Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2009 по делу n А76-14655/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-1751/2009

г. Челябинск

27 марта 2009 года                                                           Дело № А76-14655/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2009 г.

          Полный текст постановления изготовлен  27 марта 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Соколовой Т.В., Баканова В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стельмах М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества  «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» на решение Арбитражного суда Челябинской области   от 19.12.2008 по делу    № А76-14655/2008 (судья Воронин А.Г.), при участии от истца: ОАО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» - Шерстневой В.В. (доверенность № 8 от 12.01.2009);

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее по тексту – истец, ОАО «ЮУ КЖСИ», общество, податель апелляционной жалобы) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Управлению муниципальной собственностью Чебаркульского городского округа Челябинской области (далее по тексту – ответчик, управление) с иском об изменении условий договора аренды земельного участка № 2 от 17.04.2007 в части исключения обязанности истца по расселению ветхо-аварийных домов, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. 8 Марта № 7, 7а и условий договора аренды земельного участка № 4 от 17.04.2007 в части исключения обязанности истца по расселению ветхо-аварийного дома, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. 8 Марта № 5а.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования «Чебаркульский городской округ» (далее по тексту – администрация, третье лицо).

Решением суда первой инстанции от 19.12.2008 (резолютивная часть объявлена 17.12.2008) в удовлетворении исковых требований обществу отказано.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что истец вопреки требованиям ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не доказал наличие исключительных случаев для изменения договоров, предусмотренных п. 4   ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту -       ГК РФ).  Суд указал, что ни Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), ни Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (далее по тексту – Постановление № 808) не предусмотрены основания изменения условий договора аренды земельного участка, заключённого по результатам торгов. Отказ покупателя подписать договор на условиях, установленных при проведении торгов, и предложение им новых существенных условий договора означают отказ покупателя от заключения договора. В случае если бы на торгах предполагалось заключить договор на тех новых условиях, которые предложил истец, результаты торгов могли быть иными. Предметом торгов не являлось право на заключение договора на условиях, предложенных истцом.

ОАО «ЮУ КЖСИ» с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что в соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Однако суд не  принял во внимание, что условия оспариваемых договоров по расселению жителей ветхо-аварийных домов предполагают предоставление жилья указанным жителям непосредственно обществом. Тогда как истец представил суду доказательства того, что исполнить условия по расселению жителей ветхо-аварийных домов общество  не имеет возможности, поскольку последние уже расселены за счет  бюджетных средств в рамках реализации подпрограммы  «Переселение  граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Челябинской области» областной целевой программы «Жильё» на 2002-2010 годы, принятой постановлением Законодательного собрания Челябинской области от 28.02.2002. При этом ОАО «ЮУ КЖСИ» считает, что в случае расторжения оспариваемых договоров обществу будет причинен значительный ущерб. Изложенные выше обстоятельства истец полагает исключительными и являющимися основаниями для изменения условий договоров в оспариваемой части. Податель апелляционной жалобы также указывает, что суд нарушил требования ст. 177 АПК РФ, не направив истцу копии решения в пятидневный срок со дня принятия решения заказным письмом с уведомлением о вручении. Кроме того, в обжалуемом решении имеется расхождение в мотивировочной и резолютивной частях, а именно: в мотивировочной части указано «… иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям…», а в резолютивной части – «В иске отказать».

Управление и администрация письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представитель ОАО  «ЮУ КЖСИ» в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители  Управления и администрации в судебное заседание не явились.

На основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном       гл. 34 АПК РФ.

 Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 17.04.2007 между управлением (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» совершен договор № 2 аренды земельного участка (т. 1              л. д. 11-19).

Указанный договор заключен на основании протокола по итогам результатов публичных торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды № 3 от 12.04.2007 (преамбула договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке 09.08.2007, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (т. 1              л. д.  19).

Согласно условиям договора аренды земельного участка № 2 от 17.04.2007 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории «земли населённых пунктов» Чебаркульского городского округа, с кадастровым номером 74:38:0120008:0009, расположенный по адресу: г. Чебаркуль, ул. 8 Марта № 7 в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 4 722 кв.м., под строительство многоэтажного жилого дома со встроенными офисными помещениями в цокольном этаже, на условиях предусмотренных организатором торгов по продаже права на заключение договора аренды, в том числе: при условии сноса и расселения двух ветхо-аварийных жилых домов № 7, 7а по ул. 8 Марта (п. 1.1. договора).

Сторонами согласован срок аренды с 17.04.2007 по 17.04.2009 (п. 2.1  договора).

Передача земельного участка арендатору подтверждается актом приёма-передачи земельного участка от 17.04.2007 (т. 1 л. д. 18).

Рыночная стоимость отчуждаемого права аренды на земельный участок определена независимым оценщиком (отчёт № 25/07 от 05.03.2007) на 07.03.2007 составляет 6 850 000 руб. Начальная цена отчуждаемого на публичных торгах в форме открытого аукциона право аренды установлена в размере – 6 900 000 руб. Цена отчуждаемого права аренды составляет 7 245 000 руб. и установлена по результатам публичных торгов, НДС не предусмотрен. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Задаток в размере 20% от цены приобретения права аренды в размере 1 380 000 руб., внесённый арендатором до проведения публичных торгов и засчитывается в оплату приобретаемого права. Оставшаяся сумма в размере 5 865 000 руб. перечисляется в соответствии с графиком погашения. В приложении № 1 к договору аренды № 2 от 17.04.2007 сторонами согласован размер арендной платы на 2007 год. Досудебный претензионный порядок урегулирования споров для сторон обязателен. Срок ответа на претензию 30 рабочих дней с момента её получения одной из сторон (преамбула и пункты 1.1, 2.1, 3.1, 3.2, 3.3, 4.1, 8.2, 8.3 договора).

17.04.2007 между управлением (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» совершен также договор № 4 аренды земельного участка (т. 1 л. д. 20-28).

Указанный договор заключен на основании протокола по итогам результатов публичных торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды № 4 от 12.04.2007 и зарегистрирован в установленном законом порядке 09.08.2007, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (т. 1 л. д. 28).

Согласно условиям договора аренды земельного участка № 4 от 17.04.2007 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории «земли населённых пунктов» Чебаркульского городского округа, с кадастровым номером 74:38:0120008:0010, расположенный по адресу: г. Чебаркуль, ул. 8 Марта № 5 в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 4 731 кв.м, под строительство многоэтажного жилого дома серии 1-020 (каркасный вариант) со встроенными офисными помещениями в цокольном этаже, в соответствии с эскизным проектом квартала жилой застройки по ул. 8 Марта, на условиях предусмотренных организатором торгов по продаже права на заключение договора аренды, в том числе: при условии сноса и расселения ветхо-аварийных жилых домов № 5, 5а по ул. 8 Марта.

Сторонами согласован срок аренды с 17.04.2007 по 17.04.2009 (п. 2.1. договора).

Передача земельного участка арендатору подтверждается актом приёма-передачи земельного участка от 17.04.2007 (т. 1 л. д. 27).

Рыночная стоимость отчуждаемого права аренды на земельный участок определена независимым оценщиком (отчёт № 24/07 от 05.03.2007) на 07.03.2007 составляет 6 850 000 руб. Начальная цена отчуждаемого на публичных торгах в форме открытого аукциона право аренды установлена в размере – 6 900 000 руб. Цена отчуждаемого права аренды составляет 6 900 000 руб. и установлена по результатам публичных торгов, НДС не предусмотрен. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Задаток в размере 20% от цены приобретения права аренды в размере 1 380 000 руб., внесённый арендатором до проведения публичных торгов и засчитывается в оплату приобретаемого права. Оставшаяся сумма в размере 5 520 000 руб. перечисляется в соответствии с графиком погашения. В приложении № 1 к договору аренды № 4 от 17.04.2007 сторонами согласован размер арендной платы на 2007 год. Досудебный претензионный порядок урегулирования споров для сторон обязателен. Срок ответа на претензию 30 рабочих дней с момента её получения одной из сторон (преамбула и пункты 1.1, 2.1, 3.1, 3.2, 3.3, 4.1, 8.2, 8.3 договора).

В соответствии с пунктами 5, 6 изменений, вносимых в Устав открытого акционерного общества «Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (т. 1 л. д. 67, 68) полное фирменное наименование изменено на открытое акционерное общество «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки», сокращенное: ОАО «ЮУ КЖСИ».

В материалы дела представлены доказательства того, что гражданам, проживающим по адресам: ул. 8 Марта, д. 5а, квартиры 1, 2а, 2б, 3аб, 3в, 4, 5а, 5б, 6а, 6в, 7, 8а, 8бв; д. 7 квартиры 1ав, 1б, 2, 3, 4, 5а, 6а, 6бв, 7, 8а, 8б, 8в; д. 7а, квартиры 1ав, 1б, 2, 3, 4а, 4б, 5, 6а, 6б, 6в, 7, 8аб, 8в, предоставлено жилье на основании решения жилищной комиссии от 14.02.2007 (т. 1 л. д. 36-45) согласно списку граждан, проживающих в муниципальном жилищном фонде, которым предоставляется жилая площадь (т. 1 л. д. 30-34).

Данное обстоятельство управлением не отрицается (отзыв, т. 1 л. д. 87).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 01.09.2008 зарегистрированы договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица и право собственности гражданина проживающего по адресу: г. Чебаркуль, ул. 8 Марта, д. 7а, кв. 4а (т. 1 л. д. 128-132); договор купли-продажи в пользу третьего лица и право общей долевой собственности, граждан, проживающих по адресу: г. Чебаркуль, ул. 8 Марта, д. 7а, кв. 6а (т. 1 л. д. 133-138).

Учитывая изложенные обстоятельства, ОАО «ЮУ КЖСИ» направило ответчику письмо от 09.07.2008 № 2274 (т. 1 л. д. 71) с предложением изменить условия договоров № 2, 4 аренды земельного участка от 17.04.2007, исключив обязанность арендатора по расселению ветхо-аварийных домов, за исключением дома № 5 и двух жителей дома № 7, поскольку ветхо-аварийные жилые дома № 5а, 7, 7а расселены администрацией городского округа за счёт денежных средств, выделенных из областного бюджета. ОАО «ЮУ КЖСИ» не имеет возможности ни фактически, ни юридически исполнить указанные в договорах аренды земельных участках обязательства по расселению домов.

Отказ управления от внесения предложенных обществом изменений в данные договоры послужил основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском (т. 1 л. д. 3-4).

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела усматривается, что истцом заявлены требования об изменении договоров в части исключения обязанности истца по расселению

ветхо-аварийных домов, расположенных по адресу: Челябинская область,       г. Чебаркуль, ул. 8 Марта № № 5а, 7, 7а.  

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истец в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказал наличие исключительных случаев, предусмотренных п. 4 ст. 451 ГК РФ, необходимых для изменения договоров по решению суда. 

Суд первой инстанции, принимая решение, правильно учел, что спорные договоры аренды земельных участков для целей строительства заключены путём проведения торгов, тогда как действующим законодательством, в том числе нормами ЗК РФ и Постановлением № 808, не предусмотрены основания изменения условий договора аренды земельного участка, заключённого по результатам