Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2009 по делу n А76-10574/2008. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-154/2009

г. Челябинск

02 февраля 2009 г.

Дело № А76-10574/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Сундаревой Г.А., судей Бабкиной С.А., Серковой З.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Лысцевой Ю.П., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Южно-Уральский государственный университет» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2008 по делу № А76-10574/2008 (судья Мулинцева Е.М.), при участии в судебном заседании представителей: ГОУ ВПО «Южно-Уральский государственный университет» - Резвухиной К.О. (паспорт, доверенность от 29.12.2008), ООО «Вермакс С» – Дмитриева И.В. (паспорт, доверенность от 13.10.2008),

УСТАНОВИЛ:

государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Южно-Уральский государственный университет» (далее ГОУ ВПО «ЮУрГУ», арендодатель, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вермакс С» (далее - ООО «Вермакс С»,  ответчик) о расторжении договора аренды № 13/1 от 01.01.2000 и  выселении  ответчика из занимаемых нежилых помещений по адресу: г.Челябинск, ул. Сони Кривой, 60, площадью 705,3 кв.м.

Определением суда первой инстанции от 28.10.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее – УФРС по Челябинской области) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее – Территориальное управление ФАУГИ).

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе ГОУ ВПО «ЮУрГУ» просит решение суда  первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что пунктом 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается ограничение свободы договора в случаях, когда содержание договора предписано законом или иными правовыми актами.  Поскольку статьёй 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 – ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  установлена обязательность проведения  оценки объектов, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации,  условия договора должны быть изложены и исполнены сторонами с учётом предписания закона.

В жалобе указывается на неправильное применение судом первой инстанции ст. 424 Гражданского кодекса, допускающей изменение цены по договору вне зависимости от воли сторон на условиях, предусмотренных законом или в установленном законом порядке. Программой социально-экономического развития Российской Федерации, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 15.08.2003 № 1163-р, поставлена задача существенного увеличения доходов от использования федерального имущества.

В этой связи истец считает обязательным для себя письмо Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области № 1782 от 19.02.2007 о приведении размера арендной платы при сдаче в аренду федерального имущества в соответствии с отчетом независимого оценщика.

Как следует из  содержания жалобы, основанием для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств является не проведение оценки  по определению величины рыночной стоимости арендной платы, а требования закона и иных нормативных актов об обязательности оценки объектов, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, в том числе при  сдаче их в аренду.

ООО «Вермакс С»  представило отзыв  на апелляционную жалобу, в котором  сослалось  на  ошибочное толкование заявителем ст. 421 Гражданского кодекса РФ, полагает, что с учётом разъяснений, данных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 30.05.2005, отчёт об оценке носит  рекомендательный характер, величина оценки не является для сторон обязательной, оспариваемый договор аренды не содержит условия о возможном изменении цены арендной платы. Приведённые истцом документы (письмо Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области № 1782 от 19.02.2007, Программа социально – экономического развития Российской Федерации от 15.08.2003 № 1163 – р) не относятся к предусмотренным ст. 424 Гражданского кодекса РФ основаниям для изменения цены договора, требование закона об обязательности привлечения оценщика существовало как на момент заключения договора, так и на момент подачи иска.

Кроме того, возражая по доводам жалобы,   общество полагает,  что отчёт об оценке был произведён исходя из предположения, что условия аренды, а также права и обязанности сторон по договору будут типовыми, в то время как ответчик выполнял нехарактерные для типового договора  аренды обязанности, в том числе  на льготных условиях предоставлял  арендуемые помещения  для отдыха и обучения сотрудников и студентов университета, обеспечивало их горячим питанием, осуществило полную реконструкцию арендуемого помещения,  несло расходы по капитальному ремонту помещений.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований  на предмет спора - УФРС по Челябинской области и Территориальное управление ФАУГИ своих представителей в судебное заседание для участия не направили.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без их участия.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав объяснения сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ГОУ ВПО «ЮУрГУ» на праве оперативного управления принадлежит находящееся в федеральной собственности нежилое здание (учебно-спортивный комплекс), общей площадью 12 288,2 кв.м, адрес (местоположение): Челябинская область, Центральный район, ул. Сони Кривой, д. 60 (л.д.44).

01.01.2000 между ГОУ ВПО «ЮУрГУ» (арендодателем) и ООО «Веримакс – С» (арендатором) был заключен договор аренды №13/1 (т.1, л.д. 22-25), предметом которого являлась возмездная передача права пользования частью здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, д. 60, общей площадью 705,3 кв.м, для оборудования спортивного зала с целью проведения тренировок и соревнований по бильярдному спорту и организации массового культурного и спортивного досуга студентов, профессорско-преподавательского и иного состава арендодателя и других граждан и юридических лиц (п. 1.1 и 1.2 Договора).

Срок действия договора аренды определен пунктом 1.3 Договора с 01.01.2000 до 31.12.2005.

Согласно акту приема-передачи от 01.01.2000 арендодателем переданы арендатору помещения под номерами (согласно техническому паспорту) 22, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 47, 60, 58, 59, 57, 52, 52а, 61, 62, 62а, 56, 55, 54, 51, 50, 53 общей площадью 705,3 кв.м. на цокольном и втором этаже указанного здания.

Дополнительным соглашением №1 от 01.06.2000 (т.1, л.д.31-32), зарегистрированным в учреждении юстиции по государственной регистрации прав 06.10.2000, стороны согласовали расчет арендной платы в соответствии с распоряжением Челябинского областного комитета по управлению имуществом от 01.09.1999 № 521 «Об утверждении порядка сдачи в аренду и определения величины арендной платы за пользование федеральным имуществом на территории Челябинской области», размер которой за месяц составил 68 014 руб. 22 коп с НДС.

Пунктом 2 дополнительного соглашения раздел «Прочие условия» дополнен пунктом 6.10 об увеличении срока действия договора аренды № 13/1 от 01.01.2000г. на 10 лет.

Дополнительным соглашением №2 от 01.04.2001, зарегистрированным 19.07.2001 (т.1, л.д.33-37) и вступившим в силу с 01.01.2001 (раздел 2), стороны согласовали изменения и дополнения к спорному договору в части размера арендных, коммунальных и эксплуатационных платежей, которые установлены (пункт 4.1 договор) в соответствии с расчетом (Приложение №1)».

В новой редакции расчета арендной платы стороны согласовали  её  в размере (без учета налога на добавленную стоимость) 80 рублей за 1 кв.м. арендуемой площади, что за все помещения с учетом НДС  составило 67 708 руб. 80 коп в месяц.

Стороны договорились, что указанный порядок расчета арендной платы установлен арендатору на весь срок действия договора аренды 13/1 от 01.01.2000 с учетом изменений  в пункт 6.10, внесённых пунктом 2 Дополнительного соглашения №1 от 01.06.2000. При этом п. 6.13 договора принят  в редакции, предусматривающей  в летние месяцы снижение размера арендной платы в 2 раза.

02.03.2007 арендодатель направил арендатору письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды об установлении размера арендной платы в соответствии с отчётом  независимого оценщика об определении размера рыночной стоимости арендой платы (л.д. 82, т. 1).

Согласно  приложенной к письму оферте - дополнительному  соглашению к договору, арендная плата за пользование имуществом устанавливается из расчёта 575 рублей за 1 кв.м. и составляет 4 866 570рублей за год, включая НДС.

Кроме того, арендодатель предложил включить в договор условие об изменении в одностороннем порядке не чаще одного раза в год  арендной платы в связи с  изменением рыночной стоимости арендной платы арендуемого имущества с учётом инфляционного роста на основании отчёта независимого оценщика.

В ответном письме, полученном ГОУ ВПО «ЮУрГУ» 25.04.2007, ООО «Вермакс С» сообщило о своем отказе во внесении изменений в договор  в части увеличения размера арендной платы, ссылаясь на положения  действующего договора о фиксированном ее размере в течение всего срока  его действия, а также на значительные финансовые вложения в обустройство арендуемых помещений (л.д. 83-84, т. 1).

30.05.2007 ГОУ ВПО «ЮУрГУ» направило  ООО «Вермакс С» предложение о расторжении договора (л.д. 85, т. 1).

Не добившись желаемого результата путём примирительных процедур и  не получив ответ на своё предложение в установленный письмом срок,  заинтересованная сторона (арендодатель) обратилась в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды №13/1 от 01.01.2000 в связи с существенным изменением обстоятельств согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что совокупность условий, необходимая для изменения договора в судебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ, отсутствует.

Суд апелляционной инстанции считает, что  с  таким выводом арбитражного суда первой инстанции следует согласиться, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 450 Гражданского кодекса РФ  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом, другими законами или договором, по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда.

Статьёй 451 Кодекса, на которую ссылается истец в обоснование требований по иску, установлен порядок изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.  При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.3 ст.451 ГК РФ).

Заявитель усматривает существенное изменение обстоятельств в принятии Программы социально-экономического развития Российской Федерации, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 15.08.2003 № 1163-р,  которой поставлена задача существенного увеличения доходов от использования федерального имущества (п. 3.4), а также   получение письма Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области от 19.02.2007 № 1782 (л.д. 81, т. 1), где оно требует устанавливать в договорах аренды федерального имущества условие о возможности изменения размера арендной платы с учетом конъюнктуры рынка и определять размер арендной платы в соответствии с отчетами независимых оценщиков. В отношении действующих  долгосрочных договоров аренды установлено требование о приведении размера арендной платы в соответствие с рыночным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что указанное письмо Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области как органа, осуществляющего полномочия собственника в отношении федерального имущества, в том числе переданного в оперативное