Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 по делу n А07-13988/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-1835/2014

г. Челябинск

12 марта 2014 года

Дело № А07-13988/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2014 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,  

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Управления муниципальной собственности администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 по делу № А07-13988/2013 (судья Хомутова С.И.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – Нугаева Оксана Николаевна (доверенность №2дв от 22.03.2013);

закрытого акционерного общества «Башмедфарм» - Адгамов Линарис Адгамович (доверенность от 09.01.2014); Михайлов Олег Владимирович (доверенность от 24.01.2014).

Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «БАШМЕДФАРМ» (далее – ЗАО «БАШМЕДФАРМ», ответчик) о расторжении договора аренды №233379 от 26.06.2009; обязании освободить нежилое помещение общей площадью 189,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Таллиннская, 4 корп. а литер А (т.1 л.д. 5-7).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.12.2013 (резолютивная часть объявлена 27.12.2013) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме (т.2 л.д. 70-78).

С вынесенным решением не согласилось Управление и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец (далее также – податель жалобы, апеллянт) просил решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении  исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязался выполнить капитальный ремонт  арендуемого здания за свой счет по графику, согласованному с арендодателем, с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы в установленном порядке. Согласие на производство капитального ремонта (письмо №КС-16249 от 13.07.2009) и освобождение от внесения арендной платы на время его проведения (приказ №179-ОНФ от 23.03.2010) было выдано в соответствии с требованиями действующего законодательства и условиями договора аренды. Суд обосновал порядок согласования ремонта и реконструкции, установленный решением суда по делу А07-3088/2011 от 27.07.2011. Податель жалобы полагает, что судебные акты по делам  №А07-3088/2011 и №А07-3463/2011 не имеют преюдициального значения для данного дела, поскольку в них участвовали другие лица.

По мнению апеллянта, решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.12.2007 №32/10, на которое ссылался ответчик, утратило силу 25.08.2011.  

Управление указало в апелляционной жалобе, что с 31.03.2011 и до момента подачи настоящего иска ответчик никаких мер по производству капитального ремонта не принимал. Свое требование о расторжении договора аренды истец направил в суд с соблюдением положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ, после неполучения ответа на предложение расторгнуть договор в установленном законом порядке.

Апеллянт не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что истец в связи с несогласованием  проекта создал ситуацию, препятствующую выполнению арендатором ремонтных работ, а обращение в суд с требованием о расторжении договора и освобождении помещений представляется как препятствие для реализации преимущественного  права выкупа.

До судебного заседания от Управления поступило дополнение к апелляционной жалобе. В дополнении истец указал, что на момент заключения договора аренды №23379 26.06.2009 спорное помещение объективно не могло быть использовано для организации торговли, ресторана, кафе. Поскольку арендатор более четырех лет не предпринимал соответствующих мер по сохранению либо восстановлению объекта, заявленные к приватизации помещения утратили свое назначение ввиду их полного разрушения ответчиком. Утрата объектом его назначения в результате разрушения не предполагает возможность его использования по назначению в предпринимательской деятельности, и в результате такие объекты не отвечают требованиям недвижимого имущества, определяемого к использованию в качестве такового в порядке государственного кадастрового учета. Кроме того, истец в дополнении к апелляционной жалобе указал, что в материалы дела не представлено доказательств того, что ЗАО «Башмедфарм» является субъектом малого и среднего предпринимательства.

К дате судебного заседания ЗАО «Башмедфарм» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Также ответчик в отзыве указал, что ремонтные работы в арендуемом помещении не производились по вине истца, не согласовавшего проект и реконструкцию, тем самым Управление создало ситуацию, препятствующую реализации арендатором права на приобретение в собственность муниципального имущества.    

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дополнении к ней и отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 26.06.2009 между сторонами по делу заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 23379, в соответствии с которым арендодатель (истец по делу) на основании протокола об итогах аукциона (конкурса) № 3 от 29.05.2009 передает арендатору (ответчик по делу) во временное владение и пользование объект нежилого фонда отдельно стоящее одноэтажное здание по адресу: г. Уфа, ул. Талллинская, 4, корп. А общей площадью 189,3 кв.м. для использования под торговлю, ресторан, кафе на срок с 26.06.2009 по 26.06.2014.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 17.09.2009.

По акту приема-передачи от 26.06.2009 истец передал ответчику отдельно стоящее одноэтажное здание по адресу: г. Уфа, ул. Талллинская, 4, корп. а общей площадью 189,3 кв.м. Помещение арендатором принято без возражений.

25.06.2009 в 03 часа 53 минуты в здании № 4 по улице Таллиннская города Уфы произошел пожар. Согласно техническому заключению № 373-250-06 от 02.07.2009 Судебно-экспертного учреждения Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Республике Башкортостан в результате пожара строительные конструкции помещения пристроя имеют значительные термические повреждения. Комиссия в составе представителей арендодателя и арендатора 01.07.2009 составили акт осмотра отдельно стоящего одноэтажного здания по адресу: г. Уфа, ул. Талллинская, 4, корп. А, в котором указали, что в результате пожара пришла в негодность кровля около 70%, для дальнейшего использования помещения необходимо проведение ремонтных работ.

Арендатор изъявил желание произвести капитальный ремонт в арендуемом помещении.

Истец в письме, направленном арендатору 13.07.2009 (№ 16249) заявил, что не возражает на проведение арендатором работ по восстановлению объекта с оформлением разрешительной документации в установленном порядке, предложил для освобождения от арендной платы представить дефектную ведомость видов и объемов работ и проектно-сметную документацию с нормативным графиком продолжительности капитального ремонта, выполненного проектной лицензированной организацией.

Ответчик, 01.10.2009 заключил договор № 77БМФ на выполнение проектных работ с ЗАО «ПИК «Инновацпроект». Впоследствии арендатор представил весь необходимый пакет документов для разрешения вопроса об освобождении от арендной платы арендодателю.

29.03.2010 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды № 23379 от 26.06.2009, согласно которому арендатор освобождается от уплаты арендной платы на период проведения ремонтных работ в нежилом помещении по адресу: г. Уфа, ул. Талллинская, 4, корп. А на шесть месяцев с 01.02.2010 по 31.07.2010. Указанные обстоятельства установлены судебными актами по делу Арбитражного суда Республики Башкортостан №А07-3463/2011.

Ответчик в отзывах на иск и в судебном заседании пояснял, что не мог приступить к выполнению ремонтных работ в арендуемых помещениях по адресу: г. Уфа, Таллиннская, 4А, ввиду отсутствия согласования проекта на капитальный ремонт Администрацией Демского района Администрации городского округа город Уфа. В то время как такое согласование обязательно в силу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и Положения о порядке рассмотрения, проектирования и согласования на Межведомственной комиссии по вопросам внешнего оформления городских территорий документации, связанной с благоустройством и внешним оформлением города, перепланировкой (реконструкцией), переустройством помещений, переводом их из состава жилого в нежилой фонд и из состава нежилого в жилой фонд, утвержденного Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.12.2007 № 32/10. В последующем выполнение работ было невозможно ввиду наличия спора, рассматриваемого в суде, которое фактически завершилось лишь 12.12.2011 года. Во время и после рассмотрения дела по существу, ответчик неоднократно обращался в адрес истца, а также иных организаций с целью надлежащего оформления документов для проведения восстановительных работ, о чем свидетельствует представленная переписка.

Так, 17.11.2009 письмом № 1973-Н был направлен проект капитального ремонта истцу на согласование (л.д.15, т.1). Как указывал ответчик, данный проект по сегодняшний день не согласован и не возвращен истцом, при этом данный довод, в нарушение статьи 65 АПК РФ, истцом не опровергнут.

12.09.2011 ответчик письмом № 757-Н направил в Администрацию городского округа г. Уфа проект капитального ремонта, договор аренды, техпаспорт, устав, топосъемку на согласование в межведомственной комиссии (л.д.126, т.1), при этом, согласования проекта так и не произошло.

В ответе на запрос о разрешении на проведение реконструкции УМС г. Уфы ссылается на согласование капитального ремонта, выраженное в письме 2009 года (л.д.124, т.1).

В ответ на письмо № 757-Н ГУ Архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Уфа, письмом № 7-10296/юр от 08.11.2011, указало, что проект предполагает проведение реконструкции и ЗАО «БАШМЕДФАРМ» было рекомендовано обратиться за разрешением на имя главы администрации (л.д.128, т.1).

Между тем, согласно письму № 1675-Н от 27.08.2009, ЗАО «БАШМЕДФАРМ» выражало и ранее согласие в проведении работ именно по реконструкции объекта за счет арендатора при условии оформления результатов выполненных работ в собственность арендатора (л.д.120, т.1). В этом же письме ЗАО «Башмедфарм» выразило просьбу об утверждении первого этапа подготовительных работ. Фактически, в данном письме ответчик указывал о проведении работ по реконструкции.

Истец в ответ на данное письмо направил ответ (№ КС-20459 от 23.09.2009 г., л.д.121, т.1), в котором указывает, что не возражает против проведения капитального ремонта и именно по указанию истца был сделан проект с наименованием «Капитальный ремонт».

Письмом № 234-Н от 13.04.2010 ЗАО «Башмедфарм» обратилось в Администрацию городского округа г.Уфа за согласованием предложенного проекта реконструкции здания, при этом, сам проект был также направлен (л.д.122, т.1).

Истец письмом № КС-8134 от 06.05.2010 сообщил, что согласование на проведение капитального ремонта выдано письмом № КС-16249 от 03.08.2009 г.(л.д.123, т.1).

Как пояснял ответчик в суде первой инстанции, для восстановления здания необходимо проведение реконструкции, вместе с тем реконструкция не согласована самим истцом со ссылкой на согласование капитального ремонта. В подтверждение данных доводов ответчиком в материалы дела представлено техническое заключение от 14.10.2013, выполненное экспертной организацией ООО «Партнер», согласно которого с учетом имеющихся повреждений рекомендовано выполнить демонтаж пристроя, плит перекрытия. Из заключения также следует об опасности обрушения строительных конструкций. Таким образом, согласно техническому заключению рекомендовано провести строительно-восстановительные работы, затрагивающие несущие конструкции (л.д. 2-40, т.2).

Истец, ссылаясь на невыполнение ремонтных восстановительных работ на арендуемом объекте в установленные сроки, обратился в суд с указанными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объёме, арбитражный суд первой инстанции исходил из установленных судебными актами по делам № А07-3088/2011 и №  А07-3463/2011 обстоятельств.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 и пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Поскольку накануне подписания акта приема-передачи помещения, подлежащего передаче в аренду, произошел пожар, в результате которого объект аренды пришел в негодность, то арендодатель обязанности по передаче имущества в аренду в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества не выполнил.

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения