Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2009 по делу n А76-9600/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

о разрешенном использовании земельных участков с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (ч.5 ст. 31 Земельного кодекса РФ).

К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Следовательно, результаты выбора земельного участка оформляются двумя основными документами: актом о выборе земельного участка и проектом границ земельного участка.

В соответствии с нормой п. 6 ст. 31 Земельного кодекса РФ  исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Тем самым, окончанием процедуры выбора земельного участка является принятие правового акта, утверждающего данный акт.

Как усматривается из материалов дела обжалуемое заявителем Распоряжение КУИИЗО г. Челябинска №  491-м от 14.05.2008 «Об утверждении проекта границ» принято после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, т.е. после  окончания процедуры выбора земельного участка.

Учитывая, что на момент принятия администрацией г. Челябинска Постановления № 2784 об утверждении акта выбора земельного участка  проект границ выбираемого земельного участка утвержден не был, отсутствовали основания для  принятия решения об утверждении акта выбора.

Свидетельство о  согласовании проектной документации от 03.05.2006 № 252, ссылка на которое  в качестве  документации по планировке территории имеется в Акте выбора земельного участка № 002205-02-2007, не  является основанием признания места размещения объекта согласованным. Указанный документ подписан начальником отдела  рассмотрения и согласования проектной документации управления архитектуры и градостроительства  и свидетельствует о согласовании   представленного проекта межевания территории для рабочего проектирования объектов строительства (л.д.73 т.1).

Кроме того, суд апелляционной инстанции усматривает, что представленный на согласование проект межевания  территории в границах ул. Танкистов-Местный проезд – ж/д путь – жилая застройка (л.д. 107 т.1)  составлен на основании Постановления Главы г. Челябинска № 1263-П от 26.10.2005 г. принятого по заявлению ЗАО «Уралавто» от 07.02.2005 г. о предоставлении земельного участка для строительства  производственного и складского помещения (л.д.74 т.1), тогда как  выбор земельного участка осуществлялся по заявлению ЗАО «Уралавто» от 17.05.2006  о предоставлении земельного участка площадью 0,4 Га  в аренду для проектирования и строительства производственной базы, тем самым согласование проектной документации управлением архитектуры осуществлялось под другой объект.

Работы по формированию земельного участка как предусмотренная нормой п. 5 ст. 30 Земельного кодекса РФ стадия предоставления  земельного участка для строительства включает в себя  согласно подпункту 1 п.4 ст. 30 ЗК РФ, в том числе подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности, что обеспечивается путем выполнения землеустроительных работ.  

Вопросы организации и порядка проведения землеустройства, согласования и утверждения землеустроительной документации регулируются статьей 69 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", Постановлениями Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 396 "Об утверждении положения о проведении территориального землеустройства" и от 11.07.2002 N 514 "Об утверждении положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства".

Основанием проведения землеустройства в соответствии со ст. 4 ФЗ «О землеустройстве» являются решения федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о проведении землеустройства, договоры о проведении землеустройства, судебные решения.

В утвержденных Росземкадастром Методических рекомендациях по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства от 17.02.2003, разработанных в соответствии с Положением о проведении территориального землеустройства предусмотрено, что при составлении проектов территориального землеустройства в случае предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства объектов на стадии выбора земельного участка рекомендуется принимать во внимание, что при предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства объектов на стадии выбора земельного участка составляется проект территориального землеустройства в виде проекта границ земельного участка, в котором, как правило, рассматриваются несколько вариантов размещения объектов (п. 11.1 Методических рекомендаций).

Дополнительно к проекту границ земельного участка прилагается акт о выборе земельного участка для размещения объекта, который согласовывается и утверждается в установленном порядке (п. 11.10 Методических рекомендаций).

Следовательно, межевание земельного участка происходит после подготовки и утверждения проекта границ земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Из представленной суду копии землеустроительного дела № 48 следует, что основанием производства работ по межеванию спорного участка явилось заявление ЗАО «Уралавто» от 01.10.2007 г. о выполнении межевания (л.д.71 т.2), при исполнении которого  исполнителем работ составлен Акт согласования границ земельного участка от 23.10.2007 г. (л.д.87 т.2).

Указанное свидетельствует, что на момент осуществления работ по формированию земельного участка правовые основания для производства таких работ по заявлению ЗАО «Уралавто» отсутствовали, поскольку данные работы произведены  до принятия решения о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, а так же до утверждения  органом местного самоуправления  проекта границ земельного участка.

Постановлением  главы г. Челябинска от 26.10.2005 г. № 1263-п (л.д.64 т.1) обязанность по подготовке документации  по межеванию территории в границах ул. Танкистов-Местный проезд – ж/д путь – жилая застройка возложена на  Главное управление  архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска, в силу чего  разработанный  по заявлению ЗАО «Уралавто» проект межевания данной территории (согласно землеустроительного дела № 48) не является проектом межевания, разработанным во исполнение указанного  постановления.

Вместе с тем из  Распоряжения председателя Комитета по  управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 14.05.2008 № 491-м следует, что названным распоряжением утвержден проект границ земельного участка, границы которого описаны в  землеустроительном деле № 48.

Тем самым на стадии формирования границ земельного участка   комитетом утвержден проект границ, установленных при проведении землеустроительных работ по заявлению  лица, у которого отсутствовали правовые  основания для их проведения.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к убеждению о том, что оспариваемые заявителем Постановление администрации г. Челябинска № 2784 от 10.08.2007 и Распоряжение КУИиЗО г. Челябинска № 491-м от 14.05.2008г. приняты в нарушение положений              ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4 ст. 69 ЗК РФ предусмотрено, что при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В соответствии  с Положением о порядке  установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного Постановлением  Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 № 105 (далее «Положение об установлении границ») установлены  обязательные для всех типов застройки правила  межевания. Нормой абзаца 3  пункта 4 указанного Положения установлено, что в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно - транспортной инфраструктуры.

При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства (абз.3 п.4 Положения).

Руководствуясь указанным положением, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в границы передаваемого собственнику объекта недвижимости земельного участка должны входить как часть, занятая объектом, так и часть, необходимая для использования  объекта недвижимости и обеспечения его надлежащей эксплуатации.

Учитывая, что Распоряжением № 491-м от 14.05.2008г. фактически утверждены границы  сформированного ЗАО «Уралавто» земельного участка,  которые  вплотную прилегают к внешней стороне здания, принадлежащего ОАО ИПП «Челябтехстром» на праве собственности,  что противоречит  требованиям  «Положения об установлении границ», вывод суда первой инстанции о нарушении оспариваемым распоряжением прав ОАО ИПП «Челябтехстром» как собственника объекта недвижимости, имеющего право на приватизацию расположенного под таким объектом земельного участка, следует признать правильным.

Доводы подателей жалобы, согласно которым установленное ст. 36 ЗК РФ право на предоставление земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости заявителем (ОАО ИПП «Челябтехстром») уже реализовано, в силу чего оспариваемые постановления не могли нарушить прав заявителя несостоятелен.

В соответствии с п.1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков (если иное не установлено федеральными законами), имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены указанным Кодексом, федеральными законами. Согласно норме п.2.2 ст. 3 Федерального закона «О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001  № 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды  земельные участки независимо от того, когда был заключен договор  аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.  Учитывая, что границы предоставленного ОАО ИПП «Челябтехстром» на праве аренды земельного участка сформированы с нарушением «Положения о порядке установления границ», граничащие с земельным участком заявителя земли находятся в государственной собственности,  вывод суда о том, что заявитель не утратил право на получение  земельного участка, необходимого для обслуживания принадлежащего ему здания следует считать правильным.  

Так же несостоятелен довод подателей жалобы, согласно которому проектный план земельного участка, представленный в землеустроительное дело  согласован всеми заинтересованными сторонами.  Письмом от 17.10.2007 г.  № 748 заявитель сообщил  начальнику управления архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска, а так же ЗАО «Уралавто» о наличии возражений против формирования земельного участка в соответствующих границах (л.д.24 т.1). Кроме того, как указано выше, согласование получено при осуществлении землеустроительных работ  по межеванию земельного участка, проведенных в отсутствие оснований для их проведения. Землеустроительные работы по межеванию земельного участка  в рамках процедуры  предоставления земельного участка под строительство по заявлению ЗАО «Уралавто» от  17.05.2006 после  принятия органом местного самоуправления решения о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта не проводились.

Довод  Администрации г. Челябинска, согласно которому  при утверждении Акта выбора земельного участка администрацией соблюдены  все положения Земельного кодекса РФ, регламентирующие процедуру предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта опровергаются представленными в дело доказательствами, из которых следует, что оснований для принятия решения об утверждении Акта выбора в силу отсутствия утвержденного проекта границ выбираемого земельного участка не имелось, тем самым  место размещения объекта не может считаться согласованным.  

Все иные доводы подателей жалобы, которые по существу сводятся к  утверждению о том, что землеустроительные работы по формированию земельного участка произведены в соответствии с нормами действующего законодательства о землеустройстве и, тем самым, не нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя несостоятельны, поскольку как указано выше правовые основания для проведения землеустроительных работ на момент их производства у ЗАО «Уралавто» отсутствовали.

Поскольку в основу распоряжения об утверждении проекта границ земельного участка  положены документы межевания, выполненные в