Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2009 по делу n А76-113/2008. Изменить решение (ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-180/2009

№ 18АП-563/2009

г. Челябинск

30  апреля  2009 г.

Дело № А76-113/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23  апреля  2009 г.

Полный текст постановления изготовлен  30  апреля  2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи  Логиновских Л.Л., судей Рачкова В.В., Карпусенко С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Хрипиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Лента» и общества с ограниченной ответственностью «Град-М» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.11.2008 по делу №А76-113/2008 (судья Шведко Н.В.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Лента» - Горбунова М.И. (доверенность от 26.12.2008), от общества с ограниченной ответственностью «Град-М» - Псаревой С.Н. (доверенность от 02.10.2007),

                                        У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью «Лента» (далее - ООО «Лента», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Град-М» (далее - ООО «Град-М», ответчик) о взыскании 84 000 000 руб. из стоимости заложенного нежилого помещения № 15 общей площадью 2269,2 кв.м., кадастровый (условный) номер 74:36:00 00 000:0000:029956:1015/А2аа1а2, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 11.

До принятия решения по существу спора истцом заявлено ходатайство об изменении исковых требований, в котором просит обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: нежилое помещение №15 общей площадью 2269,2 кв.м, условный номер: 74:36:00 Ш 000:0000:029956:1015/А2аа1а2, расположенное по адресу: Челябинская область, город Челябинск, улица Энтузиастов, дом 11, принадлежащее ООО «Град-М», путем продажи с публичных торгов и уплаты из его стоимости ООО «Лента» суммы  основной задолженности в размере 50 000 000 рублей.

Определением арбитражного суда от 20.03.2008 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Уральский фонд строительных сбережений» (далее – ООО «Уральский фонд строительных сбережений», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.11.2008 обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ООО «Град-М» в соответствии с условиями договора залога недвижимости от 17 мая 2007 года  на нежилое помещение № 15 общей площадью 2269,2 кв.м., кадастровый (условный) номер 74:36:00 00 000:0000:029956:1015/А2аа1а2, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 11, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 162 316 000 руб. Обращено взыскание на указанное заложенное недвижимое имущество в пользу ООО «Лента», г. Санкт-Петербург, в пределах заявленной суммы исковых требований 15 000 000 руб.  Взыскано с ООО «Град-М» в пользу ООО «Лента» из стоимости заложенного имущества, вырученной при проведении публичных торгов, судебные расходы по уплате госпошлины в размере 2 000 руб., судебные издержки в размере 42 000 руб. В остальной части судебных издержек отказано.

Стороны не согласились с вынесенным решением и обжаловали его в апелляционном порядке. 

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Лента» указало, что с решением не согласно в части отказа в принятии к рассмотрению и удовлетворения требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и в части взыскания расходов на приобретение авиабилетов для представителей. Заявляя требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6 774 839 руб. 99 коп. истец воспользовался лишь предусмотренным статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом на уточнение исковых требований. Кроме того, данное заявление было сделано на основании статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации. Что касается расходов на приобретение авиабилетов для представителей, то данные расходы в сумме 98 345 руб. понесло общество путем безналичных расходов. 

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Град-М» указало, что решение является незаконным и необоснованным, в связи с  тем, что  установленная судом первоначальная стоимость заложенного имущества установлена неверно, так как суд исходил из общей площади помещения в 2269,2 кв.м. которая указана в экспертном заключении, договоре залога и агентском договоре. Данное обстоятельство опровергается тем, что при заключении договора залога стороны руководствовались техническим паспортом по состоянию на 30.01.2004. После этого помещение претерпело реконструкцию и его площадь увеличилась до 3532,5 кв.м. Данное обстоятельство ответчик подтверждал в суде первой инстанции путем предоставления заключения ООО СКФ «Независимая Профессиональная Оценка». Проведенная по делу экспертиза не является достоверной, так как к заключению экспертом не приложен акт осмотра помещения и учтены старые данные, таким образом, судом неверно сделана ссылка на реальную площадь помещения.

Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении судебно-технической экспертизы для установления рыночной стоимости помещения №15 по адресу г. Челябинск, ул.Энтузиастов, 11.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2009 по делу была назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту Областного государственного унитарного предприятия «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области Терентьевой С.Б. Производство по делу было приостановлено.

01.04.2009 в суд апелляционной инстанции поступило заключение эксперта.

Определением суда от 02.04.2009 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между  ООО «Лента» (принципал) и ООО «Уральский фонд строительных сбережений» (агент) заключен договор от 17.05.2007 (т.1, л.д.7), в соответствии с которым агент  обязался совершить все  необходимые действия от имени  и за счет  принципала, для получения принципалом на праве  аренды земельного  участка, расположенного по адресу: г.Челябинск, Калиниский район, ул. Университетская набережная. Согласно пункту 4.1 договора необходимая сумма составила 84 000 000 руб., в том числе агентское вознаграждение 2 000 000 руб. Конечный срок для  исполнения  поручения выл установлен на 18.11.2007.

В обеспечение исполнения  обязательств агента по агентскому  договору б/н 17.05.2007 между ООО «Лента» (залогодержатель) и ООО «Град-М» (залогодатель) заключен  договор залога от 17.05.2007, в соответствии с которым в залог передано недвижимое  имущество – нежилое помещение № 15 общей площадью 2269,2 кв.м., кадастровый номер: 74:36:00 000:0000:029956:1015/А2аа/а2, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Энтузиастов, 11. Стоимость недвижимого имущества определена сторонами в размере 84 000 000 руб. (л.д.17-19).

Согласно пункту 2.3 договора предметом залога обеспечивается обязательство агента возвратить определенную агентским договором часть агентского  вознаграждения в случае недостижения результата  исполнения указанного договора. Максимальная сумма требований принципала, которая может быть взыскана из  стоимости заложенного  имущества составляет 84 000 000 руб. Срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства составляет 17.08.2007.

Согласно пункту 5.1 договора  залогодатель  вправе  обратить  взыскание на предмет залога в случае  неисполнения  агентом обязательств, определенных в условиях агентского договора, по истечении трех дней после  наступления срока исполнения  указанных обязательств.

Дополнительным соглашением № 1 от 07.08.2007 к договору залога (л.д.21) стороны внесли изменения в пункт 2.4 договора и установили срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства 31.12.2007.

Договор залога и дополнительное соглашение от 07.08.2007  зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы, соответственно, 05.06.2007 и 17.08.2007.

Платежным поручением № 37346 от 14.06.2007 истец перечислил агенту ООО «Уральский фонд строительных  сбережений»  84 000 000 руб. (л.д.22).

Между тем    агент обязательства по агентскому договору не исполнил, что  явилось основанием для  обращения с иском  в Арбитражный суд г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области о взыскании задолженности в сумме 64 000 000 руб. с учетом частичного погашения долга.

Решением Арбитражного суда  г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-52633/2007 от 04.03.2008 исковые требования удовлетворены в сумме 64 000 000 руб.

Поскольку взысканная задолженность решением суда не погашена, заявлено  требование об  обращении  взыскания  на заложенное имущество.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сослался на то, что реализация кредитором права на взыскание неисполненных денежных обязательств при наличии залоговых обязательств может быть  произведена только путем взыскания денежной суммы за счет  обращения  взыскания на заложенное имущество. В спорном правоотношении суд посчитал, что  исковые требования ООО «Лента» признаются подлежащими удовлетворению путем обращения взыскания на заложенное имущество по договору о залоге недвижимости от 17.05.2007 на  нежилое помещение № 15 общей  площадью 2269, 2 кв.м., кадастровый номер: 74:36:00 00 000:0000:029956:1015/А2аа1а2, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 11,  в пределах суммы 15 000 000 руб. с установлением начальной продажной цены 162 316 000 руб.

Выводы арбитражного суда  в части  определения начальной продажной цены являются ошибочными.

Факт перечисления истцом суммы 84 000 000 руб. по агентскому договору  подтверждается платежным поручением № 37346 от 14.06.2007 (л.д.22).

Решение Арбитражного суда г.Санкт-Перербурга и Ленинградской области, которым установлены  обстоятельства, касающиеся задолженности, имеет   преюдициальное значение  в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное  имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть  обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Между тем доказательств возврата полученной агентом суммы в полном  объеме не  представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

То есть  ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по  агентскому договору нашло свое достаточное подтверждение в материалах дела, поэтому суд первой инстанции правомерно  обратил  взыскание на  заложенное имущество.

Согласно пункту 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на  имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Таким образом, при принятии решения об  обращении взыскания на  предмет залога, суд  устанавливает способ  реализации заложенного имущества и  его начальную продажную цену (часть 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке»).

Эта цена определяется на основе  соглашения между сторонами, а в случае спора – самим судом, исходя из  рыночной стоимости этого имущества.

Определяя начальную  продажную стоимость  заложенного имущества, суд первой инстанции исходил из  экспертного заключения ОГУП «Областной центр технической инвентаризации по Челябинской области» (т.2, л.д.82-149), согласно которому рыночная  стоимость недвижимого имущества – нежилого помещения № 15 общей площадью 2269,2 кв.м. на день вынесения определения суда о назначении экспертизы составляет 162 316 000 руб.

Между тем, апелляционным судом удовлетворено ходатайство ответчика о назначении  дополнительной экспертизы, исходя из того, что площадь помещения № 15  изменилась, общая площадь здания  составила 3532,5 кв.м., а помещения № 15 – 3186,6 кв.м. В суде  первой инстанции ответчиком заявлялось ходатайство об отложении дела для предоставления дополнительных документов (т.3, л.д.55), касающихся изменения площади имущества в связи с демонтажем перегородок, что  существенно  влияет на  размер рыночной  стоимости имущества.

Экспертным заключением ОГУП «Областной центр технической инвентаризации по Челябинской области» (т.4, л.д.42-70)  установлена рыночная стоимость нежилого  помещения общей площадью согласно  технического паспорта 3186,6 кв.м.,  входящего в  состав  отдельного  здания площадью 3532,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Челябинск, ул.Энтузиастов, 11, 202 097 000 руб.

В связи с этим,  решение в части  обращения взыскания на  заложенное имущество подлежит изменению, поскольку начальная продажная цена заложенного имущества должна составлять 202 097 000 руб.

В обоснование жалобы ООО «Град-М» указал на то, что  требования об обращении взыскания на заложенное имущество должны быть  отклонены, поскольку обязательство по возврату денежных средств обеспеченного залогом на день вынесения решения составили 15 000 000 руб., что в 14 раз меньше стоимости заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение  обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого  явно  несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Из содержания данной нормы