Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 по делу n А76-15961/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-1299/2014

г. Челябинск

28 февраля 2014 г.

Дело № А76-15961/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельными и имущественными отношениями Саткинского муниципального района на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2013 по делу № А76-15961/2013 (судья Лукьянова М.В.).

В заседании приняли участие:

от Прокурора Челябинской области – Смолина Е.В. (удостоверение),

представители Управления земельными и имущественными отношениями Саткинского муниципального района – Кузина Е.А. (доверенность от 25.02.2014), Завьялова И.М. (доверенность от 25.02.2014),

а также индивидуальный  предприниматель Полюдова Е.Е. лично (паспорт), её представитель Францева С.В. (доверенность от 10.08.2012).

Прокурор Челябинской области (далее – Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению земельными и имущественными отношениями Саткинского муниципального района, индивидуальному предпринимателю Полюдовой Елене Евгеньевне (далее – Управление, ИП Полюдова Е.Е., предприниматель, ответчики) о признании недействительным дополнительного соглашения № 8А от 01.02.2012 к договору аренды от 06.01.2004 между Управлением и ИП Полюдовой Е.Е. о предоставлении в аренду нежилого помещения № 100, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв. метра; признании недействительным договора купли-продажи № 37-ПрП от 05.06.2013 нежилого помещения № 100, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв. метра (номера помещений на поэтажном плане с 8 по 10), заключенного между Управлением и ИП Полюдовой Е.Е.; применении последствий недействительности сделки путем возложения обязанности на ИП Полюдову Е.Е. возвратить Управлению нежилое помещение № 100, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв. метра; взыскании в порядке применения последствий недействительности сделки с Управления в пользу ИП Полюдовой Е.Е. денежных средств, переданных по сделке, в размере 86 947 руб. 29 коп. (с учетом уточнения исковых требований, т. 2 л.д. 20-24).

Определением суда от 03.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области (т. 1 л.д. 1-5).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2013 (резолютивная часть от 18.11.2013) исковые требования Прокурора удовлетворены.

С указанным решением не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное исследование судом первой инстанции фактических обстоятельств дела.

Апеллянт полагает, что судом не учтено, что нежилое помещение № 100, являвшееся предметом оспариваемого дополнительного соглашения № 8А от 01.02.2012 к договору аренды от 06.01.2004, и помещение № 1006, являвшееся предметом договора аренды, являются одним и тем же объектом. Изменение нумерации и площади помещения произведено в результате новой инвентаризации вследствие проведенной предпринимателем реконструкции арендуемого помещения. На момент заключения договора аренды от 06.01.2004 в аренду была передана только полезная площадь, что не запрещено действующим законодательством. Между сторонами договора аренды не возникло разногласия относительно индивидуализации объекта, и техническая ошибка в указании площади помещения не может служить основанием для его недействительности. Таким образом, в силу того, что предметом дополнительного соглашения является то же самое помещение, что и предметом договора аренды, договор аренды мог быть возобновлен на новый срок без проведения процедуры торгов.

При оценке законности приватизации имущества следует исходить из того, что первоначально в решении собрания депутатов Саткинского муниципального района от 27.03.2013 № 451/44 была допущена техническая ошибка в части указания площади помещения, которая впоследствии была исправлена путем внесения изменений в решение.

От Прокуратуры поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.

С учётом мнения представителей лиц, участвующих в судебном заседании, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанного лица.

В судебном заседании представители ответчиков поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возразил по доводам апелляционной жалобы.

Предприниматель Полюдова Е.Е. дополнительно представила в материалы дела поэтажный план помещения литер А, расположенного в подвале дома № 41 по ул. Пролетарской в г. Сатка.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Сатки и Саткинского района Челябинской области (арендодатель) и ИП Полюдовой Е.Е. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № 86 от 06.01.2004, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 1006 (подвал), расположенное в 5-ти этажном жилом доме по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41. Указанное помещение общей площадью 36,1 кв.м. Арендатор организует в арендуемом помещении магазин (т. 1 л.д. 18-20).

Срок аренды определен с 06.01.2004 по 05.12.2004 (п. 1.2 договора).

Согласно п. 4.1 договора арендатор ежемесячно уплачивает, согласно приложению 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, арендодателю плату за аренду помещения.

Помещение № 1006, общей площадью 36,1 кв.м., передано арендатору по акту приема-передачи от 06.01.2004 (т. 1 л.д. 29).

Сторонами подписаны дополнительные соглашения от 05.12.2005 № 1, от 04.11.2005 № 2, от 04.10.2006 № 3, от 04.09.2007 № 4, от 04.08.2008 № 5, от 04.07.2009 № 6, от 04.06.2010 № 7, от 04.05.2011 № 8, от 04.04.2012 № 9, от 04.03.2013 № 11 (т. 1 л.д. 30-37, 39, 41) о продлении срока действия договора.

Дополнительным соглашением от 01.02.2012 № 8А стороны внесли изменения в п.1.1 договора, изложив его в следующей редакции: Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование объект нежилого фонда – помещение № 100, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв.м., назначение – магазин (т. 1 л.д. 38).

Нежилое помещение № 100 общей площадью 83 кв.м., расположенное по адресу г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, является собственностью муниципального образования Саткинский муниципальный район Челябинской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АГ 702550 от 01.02.2012 (т. 1 л.д. 42).

Согласно техническому паспорту на нежилое помещение № 100 по состоянию на 24.12.2010 указанное помещение состоит из трех помещений (номера по плану строения 8, 9, 10) площадью 39 кв.м, 2,6 кв.м, 41,4 кв.м соответственно (т. 1 л.д. 43-46).

Решением Собрания депутатов Саткинского муниципального района Челябинской области от 23.03.2013 № 451/44 в приложение № 1 к решению Собрания депутатов Саткинского муниципального района от 25.03.2009 № 536/49 (перечень муниципальных нежилых помещений, подлежащих продаже, на которые существует преимущественное право приобретения арендаторов) внесены изменения, в соответствии с которым в указанный перечень включено нежилое помещение - магазин общей площадью 36,1 кв.м., расположенное по адресу г. Сатка, ул. Пролетарская, д.41, арендатор – ИП Полюдова Е.Е. (т. 1 л.д. 60-61).

05.06.2013 между Управлением земельными и имущественными отношениями Администрации Саткинского муниципального района (продавец) и ИП Полюдовой Е.Е. (покупатель) подписан договор купли-продажи муниципального имущества № 37-ПрП, в соответствии с п. 1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя в порядке реализации преимущественного права арендаторов на приобретение объекта, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить объект недвижимости: нежилое помещение № 100, общей площадью 83 кв.м. (номера на поэтажном плане с 8 по 10), расположенное по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41 (т. 1 л.д. 55-58).

Имущество продается по цене 1 150 000 руб., основная сумма платежа в соответствии с отчетом о рыночной стоимости, без НДС. Оплата приобретаемого имущества осуществляется покупателем ежемесячно до 20 числа следующего за текущим месяца (п. 4 договора купли-продажи).

Переход права собственности к предпринимателю зарегистрирован 07.06.2013, что подтверждается отметкой на договоре (т. 1 л.д. 58).

Предпринимателем в счет оплаты приобретенного недвижимого имущества уплачено 86 974,29 руб. (т. 2 л.д. 25, 26-52).

Решением Собрания депутатов Саткинского муниципального района Челябинской области от 28.08.2013 № 490/49 в приложение № 1 к решению Собрания депутатов Саткинского муниципального района от 27.03.2013 № 451/44 внесены изменения, в соответствии с которыми в перечень муниципальных нежилых помещений, подлежащих продаже, на которые существует преимущественное право приобретения арендаторов дополнен в том числе нежилым помещением – магазин общей площадью 83 кв.м., расположенные по адресу: г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, арендатор – ИП Полюдова Е.Е. (т. 1 л.д. 105).

Ссылаясь на то, что дополнительное соглашение от 01.02.2012 № 8А, и  договор купли-продажи муниципального имущества № 37-ПрП от 05.06.2013 являются ничтожными сделками, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные истцом исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое дополнительное соглашение от 01.02.2012 № 8А к договору аренды заключено в нарушение ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» без проведения торгов, и предметом указанного соглашения являлось новое недвижимое имущество, ввиду чего дополнительное соглашение по существу является новым договором, и не может быть квалифицировано как продление ранее заключенного договора аренды. Вследствие признания недействительным дополнительного соглашения от 01.02.2012 № 8А к договору аренды суд пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя права аренды спорного имущества более двух лет и в силу этого признал необоснованной приватизацию спорного имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в силу чего признал недействительным договор купли-продажи.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При этом при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, между ответчиками подписан договор аренды нежилого помещения № 86 от 06.01.2004, по условиям которого Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Сатки и Саткинского района Челябинской области  сдал, а ИП Полюдова Е.Е. приняла в аренду нежилое помещение № 1006 (подвал), общей площадью 36,1 кв.м., расположенное в 5-ти этажном жилом доме по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, под магазин на срок с 06.01.2004 по 05.12.2004 за плату согласно приложению 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (п.п. 1.1, 1.2, 4.1 договора).

Впоследствии стороны неоднократно продляли срок действия договора, что следует из подписанных сторонами дополнительных соглашений от 05.12.2005 № 1, от 04.11.2005 № 2, от 04.10.2006 № 3, от 04.09.2007 № 4, от 04.08.2008 № 5, от 04.07.2009 № 6, от 04.06.2010 № 7, от 04.05.2011 № 8, от 04.04.2012 № 9, от 04.03.2013 № 11 (т. 1 л.д. 30-37, 39, 41).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии