Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2009 по делу n А47-4212/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а,Отменить решение полностью и оставить иск без рассмотрения полностью

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-280/2009

г. Челябинск

10 февраля 2009 г.

Дело № А47- 4212/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Сундаревой Г.А., судей Бабкиной С.А., Матвеевой С.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Денисовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карякина Сергея Александровича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.11.2008 по делу №А47-4212/2008 (судья Демидова Т.А.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Семина Любовь Павловна (далее –  арендодатель, истица) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Карякину Сергею Александровичу (далее  - арендатор, ответчик) о расторжении договора № 14 от 29.12.2001 длительной аренды помещения и обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Медногорск Оренбургской области, ул. Герцена, д. 1 площадью 72 кв.м.

Определением суда первой инстанции от 08.10.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом города Медногорска (далее – КУИ г. Медногорска, Комитет).

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены, договор № 14 от 29.12.2001 длительной аренды помещения, расположенного по адресу: г. Медногорск Оренбургской области, ул. Герцена, д. 1, площадью 72 кв.м. расторгнут, на ИП Карякина С.А. возложена обязанность освободить указанное нежилое помещение в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт с учетом доводов апелляционной жалобы.

В обоснование  доводов  жалобы заявитель ссылается на то, что не получал письма ИП Семиной Л.П. от 07.12.2007, содержащего намерение последней расторгнуть договор аренды. Иные предложения расторгнуть договор истцом не направлялись, т.е. досудебный порядок урегулирования спора истцом не соблюден, следовательно, ее требования подлежали оставлению без рассмотрения.

Несвоевременность внесения арендной платы заявитель жалобы объясняет несогласованностью ее размера и отсутствием реквизитов для оплаты. Заявитель жалобы не согласен с тем, что расчет задолженности по арендной плате произведен судом самостоятельно, исходя из решения арбитражного суда по делу № А47-9365/2007 от 19.06.2008.

Истица ИП Семина Л.П. представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает на законность и обоснованность обжалуемого решения.

Индивидуальный предприниматель считает, что досудебная процедура расторжения договора была ей соблюдена, поскольку к ней, как к новому собственнику перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды № 14 от 29.12.2001, в том числе право на расторжение договора по уведомлениям арендатора прежним собственником – Комитетом по управлению имуществом г. Медногорска от 01.08.2007 № 01-09/692 и от 28.08.2007 № 05/01-10-477. Ответчику также  направлялось уведомление о намерении расторгнуть договор и исковое заявление о расторжении договора.

Учитывая неисполнение ответчиком своей обязанности по внесению  арендной платы, суд правомерно расторг договор в судебном порядке.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещенные надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание для участия не направили.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без их участия.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства  приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции от 24.11.2008г. и оставлении иска без рассмотрения в соответствии с пунктами 2 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 29 декабря 2001года между КУИ г. Медногорска (арендодателем) и ИП Карякиным А.С. (арендатором) заключен договор длительной аренды помещения № 14, согласно которому ответчику предоставлено в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Медногорск, ул. Герцена, 1 для организации торговли продуктами питания.

Объект аренды - встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже в центральной части со стороны дороги жилого трехэтажного дома, общая площадь арендуемого помещения 75,2 кв.м., количество комнат - 7 (3, 3а, 3в, 3г, 3б, 4б, 4). Срок договора с 01.01.2002 по 31.12.2026. Договор зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.01.2002 (л.д. 16-17, т. 1).

01.08.2007 Комитет направил ИП Карякину С.А. требование о погашении задолженности по арендной плате, указав, что в случае непогашения задолженности передаст документы в арбитражный суд.

 Следующим уведомлением от 28.08.2007 арендодатель известил ИП Карякина А.С. о том, что с 29.10.2007 в одностороннем порядке расторгает договор аренды в связи с невнесением арендатором арендной платы более двух месяцев (л.д. 13, т. 2).

16 августа 2007 г. между КУИ г. Медногорска (продавцом) и ИП Семиной Л.П. (покупателем) заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения (лит. 3, 3а, 3в, 4), расположенного на первом этаже трехэтажного жилого дома по адресу: г. Медногорск, ул. Герцена, д. 1 (л.д. 31, т. 1).

02.11.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области на основании  вышеуказанного договора купли-продажи от 16.08.2008 произведена государственная регистрация перехода права собственности от муниципального образования к Семиной Л.П., выдано свидетельство о государственной регистрации права 56АА 110300.

Полагая, что в соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации к ней как к собственнику имущества перешли все права арендодателя, в  связи с чем она обладает комплексом правомочий выступавшего ранее арендодателем органа местного самоуправления, 07.12.2007 ИП Семина Л.П. направила ИП Карякину С.А. уведомления (л.д. 33-34, т. 1) о своем намерении расторгнуть договор аренды № 14 от 29.12.2001, а также с просьбой ИП Карякину С.А. сообщить об исполнении им обязанностей по договору по оплате коммунальных услуг, страхованию арендуемого имущества и заключению договора аренды земли.

Уведомления получены ИП Карякиным С.А. 08.12.2007 (л.д. 36-37, т. 1).

17.12.2007 ИП Семина Л.П. обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды № 14 от 29.12.2001.

Определением от 23.01.2008 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Оренбургской области, возбуждено производство по делу № А47-10896/2007.

21.02.2008 ИП Семина Л.П. уведомлением сообщила ИП Карякину С.А. о наличии 14179 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате (с 06.11.2007 по 29.02.2008) и начислении арендатору пени с указанием платёжных реквизитов.  Уведомление получено ИП Карякиным С.А. 25.02.2008 (л.д. 40-41, т.1).

18.04.2008 ИП Семиной Л.П. направлено аналогичное уведомление о наличии 21577руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 06.11.2007 по 30.04.2008 и увеличении арендной платы до 35000 рублей ежемесячно. Уведомление получено ИП Карякиным 24.04.2008.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.06.2008 по делу № А47-10896/2007 исковое заявление ИП Семиной Л.П. к ИП Карякину С.А. о расторжении договора оставлено без рассмотрения.

 При этом  в определении суд  указал, что письмо от 07.12.2007г. не является доказательством соблюдения  истцом требования части 3   ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не содержит предупреждения арендодателя о необходимости выполнения обязательства по договору в разумный срок (т.1, л.д. 135 – 137).

25.06.2008 истец обратился с настоящим иском о расторжении договора и выселении ответчика, обосновывая свои требования невнесением ИП Карякиным С.А. арендной платы более двух раз подряд, использованием помещения не по назначению, ухудшением арендуемого имущества и неуплатой коммунальных платежей.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из  соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, на момент вынесения решения задолженность ответчика по арендной плате составляла более, чем за два месяца. Доводы истца о нарушении ответчиком обязанностей по оплате коммунальных услуг, страхованию помещения, заключению договора аренды земли суд посчитал недостаточным основанием для расторжения договора. Довод истца об ухудшении состояния имущества суд посчитал недоказанным.

Выводы о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренные ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанных в качестве правового основания, основаны  на извещениях, направленных 07.12.2007, определении Арбитражного суда Оренбургской области от 07 июня 2008 года, которым требования истца оставлены без рассмотрения. Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришёл к выводу, что у ответчика была возможность исполнить в разумный срок договорные обязательства, в связи  с чем досудебный порядок урегулирования спора считается соблюдённым.

Такой вывод суда нельзя признать обоснованным, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договором длительной аренды помещения № 14 от 29.12.2001 предусмотрены дополнительные основания для расторжения договора по требованию арендодателя: если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев; если помещение не используется, либо используется не по назначению  по истечении месяца со дня подписания договора; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения; если арендатор не оплатил коммунальные услуги в течение двух месяцев; если арендатор не производит ремонтов, предусмотренных договором; при установлении факта сдачи арендатором помещения в субаренду без согласования с арендодателем.

 Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения  в суд с иском о досрочном  расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор ( п.2 ст. 452 названного Кодекса).

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, для вывода о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, необходимо либо последовательное направление ответчику предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и направление при неисполнении обязательства в разумный срок уведомления (предложения) о расторжении договора, либо одновременное их направление, а также неисполнение ответчиком обязательств в разумный срок.

Из материалов дела усматривается, что истицей в направленных ответчику уведомлениях 21.02.2008 и 18.04.2008 ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате и увеличении её размера до 35000руб.

 Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данных уведомлениях (предупреждениях) не содержалось.

Уведомление о намерении расторгнуть договор № 14 от 29.12.2001 в связи с его неисполнением со стороны ответчика ИП Сёмина Л.П. направляла  ИП Карякину С.А. только один раз  - 07.12.2007. К этому моменту ответчик не имел перед ней задолженности по арендной плате, которая бы составляла более двух месяцев. В чем заключалось неисполнение договора ответчиком,  обоснование причины для его досрочного расторжения в уведомлении не указано.

Уведомления о расторжении договора, направленные истцом после обращения с иском в суд (09.07.2008 и 06.09.2008г., л.д.55 – 56, т.1, 15 – 16, т.2), для решения вопроса о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора,  во внимание  приниматься не могут.

Довод ИП Семиной Л.П., изложенный в отзыве на апелляционную жалобу, о том, что она имеет право требовать расторжения договора аренды на основании уведомлений, направленных предыдущим собственником-арендодателем КУИ г. Медногорска, является необоснованным в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Права и обязанности арендодателя по договору аренды № 14 от 29.12.2001 перешли к ИП Семиной Л.П. с момента возникновения у нее права собственности на объект аренды - 02.11.2007(день государственной регистрации перехода права собственности).

С этого дня ИП Семина Л.П. приобрела право требовать уплаты арендных платежей. Право требования арендной платы за предшествующие возникновению права собственности ИП Семиной Л.П. на помещение периоды к ней не перешло. Из этого следует, что право требовать расторжения договора аренды в связи с нарушением арендатором обязанности по внесению