Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2014 по делу n А07-8476/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-295/2014

г. Челябинск

10 февраля 2014 года

Дело № А07-8476/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного унитарного  предприятия  «Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.11.2013 по делу № А07-8476/2013 (судья Журавлева М.В.).

В судебном заседании принял участие представитель:

Государственного унитарного предприятия «Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан» - Альмухаметов Амир Абузарович (конкурсный управляющий).

Государственное унитарное предприятие «Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан» (далее – завод, ГУП «ОЗ АН РБ», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Шайбакову Эльдару Ханафиевичу (далее – Шайбаков Э.Х., первый ответчик), Коммерческому банку «Юниаструм банк» (далее – Банк, второй ответчик) о признании недействительными договоров ипотеки №2-11/012/З-ФЛ-3/Корп от 26.08.2011, №3-11/012/З-ФЛ-1/Корп от 12.09.2011, №4-11/012/З-ФЛ-2/Корп от 11.11.2011 в части залога аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030325:62.

В качестве правового основания истец указал на несоответствие сделок требованиям закона (ст.168 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – МЗИО РБ, третье лицо) и  Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан  (далее также – Управление Росреестра по РБ, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.11.2013 (резолютивная часть от 12.11.2013) в удовлетворении требований отказано (т.2 л. д. 21-28).

В апелляционной жалобе ГУП «ОЗ АН РБ» ГУП «ОЗ АН РБ» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на следующее. На земельном участке, переданном первым ответчиком в залог второму ответчику, находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве хозяйственного ведения и составляющие конкурсную массу должника. Суд первой инстанции оставил без рассмотрения и исследования тот факт, что на момент заключения оспариваемых договоров залога, залогодатель – первый ответчик -  не являлся правообладателем залога (права аренды этого земельного участка. Соглашение от 14.05.2010 № СП4/К106-07 о присоединении к договору аренды от 06.06.2007 № К106-07 не наделила Шайбакова Э.Х. правами арендатора всего земельного участка, а лишь закрепило его права в отношении части земельного участка, необходимой для использования под принадлежащим первому ответчику на праве собственности объектом недвижимости.

К дате судебного заседания Банк представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Также второй ответчик в отзыве пояснил, что, поскольку спорный земельный участок является частью неделимого участка, а находящееся на нем здание принадлежит разным собственникам, обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является присоединение к ранее заключенному договору аренды, что и было сделано в настоящему случае, а именно: право аренды со стороны МЗИО РБ было реализовано в отношении нескольких арендаторов – ГУП «ОЗ АН РБ» и Шайбакова Э.Х.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Шайбакова Э.Х., Банка, МЗИО РБ, Управления Росреестра по РБ.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.06.2007 между Комитетом по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Уфе (Арендодатель) и ГУП «ОЗ АН РБ» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № К106-07 (л.д.25-26 т.1).

В соответствии с п. 1.1. указанного выше договора в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:030325:0062, расположенный по адресу: 450029, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ульяновых, 65, для использования в целях обслуживания производственной базы.

Срок аренды, согласно п. 3.1. договора, установлен с 21.03.2007 по 21.03.2017.

25.05.2011 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений №5 в Договор аренды №106-07 от 06.06.2007 земельного участка (л.д.27 т.1).

В пункте 1 дополнительного соглашения указано, что на основании приказа Министерства земельных и имущественных отношений РБ №632 от 31.03.2011, постановления Правительства РБ №286 от 23.12.2005 в связи с ликвидацией земельного участка с кадастровым номером 02:55:030325:62 и снятием с учёта стороны согласились внести в Договор аренды №К106-07 от 06.06.2007 земельного участка следующие изменения и дополнения: в п. 1.1 договора кадастровый номер земельного участка с 02:55:030325:62 площадью 124315 кв. м. изменить на 02:55:030325:108 площадью 95437 кв.м.

Материалами дела подтверждается также, что на основании договора купли-продажи № 21/05 от 06.06.2005 и решения Орджоникидзевекого районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25.08.2008  Шайбаков Э.Х. является собственником нежилого строения, площадью 2375,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ульяновых, дом 65. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 04АВ № 527737 от 15.03.2010 (л.д.4 т.2). 

14.05.2010 между МЗИО РБ и Шайбаковым Э.Х. заключено соглашение № СП4/К106-07 о присоединении к договору аренды земельного участка № К106-07 от 06.06.2007 (л.д.112 т.1).

В соответствии с условиями указанного соглашения МЗИО РБ (арендодатель) передает, а Шайбаков Э.Х. (арендатор) принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030325:62, расположенный по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, 65, для эксплуатации производственной базы. Срок действия соглашения пунктом 3 определен с 07.10.2008 по 21.03.2017. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 24.06.2010.

Решением от 20.12.2011 Арбитражный суд Республики Башкортостан по делу № А07-3945/11 в отношении ГУП «ОЗ АН РБ» введена процедура конкурсного производства (л.д.17-20 т.1).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.09.2011 по делу А07-3945/2011в реестр требований кредиторов включены требования Министерства земельных и имущественных отношений по Республике Башкортостан в сумме 12 845 565,43 рублей. Указанная задолженность образовалась за арендуемые ГУП «Опытным заводом АН РБ» земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 02:55::030325:62.

При обращении истца в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан с целью получения сведений об имуществе должника, а именно земельного участка с кадастровым номером 02:55::030325:62 были получены сведения о зарегистрированных договорах об ипотеке (залоге недвижимости) №2-11/012/З-ФЛ-3/Корп от 26.08.2011, №3-11/012/З-ФЛ-1/Корп от 12.09.2011, №4-11/012/З-ФЛ-2/Корп от 11.11.2011, где залогодателем является Шайбаков Э.Х., а залогодержателем является Коммерческий банк «Юниаструмбанк» (л.д.28-41 т.1).

Из представленных истцом документов следует, что 26.08.2011 был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) №2-П/012/З-ФЛ-З/Корп, сторонами по сделке являются Шайбаков Эльдар Ханафиевич (Залогодатель) и Коммерческий банк «Юниаструм банк» (ООО) (Банк).

12.09.2011 был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) №3-П/012/3-ФЛ-1/Корп, сторонами по сделке являются Шайбаков Эльдар Ханафиевич (Залогодатель) и Коммерческий банк «Юниаструм банк» (ООО).

11.11.2011 был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) №4-П/012/3-ФЛ-2/Корп, сторонами по сделке являются Шайбаков Эльдар Ханафиевич (Залогодатель) и Коммерческий банк «Юниаструм банк» (ООО).

Согласно п.3 подп. «г» указанных договоров ипотеки (залога недвижимости) залогодателем в залог Банку было передано, в том числе, право аренды земельного участка общей площадью 124315,0 кв. м., адрес объекта Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ульяновых, 65, кадастровый номер 02:55:030325:62.

В том же подпункте указано, что право аренды принадлежит Залогодателю на основании договора аренды земельного участка № К 106-07 от 06.06.2007, заключенного с Комитетом по управлению собственностью Министерства имущественных отношений РБ до 21.03.2017.

Полагая, что Шайбаковым Э.Х. передано в залог не принадлежащее ему право, правообладателем которого является только ГУП «ОЗ АН РБ», истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая истцу в признании вышеназванных сделок ипотеки недействительными (ничтожными), суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку  Шайбаков Э.Х. приобрел по договору купли-продажи объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке и заключил  с МЗИО РБ соглашение № СП4/К106-07 о присоединении к действующему договору аренды этого земельного участка, с момента заключения такого соглашения о присоединении первый ответчик  стал стороной этого договора.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением ограничений, установленных п. 4 ст. 27 кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательствами.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ (далее – ГК РФ) и статье 35 ЗК РФ по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.

Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»).

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского (статья 552 ГК РФ) и земельного (статья 35 ЗК РФ) законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Аналогичного правового подхода придерживался Президиум