Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2014 по делу n А07-8476/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и впоследствии при принятии постановлений от 16.11.2010 № 8354/10 и от 05.07.2011 № 1721/11.

Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

В рассматриваемом случае с момента регистрации права собственности первого ответчика на находящееся на спорном земельном участке нежилое здание (15.03.2010) к нему перешло право пользования той частью земельного участка, которая необходима для эксплуатации собственности Шайбакова Э.Х.

Материалы дела не содержат сведений о разделе земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу и первому ответчику на вещных правах.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте в пунктах 13и 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», обоснованно исходил из того, что при заключении МЗИО РБ с первым ответчиком соглашения от 14.05.2010, арендодателем  было реализовано право сдачи неделимого земельного участка в аренду в отношении нескольких арендаторов - Государственное унитарное предприятие опытный завод Академии наук Республики Башкортостан» и Шайбакова Э.Х.

В силу ч. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В силу положений п. 1 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Аналогичное положение содержит п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что пунктом 3.1 договора аренды от 06.06.2007 № К106-07 срок аренды установлен с 21.03.2007 по 21.03.2017.

Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела установлено, что Шайбаков Э.Х. уведомил МЗИО РБ как представителя  собственника земельного участка о залоге права аренды.

Учитывая установленные судом фактические обстоятельства, следует признать верным вывод суда о том, что Шайбаков Э.Х. с момента перехода к нему  права собственности на объект недвижимости, расположенный на неделимом земельном участке, и  заключения соглашения о присоединении также стал стороной договора аренды земельного участка № К 106-07 от 06.06.2007 Указанное не препятствует этому лицу ссылаться при оформлении залога на основной договор аренды земельного участка.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что из анализа содержания приведенных выше правовых норм следует, что согласия соарендаторов по договору аренды земельного участка на распоряжение одним из соарендаторов принадлежащим ему зданием, строением, сооружением не требуется, так как их права не закладываются и не нарушаются в связи с тем, что данные права не будут объектом обращения взыскания. Новый собственник объектов недвижимости приобретает соответствующие права в отношении земельного участка также без дополнительного согласия иных соарендаторов.

Указанное правило применимо при разрешении данного спора, поскольку при обращении взыскания на заложенные по договору об ипотеке имущество первого ответчика и право аренды земельного участка, так же как и при его продаже, к лицу, приобретшему указанные объекты, переходят права и обязанности арендатора по соответствующему договору аренды. Права иных соарендаторов по договору аренды земельного участка при этом никак не затрагиваются, на их права взыскание не может быть обращено.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии  нарушения норм действующего законодательства при заключении ответчиками оспариваемых договоров ипотеки.

При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, основаны на неправильном толковании норм материального права, поэтому отклоняются судебной коллегией.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на                ГУП «ОЗ АН РБ».

При обращении в суд с апелляционной жалобой ее подателю была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.11.2013 по делу № А07-8476/2013  оставить без изменения, апелляционную жалобу  государственного унитарного  предприятия  «Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан» - без удовлетворения.

Взыскать с государственного унитарного  предприятия  «Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                            М.И.  Карпачева

Судьи:                                                                                   Л.П. Ермолаева

                                                                                          Л.А. Суспицина