Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2009 по делу n А07-18174/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2475/2009

г. Челябинск

23 апреля 2009 г.                                                                  Дело № А07-18174/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2009 г.

        Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Управление активами» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.02.2009 по делу № А07-18174/2008 (судья Хайдаров И.М.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Касимова А.Ю. (доверенность от 01.11.2008 № 633), от открытого акционерного общества «Фабрика «Одежда» - Алимова Д.Ю. (доверенность от 05.06.2008),

УСТАНОВИЛ:

 закрытое акционерное общество «Управление активами» (далее – заявитель, податель апелляционной жалобы, ЗАО «Управление активами») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республики Башкортостан (далее – заинтересованное лицо, УФРС, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества – общежитие, общей площадью 4117,90 кв. м, литера А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 89, и об обязании устранить допущенные нарушения путем государственной регистрации договора купли–продажи от 18.06.2008 № 183, заключенного между ЗАО «Управление активами» и обществом с ограниченной ответственностью «Плаза» (далее – ООО «Плаза»), на основании которого ООО «Плаза» продает, а ЗАО «Управление активами» покупает названный объект недвижимого имущества, и государственной регистрации перехода права собственности по данному договору на указанный объект от ООО «Плаза» продает, а ЗАО «Управление активами».

Определением суда от 15.12.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Плаза» и открытое акционерное общество «Фабрика «Одежда» (далее - ОАО «Фабрика «Одежда»).

Решением суда от 16.02.2009 (резолютивная часть от 10.02.2009) в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе ЗАО «Управление активами» просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что признание недействительными торгов, на основании которых имущество было приобретено ООО «Плаза», не является безусловным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на спорное недвижимое имущество. Полагает, что является добросовестным приобретателем имущества и в силу требований ст. 302 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) приобретает право собственности с момента государственной регистрации права. Последствия недействительности договора, заключенного по результатам недействительных торгов, не были применены и в настоящее время применить их невозможно в силу фактической ликвидации ОАО «Фабрика «Одежда», поэтому нельзя считать погашенной запись о праве собственности ООО «Плаза» на недвижимое имущество. Ссылается на ошибочность вывода суда о том, что отсутствие регистрации договора купли-продажи здания общежития является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на здание общежития.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Плаза» считает решение суда незаконным и не обоснованным, а апелляционную жалобу – подлежащей удовлетворению, поскольку свидетельство о праве собственности на спорное здание общежития на погашено, а у УФРС нет полномочий осуществить погашение регистрационной записи о праве собственности, в силу чего ООО «Плаза», осуществляя правомочия собственника, имело право распоряжаться спорным недвижимым имуществом.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО «Фабрика «Одежда» считает решение суда незаконным, поскольку оснований для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя в порядке ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации прав) не имеется. Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) о праве собственности ООО «Плаза» не погашена, поскольку по судебному решению последствия недействительности сделки не были применены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Представители УФРС и ООО «Плаза» в судебное заседание не явились.

С учётом мнения представителя заявителя и третьего лица, в соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей УФРС и ООО «Плаза».

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ОАО «Фабрика «Одежда» поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. При этом указал, что в настоящее время свидетельство об исключении ОАО «Фабрика «Одежда» из Единого государственного реестра юридических лиц соответствующим налоговым органом не выдано.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав объяснения представителей заявителя и третьего лица, считает обжалованный судебный акт подлежащим отмене в силу следующего. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ЗАО «Управление активами» по договору купли-продажи от 18.06.2008 № 183, заключенному с ООО «Плаза», приобрело у последнего объект недвижимости - общежитие, общей площадью 4117,90 кв. м, литера А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 89.

19 июня 2008 (т. 1 л. д. 116) ЗАО «Управление активами» обратилось в УФРС с заявлением о государственной регистрации права собственности на приобретённый объект недвижимости.

Также 11.07.2008 (т. 2 л. д. 9) ООО «Плаза» и ЗАО «Управление активами» обратились в УФРС с заявлением о государственной регистрации указанной сделки купли-продажи здания общежития.

УФРС сообщением от 10.09.2008 № 17/048/2008-184 отказано в государственной регистрации права на указанное недвижимое имущество (т. 1 л. д. 7). Отказ мотивирован тем, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.03.2008 по делу № А07-18471/2007 торги по продаже имущества ОАО «Фабрика «Одежда», на которых ООО «Плаза» приобрело спорное здание общежития, признаны недействительными.

 Также было отказано в государственной регистрации сделки купли-продажи указанного объекта (т. 1 л. д. 17).  

 Не согласившись с данным отказом, ЗАО «Управление активами» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

 Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд исходил из того, что в результате торгов, признанных судом недействительными, и недействительности совершенной на торгах сделки купли-продажи у ООО «Плаза» не возникло право собственности на спорное здание общежития, в силу чего общество было не управомочено отчуждать данный объект недвижимости заявителю, исходя из чего у ЗАО «Управление активами» также не возникло право собственности. Кроме того, суд сослался на отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи здания общежития, посчитав его тем самым недействительным и не порождающим правовых последствий.

Выводы суда первой инстанции ошибочны по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, право собственности ООО «Плаза» на момент приобретения имущества ЗАО «Управление активами» подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права собственности от 11.06.2008 серии 04 АБ № 422155 (т. 1 л. д. 12). Имущество передано по акту приёма-передачи (т. 1 л. д. 126), оплата в сумме 825 083 руб. 39 коп. произведена в полном объёме (т. 1 л. д. 130).

ООО «Плаза» спорное здание общежития приобретено по договору купли-продажи с открытых торгов у ОАО «Фабрика «Одежда» (т. 2 л. д. 36).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.03.2008 по делу № А07-18471/2007 (т. 4 л. д. 7) торги по продаже имущества ОАО «Фабрика «Одежда» (5-этажного здания общежития, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 89, литера А, общей площадью 4117,9 кв. м) признаны недействительными, что в силу требований п. 2 ст. 449 ГК РФ влечёт недействительность заключенного между ОАО «Фабрика «Одежда» и ООО «Плаза» договора.

Между тем, вывод суда первой инстанции о том, что недействительная сделка ввиду ее противоречия закону не порождает права у ООО «Плаза» как продавца имущества, и, как следствие, не порождающее право собственности у заявителя, ошибочен, поскольку основан на неверном толковании норм материального права.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 6/8), учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

По смыслу норм ст. ст. 166, 167 нормы ст. 181 ГК РФ, а также с учётом п. 32 Постановления № 6/8, требование о признании сделки недействительной и требования о применении последствий ничтожной сделки являются самостоятельными материально-правовыми требованиями, применение которых возможно либо по инициативе заинтересованного лица, либо по инициативе суда.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Последствия недействительности сделки предусмотрены п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Между тем, как следует из решения суда от 13.03.2008 по делу № А07-18471/2007, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2008, Постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.09.2008 (т. 4 л. д. 7, 11, 14), последствия недействительности сделки между ОАО «Фабрика «Одежда» и ООО «Плаза» не были применены, и обязанность возвратить полученное по сделке судебным решением не установлена.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии с п. 2 названной статьи государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП.

Согласно п. 3 названной статьи датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Между тем, из материалов дела не усматривается совершение каких-либо юридических действий, свидетельствующих о внесении записи в ЕГРП о прекращении права собственности ООО «Плаза» на спорное здание общежития, в силу чего ссылки УФРС об отсутствии у ООО «Плаза» зарегистрированного юридического титула на спорное здание общежития несостоятельны.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что недействительность торгов по продаже здания общежития не является безусловным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на приобретённое им недвижимое имущество, а также о невозможности считать погашенной запись о государственной регистрации права собственности ООО «Плаза», признаются судом апелляционной инстанции обоснованными.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, вопрос об оспаривании зарегистрированного права собственности ООО «Плаза» на здание общежития, приобретённое по сделке, впоследствии признанной недействительной, может быть разрешён только в судебном порядке. Между тем, отказав в государственной регистрации перехода права собственности, УФРС фактически разрешил вопрос о принадлежности на праве собственности здания общежития.

С учётом установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств отказ УФРС в государственной регистрации права собственности ЗАО «Управление активами» на спорный объект недвижимого имущества неправомерен и нарушает права заявителя. Соответственно, требования заявителя в части признания указанного