Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 по делу n А47-11213/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№№ 18АП-1751/2014, 18АП-1752/2014

г. Челябинск

06 марта 2014 г.                                                         Дело № А47-11213/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 марта 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Оренбурга, Управления строительства и дорожного хозяйства Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.12.2013 по делу № А47-11213/2012 (судья Бабина О.Е.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации города Оренбурга – Заруднева Л.А. (доверенность от 13.01.2014 № 35, удостоверение № 011 от 01.03.2012);

общества с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО» – Шатилова А.С. (доверенность от 10.01.2014, паспорт).

Администрация города Оренбурга (далее также – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Атриум» (ИНН 5610066731; ОРГН 1025601021082 – т. 1, л.д. 23-25), в котором потребовала освободить, привести в первоначальное состояние путём засыпания котлована и передать истцу в пригодном к использованию состоянии земельный участок с кадастровым номером 56:44:0220001:0009, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул.Советская, 50 (т. 1, л.д. 9-10).

Определением от 19.07.2012 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, делу присвоен номер А47-11213/2012 (т. 1, л.д. 1).

Определением от 05.06.2013 суд первой инстанции привлёк к участию в деле: в качестве соответчика – общество с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО» (далее также – ООО «ЗАО», ответчик; т. 3, л.д. 95-96; т. 4, л.д. 40); в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление строительства и дорожного хозяйства Администрации города Оренбурга (далее также – Управление строительства, третье лицо; т. 3, л.д. 95-96).

Решением от 24.12.2013 (резолютивная часть объявлена 11.12.2013) производство по делу в отношении общества «Атриум» прекращено применительно к пункту 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована), в удовлетворении иска к обществу «ЗАО» отказано (т. 4, л.д. 88-96).

Администрация (истец) и Управление (третье лицо) с принятым судебным актом не согласились и обратились в арбитражный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить, исковые требования удовлетворить (т. 4, л.д. 103-104, 111-112). Доводы жалоб сводятся к следующему. Суд первой инстанции неполно исследовал обстоятельства дела. Правовая оценка всех приведённых доводов в решении отсутствует. Вывод суда об избрании истцом неверного способа защиты права является ошибочным. Право пользования земельным участком у ответчика отсутствует, объекта недвижимого имущества в границах участка не имеется, по назначению участок не используется. Необходимость в уточнении исковых требований отсутствует, в свою очередь, имеются правовые основания для возложения на ответчика обязанности освободить спорный земельный участок. Помимо прочего суд необоснованно отклонил ходатайство о проведении судебной экспертизы. Данное ходатайство было заявлено для целей разрешения вопроса о том, является ли расположенное в границах спорного участка имущество объектом недвижимости или нет.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Управление строительства и дорожного хозяйства Администрации города Оренбурга явку своего представителя не обеспечило.

С учётом мнения представителей сторон и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что на основании акта выбора от 22.05.2002 № 2/18 в пункте 2 распоряжения главы г. Оренбурга от 24.10.2002 №4338-р изложено решение органа местного самоуправления о предоставлении обществу «Атриум» в аренду на срок до 01.08.2003 земельного участка площадью 3711 кв.м., с разрешённым использованием «строительство торгово-административного комплекса «Атриум», расположенного по адресу: г.Оренбург, ул. Советская, 50 (т. 1, л.д. 12-13; т. 4, л.д. 23-24).

Распоряжениями от 26.08.2003 № 3748-р, от 26.05.2004 № 2507-р (т. 4, л.д. 25), от 08.07.2004 № 3321-р (т. 1, л.д. 11), а также постановлением от 06.06.2006 № 206-п (т. 4, л.д. 26), главой г. Оренбурга внесены изменения в распоряжение от 24.10.2002 № 4338-р, как в части срока, на который предоставляется земельный участок, так и в части площади земельного участка.

По договору от 12.07.2004 № 4/л-179юр, одновременно являющемуся актом приёма-передачи, Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга (арендодатель) передал обществу «Атриум» (арендатор) в аренду на срок до 01.09.2005 (более 1 года) для строительства торгово-административного комплекса «Атриум» земельный участок площадью 3053 кв.м., расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, 50 (т. 1, л.д. 14-15; т. 4, л.д. 27-29).

Дополнительным соглашением от 15.12.2004 стороны договора аренды уточнили описание земельного участка, указали кадастровый номер объекта (56:44:0220001:0009), отметили, что данный участок передан для строительства «торгово-административного комплекса «Атриум» (блок А) по ул.Пролетарской, 37 «Б». К договору аренды приложены кадастровый план и чертеж границ земельного участка (т. 1, л.д. 15-18).

Дополнительным соглашением от 31.08.2005 арендодатель и арендатор, среди прочего, продлили срок действия договора от 12.07.2004 № 4/л-179юр до 01.09.2008 (т. 1, л.д. 19).

В 2005-2006 гг. государственным унитарным предприятием Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» по заявкам общества «Атриум» дважды было выдано Техническое описание объекта незавершенного строительства торгово-административный комплекс «Атриум» (т. 1, л.д. 61-66). Согласно данным документам по объекту строительства имеется следующая документация: проект 9465.0.00-00; распоряжения главы г. Оренбурга от 19.06.2002 № 2270-р, от 24.10.2002 № 4338-р; СМР Г-01/05 от 31.01.2005; договоры аренды земельных участков от 05.07.2002 № 443-2270юр/2, от 12.07.2004 № 4/л-179юр/02. Из технического описания также следует: ТАК «Атриум» располагается в историческом центре г. Оренбург; проектируемый комплекс состоит из двух функционально самостоятельных объёмов – блоков «А» и «В», объединённых двумя подземными уровнями в единую пространственную систему; блок «А» - пятиэтажное здание с техническим этажом и двумя подземными этажами, общей проектной площадью 9519,0 кв.м., строительным объёмом 45016,0 куб. м.; блок «В» - двухэтажный, подземный, общей проектной площадью 12000,0 кв.м., строительным объёмом 61930,0 куб. м.; площадь земельного участка по землеотводным документам 3053 кв.м.

07.06.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности общества «Атриум» на незавершенный строительством торгово-административный комплекс «Атриум», кадастровый (или условный) номер объекта 56-56-01/069/2006-313, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, 50 (т. 1, л.д. 43). Право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) на основании акта выбора, ряда распоряжений главы г. Оренбурга, двух договоров (аренды земли), разрешений от 09.07.2002 № Г-234/02, от 13.01.2005 № Г-01/05, а также проектной документации.

03.10.2006 по результатам проведения открытых торгов в форме аукциона между обществом «Атриум» в лице конкурсного управляющего Ершова С.Н. (продавец) и обществом «ЗАО» (покупатель) подписан договор № 1 купли-продажи недвижимого имущества (т.4, л.д. 19-21). По данному договору ООО «ЗападноАбдулинО» (ИНН 5609046829; ОГРН 1055609050595) приобрело в собственность следующее имущество:

- незавершенный строительством торгово-административный комплекс «Атриум», расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, 50 – стоимостью 295 372 000 руб.;

- одноэтажное здание трансформаторной подстанции, «литер В», общей площадью 53,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Володарского, 15, строение 1 – стоимостью 6 028 000 руб.

19.01.2007 в рамках уголовного дела № 51/21 экспертами общества с ограниченной ответственностью «Областной центр оценки» (4 эксперта) подготовлено Заключение эксперта № 1-Э (т. 2, л.д. 2-45). Данный документ содержит, среди прочего, следующие выводы: в связи с неутверждённой сметной документацией по объекту (ТАК «Атриум») невозможно определить полную стоимость завершенного строительства; из «подземной части» строительства выполнено (готовность) 12,45 % земляных работ и шпунтового ограждения, 13,56 % - фундаменты, устройство подстилающих и выравнивающих слоев из ПГС, горизонтальная гидроизоляция, монолитная ж/б фундаментная плита, 4,25% - стены и перегородки, железобетонные стены, железобетонные колонны, перегородки, 2,64 % - перекрытия монолитные железобетонные; из «наземной части» строительства по всем подвидам объём выполненных работ составляет 0 %; фактическая стоимость незавершенного строительства по ул. Советская, 50 (ТАК «Атриум») составляет 74 419 992 руб.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 02.10.2008 по делу № А47-3864/2006 о банкротстве общества «Атриум» признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счёт имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включённых в реестр требований кредиторов должника, требования Администрации города Оренбурга на сумму 780 653 руб. 78 коп., составляющих неосновательное обогащение в виде неоплаты пользования земельным участком площадью 3053 кв.м., расположенным по улице Советская, 50 в г. Оренбурге, за период с 01.10.2005 по 03.05.2006, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Арбитражный суд сделал вывод о том, что договор аренды от 12.07.2004 № 4/л-179юр является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 20-21).

В письме от 19.10.2009 № 1216 в ответ на обращение представителя муниципального унитарного предприятия «Управление капитального строительства» (МУП «УКС») генеральный директор открытого акционерного общества проектный институт «Оренбурггражданпроект» (ОАО ПИ «ОГП») сообщил следующее: в соответствии с проектной документацией на строительство ТАК «Атриум» имеется техническая возможность эксплуатации блока «В» отдельно от блока «А» (т. 1, л.д. 101, 134).

17.05.2010 в рамках муниципального земельного контроля сотрудником Управления землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации г. Оренбурга составлен акт № 26/26 о том, что на земельном участке площадью 3053 кв.м. по ул. Советская, 50 расположен котлован приблизительной площадью 2400 кв.м., участок имеет ограждение, находится под охраной, строительство не ведётся (т. 1, л.д. 102, 132).

07.07.2010 сотрудниками ГУП Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» обследован земельный участок с кадастровым номером 56:44:0220001:9, в результате чего установлено, что в границах участка вырыт котлован – выемка в грунте, предназначенная для устройства основания и фундамента здания или сооружения, элементов обустройства в границах котлована не установлено (т. 1, л.д. 151).

01.10.2010 по заявлению конкурсного управляющего ООО «Атриум» Свиридова В.В. обществом с ограниченной ответственностью «Экспертиза собственности» подготовлено «Экспертное исследование» № 289-01/10, в заключительной части которого содержится следующий вывод: «выполненные работы по объекту г. Оренбург, ул. Советская, 50, где расположен блок «А» незавершенного строительством подземно-надземного торгово-административного комплекса «Атриум», являются единым объектом незавершенного строительства» (т. 2, л.д. 62-84).

05.04.2011 и 27.04.2011 по результатам соответствующих обследований сотрудниками Администрации г. Оренбурга (отраслевых органов) составлены два акта, согласно которым установлены следующие обстоятельства использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9: участок огорожен; вырыт котлован; строительство не ведётся. Кроме того, выявлено обрушение грунта откосов котлована (т. 1, л.д. 103-106, 129-133).

16.04.2012 на основании обращения конкурсного управляющего общества «Атриум» Свиридова В.В. федеральным бюджетным учреждением Самарская лаборатория судебной экспертизы подготовлен Акт экспертного исследования № 741/5-4 (т. 1, л.д. 46-60). Данный акт содержит, среди прочего, следующие выводы: незавершенный строительством ТАК «Атриум» 33 % готовности (котлован блока «А» на земельном участке № 56:44:0220001:9 и подземная часть блока «В» на земельном участке № 56:44:0000000:12) с учетом проектных решений, исходя из его конструктивного, технологического исполнения и предлагаемого функционального назначения является единым объектом недвижимого имущества; блок «А» и блок «В» являются единым объектом недвижимого имущества (капитального строительства), составляющим общую пространственную структуру с использованием подземного пространства, объединённым двумя подземными уровнями в единую пространственную систему за счет единой конструкции фундамента, технологии его возведения и технологии строительства подземной части.

19.10.2012 по заказу Управления строительства и дорожного хозяйства Администрации г. Оренбурга закрытым акционерным обществом научно-производственное предприятие «Энергоаудит» (ЗАО НПП «Энергоаудит») выполнена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой сделаны, среди прочего, следующие выводы: на земельном участке №56:44:0220001:9 расположена строительная площадка, котлован, ограждающие конструкции стенок котлована, забор и один вагончик; имеются признаки консервации объекта строительства; котлован и ограждающие конструкции не являются объектом недвижимости применительно к статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как отсутствует прочная связь с землей, ограждение является временной постройкой, возведённые в котловане конструкции не могут существовать независимо от других элементов планируемого