Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2009 по делу n А76-1005/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

условия договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 23.11.2006 в совокупности с представленными в материалы дела документами (перепиской сторон по поводу цены уступаемого права и порядка осуществления расчетов) в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции установил отсутствие в указанном договоре признаков дарения, что является правильным и соответствует положениям п. 3 ст. 423, ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания  п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу.

Как подтверждается материалами дела, оспариваемый договор был направлен на достижение именно тех правовых последствий, которые стороны согласовали в сделке – приобретение ООО «Компания Авто-Инвест» статуса арендатора земельного участка.

Оснований полагать, что воля сторон была направлена на отчуждение объектов незавершенного строительства, не имеется.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации  при толковании  условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов  и  выражений.

В договоре передачи прав и обязанностей по договору аренды от 23.11.2006 какие-либо объекты незавершенного строительства не упоминаются, поэтому невозможно сделать вывод о том, что данный договор прикрывает какую-либо сделку с недвижимым имуществом: купли-продажи или дарения.

Кроме того, из  п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В данном случае, оценивая условия договора передачи прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с правилами ст. 431, 432, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что в нем отсутствуют существенные условия, необходимые для договоров купли-продажи недвижимости (предмет, цена), а значит, не имеется оснований оценивать ту сделку, которую, по мнению, истца стороны действительно имели ввиду на предмет ее соответствия закону, поскольку она не заключена.

Суд также отмечает следующее. В данном случае имел место именно перенаем земельного участка, в результате которого в силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации произошла замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, что исключает переход к новому арендатору каких-либо вещных прав в отношении предмета аренды и, тем более, прав на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.

Перенаем соответствует требованиям действующего законодательства. То обстоятельство, что договор передачи прав по договору аренды прошел государственную регистрацию, свидетельствует о возникновении тех правовых последствий, на которые была направлена оспариваемая сделка.

Таким образом, договор не нарушает каких-либо предписанных правовыми актами норм, не противоречит действующему гражданскому законодательству, правовые последствия совершенной ответчиками сделки по перенайму земельного участка являются характерными для оспариваемого истцом договора и не свидетельствуют о его притворности.

То обстоятельство, что ООО «Азия-Авто» обратилось за государственной регистрацией права собственности на объекты, незавершенные строительством, раньше, чем это сделало ООО «Компания Авто-Инвест», значения не имеет, поскольку не свидетельствует о притворности оспариваемой сделки по перенайму земельного участка.

Справки ООО «Азия-Авто», представленные в регистрационную службу, о том, что строительство осуществлялось за счет средств общества (т. 2, л.д. 52) и ООО «КБ «Агропромкредит» о том, что сметная стоимость строительства объекта «Административно-производственный корпус СТО» составляет 135-140 млн. руб. (т. 1, л.д. 57) принимаются во внимание судом как доказательства осуществления строительства за счет ООО «Азия-Авто», между тем о наличии признаков притворности сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды они не свидетельствуют.  

Поскольку судом не установлено, что передача прав и обязанностей по договору аренды является притворной сделкой, прикрывающей отчуждение объектов недвижимого имущества, оснований для применения судом первой инстанции к прикрываемой сделке норм, регламентирующих порядок отчуждения недвижимости, не имелось.

По тем же основаниям суд апелляционной инстанции не усматривает нарушения норм материального права в части неприменения судом первой инстанции ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что суд не дал оценку доказательствам, подтверждающим отчуждение права аренды по существенно заниженной цене, подлежит отклонению. Суд первой инстанции исследовал документы, представленные истцом в обоснование указанной позиции, а именно отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Научно-аналитическое объединение «Оценка-БизнесИнвест», справку общества «Азия-Авто» о сметной стоимости строительства по состоянию на 10.04.2006, и, сделав вывод о презумпции формирования условий договора по усмотрению сторон (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), признал, что заключение договора по цене, отличающейся от рыночной, не является основанием для признания его ничтожным. Суд апелляционной инстанции считает данные выводы правильными.

Довод ООО «КБ «Агропромкредит» о том, что ООО «Компания Авто-Инвест» не имело намерения оплачивать перенайм земельного участка, подлежит отклонению, поскольку документально не подтвержден. Отсутствие фактической оплаты не может свидетельствовать о безвозмездности договора и не лишает вторую сторону по сделке требовать ее исполнения.

Суд апелляционной инстанции не усматривает нарушения норм процессуального права при отклонении судом первой инстанции ходатайства истца о проведении экспертизы. Как указывает податель апелляционной жалобы, экспертиза позволила бы снять противоречия и сомнения относительно согласования ответчиками стоимости уступаемого права.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Целью экспертизы, о проведении которой заявлял истец, являлось установление срока давности изготовления таких документов как: письмо ООО «Азия-Авто» от 09.11.2006 № 167, письмо ООО «Компания Авто-Инвест» от 20.11.2006, письмо ООО «Азия-Авто» от 08.12.2006 № 179, счет на оплату, уведомление ООО «Компания Авто-Инвест» от 27.12.2006 № 94, письмо ООО «Азия-Авто» от 25.12.2006.

Между тем в названных документах указана дата их составления, оснований полагать, что документы составлены гораздо позднее, у суда не имелось, в связи с чем данный вопрос не требовал наличия специальных познаний. Заявления о фальсификации доказательств, для проверки которого проведение экспертизы являлось бы обязательным, от ООО «КБ «Агропромкредит» не поступило.

Таким образом, при разрешении спора суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал им верную правовую оценку, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.01.2009 по делу № А76-1005/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу  Коммерческого банка «Кредитный Агропромбанк» (общество с ограниченной ответственностью) - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья                                                       Т.В. Соколова

Судьи:                                                                                         В.В. Баканов

Л.П. Ермолаева