Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2014 по делу n А07-10254/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-13704/2013

г. Челябинск

16 января 2014 г.

Дело № А07-10254/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Разведка» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2013 по делу № А07-10254/2013 (судья Нурисламова И.Н.).

В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Мавлиева Р.Ф. - Кутушева З.З. (доверенность от 10.09.2013).

Индивидуальный предприниматель Мавлиев Ратмир Рафилович (далее – ИП Мавлиев Р.Ф., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Разведка» (далее – общество «Разведка», общество, ответчик) о взыскании 196 282 руб. 83 коп., в том числе суммы основного долга в размере 37 288 руб. 51 коп. и пени в размере 158 994 руб. 32 коп., расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.01.2013 и выселении из нежилого помещения по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей, д. 2«А» (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 5, 105).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2013 (резолютивная часть от 23.10.2013) исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу предпринимателя взыскана задолженность в размере 8 517 руб. 74 коп., пени в размере 100 000 руб., сумма государственной пошлины в размере 7 808 руб. 40 коп. Договор аренды нежилого помещения от 01.01.2013, заключенный между сторонами, расторгнут, общество выселено из нежилого помещения. В остальной части исковых требований отказано.

С указанным решением не согласилось общество «Разведка» (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего дела.

По мнению подателя апелляционной жалобы, у ответчика отсутствовала обязанности по оплате переменной части арендной платы, поскольку истцом не исполнена обязанность, предусмотренная п. 5.3 договора аренды, по выставлению счетов на оплату переменной части арендной платы. Указанное обстоятельство судом первой инстанции не исследовано, все счета по коммунальным услугам были представлены истцом только в судебное заседание, доказательств их выставления арендатору до 04.06.2013 в материалы дела не представлено. В связи с этим апеллянт считает основанным на неполном исследовании обстоятельств дела вывод суда о допущенном ответчиком нарушении обязательства по оплате переменной части арендной платы и в этой связи – начислению неустойки. При расчёте переменной части арендной платы суд необоснованно принял во внимание акт сверки взаимных расчётов по состоянию на октябрь 2013 года, поскольку предметом спора являлись правоотношения сторон до 04.06.2013.

Апеллянт полагает, что суд первой инстанции недостаточно снизил размер подлежащей взысканию неустойки. Размер неустойки не соответствует ставке рефинансирования, является несоразмерным последствиям нарушения обязательства, поскольку при взысканной судом сумме основного долга 8 517 рублей 74 копейки сумма неустойки составляет 100 000 рублей, что превышает сумму неисполненного обязательства в 12 раз.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца возразил по доводам апелляционной жалобы, дал суду дополнительные пояснения относительно определения общей площади здания при расчёте размера платы за электроэнергию, указав, в размер указанной площади также включены временные постройки, принадлежащие истцу, электроснабжение которых также подсоединено к единому электросчётчику.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП Мавлиеву Р.Р. на праве собственности принадлежит автомоечный комплекс, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 454,5 кв.м, инв. № 80:427:002:000000800, лит. А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей, д. 2 «А», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.11.2012 серии 04 АГ 926380 (л.д. 13).

 01.01.2013 между предпринимателем (арендодатель) и обществом «Разведка» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения, в соответствии с п.п. 1.1 – 1.3 которого арендодатель передает арендатору по акту приема-передачи в аренду (во временное владение и пользование) нежилое помещение общей площадью 212,8 кв.м., расположенное на 2 этаже автомоечного комплекса, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей д. 2 А, для размещения караоке-клуба, а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату (л.д. 8-9).

Срок аренды устанавливается сторонами с 01.01.2013 по 31.01.2014 (п. 2.3 договора).

Согласно п. 5.1 договора арендная плата за пользование нежилым помещением состоит из постоянной и переменной частей (в сумме равной стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, холодной воды, отопления, канализации)) арендной платы.

За предоставленное в аренду нежилое помещение арендатор уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы с момента заключения договора по 31.01.2012 - 15 000 руб., с 01.02.2013 - в размере 63 840 руб. в месяц, а также переменную часть арендной платы, состоящей из стоимости потребленной электроэнергии на основании данных счетчика арендатора и стоимости технологических потерь электроэнергии, происходящих при транспортировке электроэнергии от общего счетчика арендодателя до индивидуального счетчика арендатора пропорционально общему количеству арендаторов всех нежилых помещений замкнутых на счетчик арендодателя.

В силу п. 5.3 договора оплата постоянной части арендной платы производится арендатором в срок до 5 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором на основании отдельных счетов в срок до 15 числа месяца следующего за отчетным.

Дополнительным соглашением № 1 от 05.02.2013 к указанному договору аренды нежилого помещения стороны изменили п. 5.1.1 договора в части размера постоянной части арендной платы, указав, что за предоставленное в аренду нежилое помещение арендатор уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы: с момента заключения договора по 31.01.12 – 15 000 руб., с 01.02.2013 – 34 470 руб., с 01.03.2013 в размере 64 470 руб. в месяц (л.д. 112).

Дополнительным соглашением № 2 от 12.03.2013 к договору аренды стороны вновь изменили п. 5.1.1 договора в части размера постоянной части арендной платы, указав, что за предоставленное в аренду нежилое помещение арендатор уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы: с момента заключения договора по 31.01.12 – 15 000 руб., с 01.02.2013 – 34 470 руб., с 01.03.2013 в размере 40 000 руб., с 01.04.2013 – 64 470 руб. в месяц (л.д. 111).

Нежилое помещение общей площадью 212,8 кв.м. передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2013 (л.д. 10).

Договор аренды нежилого помещения от 01.01.2013 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 02.04.2013, регистрационный номер 02-04-13/010/2003, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре (л.д. 9, оборот).

25.05.2013 обществом «Разведка» получена претензия исх. № 74/4 от 08.05.2013 от предпринимателя с требованием погасить до 01.07.2013 задолженность. Общество предупреждено о возможности расторжения договора аренды в случае неисполнения требования арендодателя (л.д. 11).

Неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы по договору аренды, оставление претензии без ответа  послужили поводом для обращения предпринимателя в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В период рассмотрения настоящего дела ответчиком произведена оплата постоянной части арендной платы, что подтверждается кассовыми чеками и квитанциями к приходному кассовому ордеру, представленным в дело ответчиком (л.д. 81-84, 100, 120).

Истец уточнил заявленные исковые требования, в окончательной редакции просил взыскать с общества непогашенную часть задолженности по арендной плате и пени.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о неисполнении ответчиком обязательств по оплате переменной части арендной платы согласно условиям заключенного договора аренды. Размер платы за водоснабжение и газоснабжение определён судом, исходя из признанного ответчиком размера. Размер платы за электроснабжение при отсутствии индивидуальных приборов учёта и неисполнении сторонами определений суда о проведении взаимной сверки расчётов определён судом пропорционально площади арендуемого ответчиком помещения общей площади помещений, подсоединённых к единому прибору учёта электричества. Размер заявленной истцом неустойки снижен судом в силу её несоразмерности последствиям нарушения обязательства с учётом компенсационного характера пени. Поскольку ответчиком допущено нарушение обязательства по оплате арендной платы, суд признал обоснованными требования истца о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Из материалов дела следует, что арендные правоотношения между сторонами возникли на основании договора аренды нежилого помещения от 01.01.2013 (л.д. 8-9), в п.п. 1.1, 1.2, 5.1 которого стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные главой 34 ГК РФ для данного типа договоров.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в уполномоченном федеральном органе исполнительной власти 02.04.2013, регистрационный номер 02-04-13/010/2003 (л.д. 9, оборот).

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 5.1 договора аренды истец и ответчик достигли соглашения, что арендная плата за пользование нежилым помещением состоит из постоянной и переменной частей, в силу чего арендатор обязался оплачивать арендодателю фактически потребленные коммунальные услуги (электроэнергию, холодную воду, отопление, канализацию).

Дополнительными соглашениями №№ 1, 2 к договору аренды стороны согласовали размер постоянной части арендной платы по договору (л.д. 111, 112).

 Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчиком произведена оплата постоянной части арендной платы за арендуемое помещение (л.д. 81-84, 100, 120). Доказательств исполнения обязанности арендатора, предусмотренной п. 2 ст. 616 ГК РФ, по погашению перед арендодателем задолженности по оплате коммунальных услуг обществом «Разведка» не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил взятые на себя обязательства по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2013, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований предпринимателя.

Ссылки общества на отсутствие у него обязанности по оплате арендной платы в связи с неисполнением истцом обязанности, предусмотренной п. 5.3 договора аренды, по выставлению счетов на оплату переменной части арендной платы, отклоняются.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Учитывая, что договором аренды предусмотрена обязанность ответчика как арендатора нести расходы по оплате фактически потребленных им коммунальных услуг (п.п. 3.2.6, 5.1.1, 5.1.2 договора), по смыслу основ