от 42 000 000 руб. до 57 000 000 руб.;

выдержки из газеты «Из рук в руки» (номера от 04.06.2007 № 44, от 14 06.2007 № 47) с указанием цен предложений жилых помещений в                                 г. Благовещенске – одно-, двух- и трехкомнатных квартир в диапазоне от 25 970 руб. до 28 657 руб. за 1 кв. м.

Согласно положениям ст. ст. 67 и 68 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не принимает представленные министерством доказательства явно заниженной рыночной цены при продаже ООО «ТСЖ» здания общежития в силу следующего.

В соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998           № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка рыночной стоимости объекта оценки отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом указанный отчет должен соответствовать общим требованиям, предъявляемым к нему в ст. 11 названного Закона. Вопреки требованиям ст. 68 АПК РФ истец надлежащее доказательство, содержащее о рыночной стоимости спорного здания общежития, а именно отчет независимого оценщика, судам первой и апелляционной инстанций не представил. Представленное в материалы дела письмо от 19.01.2008 № 03 в данном случае не может быть рассмотрено в качестве допустимого доказательства.

Также суд апелляционной инстанции не считает выдержки из газеты «Из рук в руки» (номера от 04.06.2007 № 44, от 14 06.2007 № 47) относимым доказательством, поскольку в данном случае истцом сравнивается цена             несравнимых объектов (цена предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в г. Благовещенске и цена продажи здания общежития).

Сам по себе факт продажи такого объекта как здание общежития (жилого фонда), как полагает министерство, не может быть принят судом в качестве доказательства недобросовестности приобретения ООО «ТСЖ» спорного имущества.

Приобретая недвижимое имущество, ответчик 2 мог и должен был проявить обычную степень осмотрительности, осторожности и разумности. Вместе с тем при покупке недвижимого имущества у продавца, указанного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве собственника данного имущества, покупатель не обязан  исследовать основания и законность приобретения имущества всеми его прежними правообладателями и не имеет возможности это сделать.

В силу положений ст. 4 Закона Российской Федерации от 04.07.1991        № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»               законодателем не предусмотрена лишь возможность приватизации объектов жилищного фонда юридическими лицами, при этом такие объекты недвижимости, как здания общежития, не относятся к видам объектов,  нахождение которых в обороте не допускается (п. 2 ст. 129 ГК РФ).    

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в нарушение ст. 65 АПК РФ обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества (ООО «ТСЖ») сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества, истцом в полной мере                 не доказаны.

Несостоятелен также довод подателей апелляционной жалобы о незаконном применении судом первой инстанции исковой давности к спорным отношениям.

В соответствии с положениями ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года, в том числе и по виндикационным требованиям.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.

Суд апелляционной инстанции полагает, что срок исковой давности в данном случае должен исчисляться с момента выбытия имущества из владения Республики Башкортостан, а не с момент государственной регистрации права собственности ООО «ТСЖ», как полагает истец.

Так, из материалов дела усматривается, что истец связывает нарушение своих прав с выбытием имущества из его владения в результате незаконной сделки приватизации ГП «БАЗ» и включения спорного здания общежития в состав имущества АО «БАЗ» (02.09.1993). Однако министерство обратилось с настоящим иском 27.05.2008, то есть за пределами срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Истец не реализовал своего права на защиту в рамках установленного законом срока.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» гражданское законодательство не содержит оснований для восстановления срока на защиту права собственности при смене владельца; исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения при смене владельца этого имущества не начинает течь заново.

Утверждение истца в апелляционной жалобе о том, что спорное имущество из владения истца не выбывало и ссылка на положения ст. 208 ГК РФ, согласно которым исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), противоречит существу заявленного иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), а потому судом апелляционной инстанции не принимаются.  

Согласно п. 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15/18 от 12,15.11.2001 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм