Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 по делу n А76-1827/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-681/2014

г. Челябинск

14 марта 2014 г.                                                         Дело № А76-1827/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя Бедрина Егора Александровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.12.2013 по делу № А76-1827/2013 (судья Катульская И.К.).

Администрация города Челябинска (далее – Администрация, истец1), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (Комитет, истец2) обратились в Арбитражный суд  Челябинской области к индивидуальным предпринимателям Бурлакову Евгению Николаевичу (далее – ИП Бурлаков, ответчик1), Бедрину Егору Александровичу (далее – ИП Бедрин, ответчик2)  с иском о взыскании:

- с ИП Бурлакова задолженности по договору аренды земли УЗ № 2164-Д-98 в размере 139 756,00 руб.  за период с 01.01.2003 по 13.02.2007 и 244 602,00 руб. за период с 25.12.2007 по 31.08.2012, неустойки по договору аренды земли УЗ № 2164-Д-98 в размере 250 826,60 руб. за период с 01.04.2003 по 13.02.2007 и 536 266.80 руб., всего взыскать: 1 171 451 руб. 40 коп.

- с ИП Бедрина задолженности по договору аренды земли УЗ № 2164-Д-98 в размере 891 436,00 руб. за период с 14.02.2007 по 31.08.2012, неустойки в размере 2 297 384.00 руб. за период с 14.02.2007 по 31.08.2012, всего взыскать 3 188 820 руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "МИФ", ООО Промышленная компания "Спецуниверсал", Бедрина Ольга Егоровна, Басов Сергей Владимирович, Гунбин Алексей Николаевич, Шушарин Александр Александрович, Шушарин Александр Васильевич, Бурлакова Надежда Павловна.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.12.2013 от (резолютивная часть объявлена 05.12.2013) требования удовлетворены частично. В пользу Комитета с ИП Бурлакова взыскана задолженность по арендной плате  в размере 141 407 руб. и неустойка в размере 32 612,30 рублей. С  ИП Бедрина  пользу Комитета  взыскано 465 994 руб. задолженности по арендной плате и  113 535,90 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части требований  истцам отказано (т. 4, л.д. 117-137).

В апелляционной жалобе ИП Бедрин (далее также – податель жалобы) просит решение в части удовлетворенных  судом требований отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска (т. 5, л.д. 6-7).

Податель жалобы считает несостоятельным вывод суда о наличии у ответчиков статуса арендаторов по договору аренды  от 23.03.1999 № 2164-Д-98, а так же о том, что данный договор продолжал действовать до 2012 года. Суд не учел обращение собственников  здания от 19.02.2002 в Комитет о расторжении договора аренды, а так же обстоятельство формирования новых участков и постановки их на кадастровый учет, что, соответственно, повлекло ликвидацию первоначального участка. Ликвидация земельного участка с кадастровым номером 74:36:0113002:4321, как полагает ответчик, повлекла прекращение договора аренды данного участка. Наличие в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды не соответствует  фактическому состоянию правоотношений  и является юридически ничтожным.

Кроме того, апеллянт указывает, что спорный земельный участок предоставлялся для эксплуатации существующего здания и территории химчистки, следовательно, состоял из двух частей. Таким образом, полагает, что  к новым собственникам здания, в том числе к ответчикам, перешли права не на весь участок, а лишь на часть, необходимую для эксплуатации здания.

Помимо прочего податель жалобы считает, что в материалах дела  отсутствуют какие-либо доказательства того, что ответчики и третьи лица фактически использовали земельный участок площадью 3088 кв.м., а не земельный участок площадью 1119 кв.м., необходимый для эксплуатации здания.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание  не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что на основании постановления главы города Челябинска от 18.03.1999 № 346-р между Комитетом (арендодатель) и муниципальным предприятием «Химчистка «ПРОГРЕСС» (арендатор) подписан договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) города Челябинска от 23.03.1999 № УЗ № 2164-Д-98 (т. 1, л.д. 45-54).

По условиям пункта 1.1 данного договора арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях договора долгосрочной аренды следующее недвижимое имущество - земельный участок площадью 3088 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Черкасская, 2 в Металлургическом районе, из земель муниципальной собственности без права последующего выкупа, для эксплуатации существующего здания и территории. Приложением к договору является чертеж границ земельного участка, находящегося в аренде у муниципального предприятия «Химчистка «ПРОГРЕСС» (с указанием выноски геоданных).

Договор заключен на срок 10 лет (пункт 1.4 договора от 23.03.1999 № УЗ № 2164-Д-98).

27.06.2000 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке  с кадастровым номером  74:36:0113002:4321 площадью 3088 кв.м., категории земель населенных пунктов, расположенном по адресу: г.Челябинск,  Металлургический район, ул. Черкасская, 2   (т.4 л.д.15-16).

05.12.2000 произведена регистрация договора аренды от 23.03.1999 УЗ №2164-Д-98 и внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи об ограничении (обременении) земельного участка 74:36:0113002:4321 правом аренды в пользу общества «Химчистка «ПРОГРЕСС».

Как следует из представленных в материалы дела выписок из ЕГРП в период с января 2003 г. по июль 2008 г., отдельные помещения в здании химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске были отчуждены обществом «Химчистка «ПРОГРЕСС» различным юридическим и физическим лицам, в том числе в пользу ИП Бедрина и ИП Бурлакова (т.1 л.д. 62-94).

07.06.2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации общества «Химчистка «ПРОГРЕСС».

Выписками из ЕГРП подтверждены обстоятельства принадлежности в период с 01.01.2003 по 31.08.2012 помещений в здании химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске обществу «Химчистка «ПРОГРЕСС», обществу Промышленная компания «Спецуниверсал», обществу «МИФ», индивидуальному предпринимателю Бурлакову Евгению Николаевичу, индивидуальному предпринимателю Бедрину Егору Александровичу, Бедриной Ольге Егоровне, Басову Сергею Владимировичу, Гунбину Алексею Николаевичу, Шушарину Александру Александровичу, Шушарину Александру Васильевичу, Бурлаковой Надежде Павловне.

Согласно ответу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, в государственном кадастре недвижимости на 20.01.2013 содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0113002:4321, расположенном по адресу: ул. Черкасская, 2 в Металлургическом районе г. Челябинска, площадью 3088 кв. м, ранее присвоенный номер 74:36:01 13 02:03:000000:0000, статус «Ранее учтенный», обремененный арендой в пользу общества «Химчистка «ПРОГРЕСС» (т.2 л.д.56-58).

В материалы дела так же представлены: договор аренды УЗ № 003527-Д-2002 (без указания даты его заключения) о передаче в аренду земельного участка площадью 1119 кв.м. (без указания кадастрового номера участка) и договор аренды УЗ № 003527-Д-2002 от 20.03.2002 о передаче в аренду  арендаторам Бурлакову Е.Н., Басову С.В., Гунбину А.Н. земельного участка  74:36:01 13 002:0011 площадью 1470 кв.м. (т. 2 л.д.62-65, 28-31).

07.04.2012 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения  о земельном участке 74:36:0113002:4304, площадью 3952 кв.м., расположенном по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Черкасская, д. 2, разрешенным использованием  для совместной эксплуатации нежилого здания (химчистка, ресторан, коридор, котельная, венткамера) (т.4 л.д. 11-12).

Между Комитетом по управлению имуществом  и земельным отношениям   города Челябинска (продавец) с одной стороны  и обществом «МИФ», Бурлаковым Сергеем Николаевичем, Шушариным Александром Александровичем и Бедриным Егором Александровичем (покупатели) с другой стороны  заключен договор купли-продажи от 13.09.2012, согласно которому продавец продал в общую долевую собственность покупателей земельный участок с кадастровым номером 74:36:0113002:4304.

Ссылаясь на неисполнение ответчиками обязательств по оплате арендной платы, вытекающих из договора аренды от 23.03.1999 № УЗ № 2164-Д-98 истцы обратились в суд с настоящими требованиями.

Частично удовлетворяя  заявленные требования, суд указал на наличие между сторонами в спорный период обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды № УЗ № 2164-Д-98, несостоятельности доводов ответчиков о прекращении данного договора в силу последующего разделения земельного участка, а так же пришел к выводу о необходимости уменьшения суммы подлежащей взысканию задолженности в связи с пропуском истцами срока исковой давности за период с 01.01.2003 по 09.09.2009.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Выводы суда о заключенности  и  действительности договора аренды от 23.03.1999 № УЗ № 2164-Д-98, наличии у ответчиков статуса арендаторов по данному договору, а так же отсутствии оснований для признания данного договора  расторгнутым либо прекращенным по иным основаниям, следует признать верными в силу следующего.

Из материалов дела следует, что ответчиками в период с 01.01.2003 по 24.07.2008 были приобретены отдельные помещения в здании химчистки, для обслуживания и эксплуатации которого был сформирован земельный участок  с кадастровым номером 74:36:0113002:4321 площадью 3088 кв.м.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1), при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование