Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 по делу n А76-15961/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В силу требований ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» к числу уникальных характеристик объекта недвижимости относится площадь помещения, а также описание местоположения помещения в пределах здания.

Из оспариваемого дополнительного соглашения 01.02.2012 № 8А следует, что стороны согласовали передачу предпринимателю в аренду помещения № 100, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв.м., назначение – магазин.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, согласование в договоре его предмета определяет юридическую судьбу договора, поскольку влечёт его заключенность и с момента заключения договора связывает стороны обязательством.

Из соотношения технических характеристик объектов, переданных в аренду предпринимателю по договору аренды от 06.01.2004 и по дополнительному соглашению от 01.02.2012, следует, что стороны изменили предмет договора аренды путём значительного увеличения площади помещения.

Таким образом, путём заключения дополнительного соглашения стороны по существу оформили передачу в аренду предпринимателю нового помещения в части дополнительной площади.

В силу изложенного, суд первой инстанции с учётом норм п. 1 ст. 432, ст. 606 и п. 3 ст. 607 ГК РФ пришёл к верному выводу о том, что ответчиками по существу заключен новый договор аренды, поскольку его предметом является иное имущество, нежели являющееся предметом договора аренды от 06.01.2004.

Доводы апелляционной жалобы Управления о том, что нежилое помещение № 100, являвшееся предметом оспариваемого дополнительного соглашения № 8А от 01.02.2012 к договору аренды от 06.01.2004, и помещение № 1006, являвшееся предметом договора аренды, являются одним и тем же объектом, а изменение площади помещения произошло в результате перепланировки помещения, являются необоснованными.

Как следует из материалов дела, согласно акту приема-передачи основных средств от 13.12.1994 (т. 1 л.д. 145-146), решению Совета депутатов города Сатки Саткинского района Челябинской области от 26.11.2003 № 258/28 (т. 1 л.д. 141-144) на момент заключения договора аренды нежилого помещения № 86 от 06.01.2004 муниципальное образование являлось собственником помещения площадью 87, 2 кв.м. в г. Сатка по ул. Пролетарская, 41.

Таким образом, по договору аренды нежилого помещения № 86 от 06.01.2004 предпринимателю была предоставлена только часть помещений, находящихся в муниципальной собственности.

Указанное обстоятельство подтверждается данными технической инвентаризации по состоянию на 28.09.2004 в отношении помещения № 1006 (в деле, представлено в суд апелляционной инстанции), из которых следует, что подвальные помещения, расположенные по указанному адресу, составляют площадь большую, чем 36, 1 кв.м.

Более того, из соотношения сведений технического паспорта на нежилое помещение № 100 по состоянию на 24.12.2010 (т. 1 л.д. 43), кадастрового паспорта от 26.12.2011 (т. 1 л.д. 124-125) и дополнительно представленного в суде апелляционной инстанции поэтажного плана помещения № 1006 (в деле) следует значительное изменение конфигурации и расположения подвальных помещений.

Как установлено апелляционным судом из пояснений предпринимателя в суде апелляционной инстанции (аудиопротокол, 18:55 – 19:40 мин.), предприниматель использовала по договору от 06.01.2004 помещения № 9, 13, а также примыкающие к ним и расположенные по направлению к выходу подсобные помещения.

В результате проведённой в помещении перепланировки указанные помещения фактически не существуют, поскольку согласно актуальным данным технической инвентаризации (т. 1 л.д. 43, 124) в настоящее время существует три помещения (№ 8, 9, 10) общей площадью 83 кв.м., при этом ранее занимаемые предпринимателем по договору помещения № 9, 13 и подсобные помещения преобразованы в настоящее время в помещения № 8 и № 10 в силу демонтажа перегородок и организации выхода между данными помещениями.

Таким образом, помещение № 1006, являющееся предметом договора аренды, и помещение № 100, являющееся предметом дополнительного соглашения, отличаются не только по площади, но и по иным техническим характеристикам, что исключает вывод об их идентичности.        

В силу указанного, утверждения Управления, а также предпринимателя о тождественности помещений, выступавших предметом оспариваемого соглашения и договора аренды, и о том, что указание в договоре аренды от 06.01.2004 площади помещения 36, 1 кв.м. является результатом технической ошибки, опровергаются материалами дела.

Также не соответствуют обстоятельствам дела ссылки апеллянта на то, что новое помещение явилось результатом преобразования (перепланировки) прежнего.

Как ранее установлено судом по данным технической инвентаризации по состоянию на 28.09.2004, из принадлежащих муниципальному образованию на праве собственности помещений площадью 87, 2 кв.м., расположенных в подвале дома № 41 по ул. Пролетарской в г. Сатка, предпринимателю было предоставлено в аренду помещение общей площадью 36,1 кв.м., в то время как перепланировка предпринимателем осуществлена в отношении всего муниципального имущества по указанному адресу.

Таким образом, проведённая предпринимателем реконструкция была осуществлена в том числе за счет дополнительной площади подвальных помещений.

Довод апеллянта о передаче в аренду предпринимателю так называемой «полезной площади» подвального помещения нормативно не обоснован и противоречит ст. 606, п. 3 ст. 607 ГК РФ.

В силу изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что дополнительным соглашением от 01.02.2012 № 8А ответчики фактически пришли к соглашению о заключении нового договора аренды с новым его предметом.

На основании п. 1 ст. 171 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев предоставления указанных прав на такое имущество, установленных в указанном пункте.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

В силу разъяснений, данных в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Поскольку дополнительное соглашение, которое представляет собой фактически новый договор аренды, оформлено сторонами после вступления в силу Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», такое соглашение подлежало заключению по правилам статьи 171 указанного Закона на основании торгов.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Доказательств заключения вышеуказанного дополнительного соглашения по результатам торгов суду не представлено, в силу чего такое дополнительное соглашение является ничтожным. Выводы суда первой инстанции в указанной части являются законными и обоснованными.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, все последующие сделки с имуществом, основанные на недействительной сделке, сами являются таковыми.

На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; задолженность по арендной плате за аренду такого имущества отсутствует; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно п. 1 ст. 6 указанного Федерального закона сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

В пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона.

Согласно вышеизложенным выводам дополнительное соглашение от 01.02.2012 № 8А, являющееся самостоятельным договором аренды, является ничтожным по мотиву заключения с нарушением требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» без проведения торгов.

Следовательно, у его сторон не возникло взаимных прав и обязанностей по отношению друг к другу в отношении объекта аренды, в том числе не возникло у предпринимателя права пользования помещением № 100, расположенным по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв.м.

Исходя из этого ИП Полюдова Е.Е. на момент заключения договора купли-продажи муниципального имущества № 37-ПрП от 05.06.2013 не отвечала требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в силу которого арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

На основании вышеизложенных правовых норм и разъяснений суд первой инстанции пришел к верному выводу о ничтожности договора купли-продажи муниципального имущества № 37-ПрП от 05.06.2013.

Поскольку п. 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом, оспариваемые Прокурором сделки признаны ничтожными, и прокурором было заявлено требование о применении двусторонней реституции, суд также обоснованно удовлетворил соответствующее требование Прокурора.

Довод апелляционной жалобы о технической ошибке в части указания площади помещения в решении собрания депутатов Саткинского муниципального района от 27.03.2013 № 451/44 подлежит отклонению по выше изложенным мотивам, на основании которых апелляционный суд отклонил доводы ответчика о тождественности спорных помещений.

Поддерживая выводы суда первой инстанции о применении реституции путём возврата муниципальному образованию помещения № 100 общей площадью 83 кв.м. в полном объеме, без выделения из него занимаемых предпринимателем ранее на основании договора аренды от 06.01.2004,