Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2014 по делу n А07-16604/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-14064/2013

г. Челябинск

20 января 2014 г.                                                                 Дело № А07-16604/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью торговый дом «Релакс-плюс» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2013 по делу № А07-16604/2013 (судья Хомутова С.И.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – Галимова Л.И. (доверенность №5дв от 22.03.2013, паспорт);

общества с ограниченной ответственностью торговый дом «Релакс-плюс» – Логинов К.А. (доверенность №777 от 12.11.2013, паспорт), Назиров Р.З. (решение №1 от 06.04.2007, паспорт).

Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью торговый дом «Релакс-плюс» (далее – ООО «Релакс-плюс», Общество, ответчик) о возложении на ответчика обязанности освободить занимаемые нежилые помещения №№ 5-25, 28-31 общей площадью 140,8 кв.м., литера «А», расположенные в подвале (подземный переход) по адресу: г. Уфа, Советский район, пр. Октября, на остановке общественного транспорта «Универмаг Уфа» – и передать названные помещения истцу по акту приёма-передачи (л.д. 5-7).

Решением от 13.11.2013 (резолютивная часть объявлена 07.11.2013) исковые требования удовлетворены (л.д. 58-66).

В апелляционной жалобе ООО «Релакс-плюс» просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать (л.д. 73-79). Приводит следующие доводы.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции фактически выселил ответчика из принадлежащих ему на праве собственности временных сооружений (торговых киосков). Суд не учёл, что на арендуемых площадях расположены принадлежащие ответчику временные сооружения – торговые киоски. Право на возведение временных павильонов предоставлено ответчику в 1996 году постановлением Администрации г. Уфы. Кроме того, в 2002 году Главным управлением архитектуры и градостроительства было выдано градостроительное заключение по условиям закрепления земельного участка под строительство. Объекты введены в эксплуатацию.

Обращаясь в суд с требованием о выселении, истец злоупотребил правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ООО «Релакс-плюс» является собственником временных сооружений, так как создало соответствующие объекты в результате вступления, как в гражданские, так и в административные (публичные) правоотношения.

Как собственник своего имущества, ответчик вправе требовать защиты принадлежащих ему в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации материальных прав.

В основу иска Управления положено утверждение о прекращении обязательственных правоотношений. Однако в данном случае должен был быть заявлен иск о демонтаже временных торговых павильонов.

Истец не доказал наличия права собственности на объект недвижимого имущества. Согласно уведомлению регистрирующего органа от 17.10.2013 №02-0-1-02/4002/2013-52286 права собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрированы.

Помимо прочего ответчик приводит довод о том, что он не был извещён о рассмотрении настоящего дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 22.09.2006 по результатам технической инвентаризации Уфимским городским филиалом государственного унитарного предприятия «Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан» был подготовлен технический паспорт в отношении «подземного перехода» по проспекту Октября в Советском районе г. Уфы, остановка общественного транспорта «Универмаг Уфа» (л.д. 20-23). Инвентарный номер объекта – 338532, общая площадь – 672,8 кв.м., общая торговая площадь – 140,8 кв.м. В техническом паспорте также содержатся сведения об аренде площадей в пользу общества «Релакс-плюс» (арендатор), с 09.10.2006 (л.д. 22).

По договору от 17.05.2007 № 21055 Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник истца; арендодатель) передал помещения подземного перехода общей площадью 140,8 кв.м. обществу «Релакс-плюс» (арендатор) в аренду для целей использования под торговлю (л.д. 43-47). Договор содержит подписи уполномоченных представителей сторон сделки, оттиски печатей юридических лиц (л.д. 47).

Впоследствии торговые помещения (140,8 кв.м.) спорного подземного перехода были переданы Комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодатель) обществу «Релакс-плюс» (арендатор) по договору от 20.04.2009 № 21055.2 (л.д. 12-17). Сторонами согласованы объект аренды (помещения, поименованные в техническом паспорте «подземного перехода» от 22.09.2006), размер арендной платы (приложение к договору – расчёт годовой арендной платы – л.д. 17), а также срок аренды (с 13.01.2009 по 30.06.2010).

Помещения площадью 140,8 кв.м. переданы ответчику по акту приёма-передачи от 13.01.2009 (л.д. 18). Объект аренды принят руководителем общества «Релакс-плюс» без замечаний и (или) возражений. В акте дополнительно указано, что технические характеристики объекта приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 22.09.2006 № 338532.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) договор аренды от 20.04.2009 № 21055.2 зарегистрирован не был.

В мае 2012 года Комитет по управлению муниципальной собственностью направил ответчику уведомление (письмо от 04.05.2012 № кс-2002), в котором, ссылаясь на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщил об одностороннем отказе от ранее возобновлённого на неопределённый срок договора аренды от 20.04.2009 № 21055.2 и потребовал в трёхмесячный срок освободить помещение (л.д. 10, 11).

Общество «Релакс-плюс» требование не выполнило, помещения не освободило.

15.08.2013 на основании Постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 № 312, акта приёма-передачи от 31.01.2006 №1739, договора передачи государственного имущества Республики Башкортостан в муниципальную собственность муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан от 31.01.2006 № 1739, дополнительного соглашения от 20.06.2012 к договору от 31.01.2006 № 1739 в ЕГРП была внесена запись регистрации № 02-04-01/264/2013-861 о праве муниципальной собственности на следующее недвижимое имущество: подземный переход на остановке транспорта «Универмаг Уфа», по пр. Октября в Советском районе г.Уфы, общей площадью 672,8 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта 02:55:000000:29794. Правообладателю выдано свидетельство о регистрации права собственности от 15.08.2013 (л.д. 41).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что общество «Релакс-плюс» неправомерно занимает не принадлежащее ему недвижимое имущество, Управление муниципальной собственности обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия у ответчика установленных законом либо договором правовых оснований владения спорной торговой площадью. Суд пришёл к выводу о том, что истцом соблюдён порядок одностороннего отказа от дальнейшего исполнения арендной сделки, а также отметил отсутствие государственной регистрации договора аренды от 20.04.2009 № 21055.2.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 20.04.2009 № 21055.2 в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

При рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно принял во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73).

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (абзацы 2, 3, 4 пункта 14 Постановления № 73).

При подписании договора от 20.04.2009 № 21055.2 арендодателем и арендатором были согласованы существенные условия арендной сделки, определены подлежащие передаче в аренду торговые площади подземного перехода (л.д. 12, 20-23), установлены методика расчёта размера арендной платы и непосредственно размер этой платы (л.д. 17). Объект аренды передан во владение и пользование общества «Релакс-плюс» до подписания договора (л.д. 18). Ответчик принял муниципальное имущество в аренду без замечаний и (или) возражений.

Тем самым, вне зависимости от государственной регистрации арендной сделки, необходимой, прежде всего, в целях соблюдения установленного публичного порядка, прав и охраняемых законом интересов третьих лиц во взаимоотношениях последних с участниками незарегистрированных договоров по поводу соответствующего недвижимого имущества, Управление муниципальной собственности (как правопреемник Комитета по управлению муниципальной собственностью) и общество «Релакс-плюс» были связаны определёнными обязательствами.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в порядке статьи 610 Гражданского кодекса РФ (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

Как указано выше, арендодатель реализовал право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, и в одностороннем порядке отказался от дальнейшего исполнения арендной сделки (л.д. 10, 11). Соответствующие обстоятельства ответчиком оспорены либо опровергнуты не были (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Из материалов настоящего дела не следует, что общество «Релакс-плюс» является обладателем каких-либо вещных прав в отношении спорных помещений. Напротив, согласно свидетельству о государственной регистрации подземный переход общей площадью 672,8 кв.м., частью которого является спорная торговая площадь (140,8 кв.м.), находится в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан (л.д.41).

Таким образом, требование истца о возложении на ответчика обязанности возвратить