Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014 по делу n А76-13724/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в  договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.

Возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрена сторонами в пункте 5.4 договора № П-01, но при определенных условиях:

-в случае просрочки арендного платежа более 20 календарных дней (в данном случае арендатор обязан освободить Объект в течение пяти рабочих дней с момента получения письменного уведомления о расторжении договора);

-в случае нарушения обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.4, 2.2.9 настоящего договора (в данном случае арендатор обязан освободить Объект в течение пяти рабочих дней с момента получения письменного уведомления о расторжении договора). В остальных случаях,                              не предусмотренных настоящим договором, расторжение договора в одностороннем порядке не допускается для обеих сторон (пункт 5.7 договора).

В судебном заседании представитель общества «Истар» пояснила суду апелляционной инстанции о том, что предприниматель Фадеев Д.Ю. просрочки арендных платежей не допускал, однако нарушал обязательства, принятые на себя по договору аренды от 01.11.2012 № П-01, а именно: без согласия арендодателя передал часть арендованного помещения в субаренду третьему лицу – предпринимателю Вальшмидту А.Ю. по договору субаренды от 01.04.2013 № С-01; нарушал требования пожарной безопасности (допустил 20 и 21 января 2013 г. распил кузова автомобиля в арендованном помещении, заблокировал пожарные входы и выходы из помещения); без согласия арендодателя разместил на фасаде здания рекламный баннер об оказании услуг автошколы; без согласия арендодателя заменил электрозамки на воротах,          не предоставив арендодателю дубликаты ключей; не производил текущий ремонт арендованного помещения, чем допустил образование протечки на крыше, что привело к появлению грибка и подтеков на стенах; своевременно    не уведомлял арендодателя о повреждениях в помещении; содержал помещение в ненадлежащем санитарном состоянии (при проверке в помещении был обнаружен разбросанный мусор). Перечисленные нарушения явились основанием для отказа общества «Истар» от исполнения договора аренды от 01.11.2012 № П-01 и изъятия у арендатора помещения с 10.06.2013.

По мнению судебной коллегией, обозначенные ответчиком обстоятельства не могут служить основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды. 

В соответствии с разделом 2 договора аренды от 01.11.2012 № П-01 арендатор обязался, в том числе:

-использовать Объект в соответствии с пунктом 1.1 договора и содержать Объект в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии (пункт 2.2.1 договора);

-обеспечить сохранность инженерных сетей и коммуникаций на Объекте (пункт 2.2.4 договора);

-не передавать арендуемый Объект как в целом, так и частично в субаренду, залог и др. (пункт 2.2.9 договора).

В рассматриваемом случае ответчик не представил суду объективных доказательств, свидетельствующих о том, что предприниматель Фадеев Д.Ю. использовал арендованное помещение не по его целевому назначению – автопарковка, а также использовал данное помещение с нарушением санитарных и противопожарных норм. Представленные в материалы дела документы (акт о нарушении правил пользования арендуемым помещением от 23.05.2013 – т. 2 л.д. 15, 128; письмо общества с ограниченной ответственностью «НТ-Сервис» от 27.05.2013 № 9 – т. 2, л.д. 16, 129; акт осмотра помещения от 31.05.2013 – т. 2, л.д. 17, 135-138; докладная записка общества с ограниченной ответственностью «НТ-Сервис» от 17.05.2013 – т. 2, л.д. 19,123; служебная записка администратора Зайченковой И.А. – т. 2,          л.д. 127) составлены ответчиком в одностороннем порядке, с участием организаций и лиц, полномочия которых на проведение соответствующих проверок по соблюдению санитарных и противопожарных норм                         не подтверждены. Заключений соответствующих органов и организаций, обладающих полномочиями в сфере санитарного и пожарного надзора, равно как сведений о привлечении предпринимателя Фадеева Д.Ю. к ответственности за нарушение указанных норм в материалах дела не имеется. 

Доказательств того, что арендатором была нарушена сохранность инженерных сетей и коммуникаций в арендованном помещении, ответчиком суду также не было представлено.

  Пункт 2.2.9 договора аренды от 01.11.2012 № П-01 о запрете передавать арендуемое помещение в субаренду на дату подписания арендатором с предпринимателем Вальшмидтом А.Ю. договора субаренды от 01.04.2013         № С-01 и акта приема-передачи к нему (т. 1, л.д. 26-31) был исключен сторонами из текста основного договора аренды дополнительным соглашением от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 19).

В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

  Иные обстоятельства, которые по мнению ответчика,  свидетельствовали о пользовании истцом арендованным помещением с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, в том числе размещение без согласия арендодателя на фасаде здания рекламного баннера об оказании услуг автошколы, замена электрозамков на воротах без предоставления арендодателю дубликатов ключей, неосуществление своевременного ремонта арендованного помещения, неуведомление арендодателя о повреждениях в помещении, могли послужить основанием для предъявления соответствующего иска в суд о досрочном расторжении договора аренды от 01.11.2012 № П-01 по инициативе арендодателя.

  Однако доказательств того, что договор аренды от 01.11.2012 № П-01 был расторгнут в судебном порядке или по соглашению сторон, в материалах дела не имеется.

Поскольку в рассматриваемом случае оснований для отказа от исполнения договора аренды от 01.11.2012 № П-01 в одностороннем внесудебном порядке у общества «Истар» не имелось, указанный договор          не мог прекратиться путем волеизъявления этого лица. Следовательно,  общество «Истар» не вправе было изымать арендованное помещение у предпринимателя Фадеева Д.Ю. В связи с неправомерными действиями ответчика истец не мог использовать сданное ему в аренду помещение под автопарковку в течение действия договора (по сентябрь 2013 г.), чем истцу как арендатору причинены убытки.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом доказана совокупность условий, при наличии которых взыскиваются убытки.

  В обоснование размера убытков истец представил требования заказчиков о возврате уплаченных денежных средств (т. 1, л.д. 32-42), книгу учета транспортных средств, размещенных на парковке (т. 1, л.д. 43-162), а также расчет убытков и упущенной выгоды (т. 1, л.д. 164-175). 

  Проверив представленный истцом расчет убытков, судебная коллегия считает его обоснованным лишь в части.

  Так, истцом доказан причиненный ему реальный ущерб в виде  возвращенных пользователям парковки денежных средств в общей сумме 27 600 руб. Данную сумму предприниматель Фадеев Д.Ю. вынужден был возвратить своим клиентам, не имея возможности оказать им услуги по предоставлению парковочных мест, что подтверждается требованиями о возврате ранее уплаченных денежных сумм с соответствующими расписками о возврате денежных средств (т. 1, л.д. 32-42, 180). 

   Расчет упущенной выгода в виде прибыли, которую предприниматель Фадеев Д.Ю. рассчитывал получить за счет эксплуатации помещения автопарки  в период действия договора аренды от 01.11.2012 № П-01 (233 724 руб.), обоснован лишь в части.

  Из указанного расчета судебная коллегия считает необходимым исключить следующие суммы:

-30 821 руб. возможной прибыли за май 2013 г., поскольку в материалах дела отсутствуют объективные доказательства того, что истец был лишен возможности использовать арендованное помещение в указанный период (помещение было изъято обществом «Истар» у истца 10.06.2013 - т. 3, л.д. 7); 

-50 000 руб. возможной прибыли за май-сентябрь 2013 г. в виде субарендной платы по договору субаренды от 01.04.2013 № С-01, поскольку в отсутствие согласия арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не праве был сдавать имущество в субаренду третьему лицу.

Исключение из текста договора аренды от 01.11.2012 № П-01 дополнительным соглашением от 01.04.2013 условия о запрете передавать арендуемое имущество в субаренду в рассматриваемом случае не означает автоматического согласия арендодателя на заключение  договора субаренды от 01.04.2013 № С-01.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В данном случае договором аренды от 01.11.2012 № П-01                          не предусмотрена возможность передачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, а объективных доказательств дачи истцу такого согласия в материалах дела не имеется, равно как не имеется доказательств одобрения арендодателем договора субаренды от 01.04.2013        № С-01 в последующем.  

Возможность получения истцом средней ежемесячной прибыли от эксплуатации помещения автопарковки в сумме 45 911 руб. подтверждена данными книги учета транспортных средств, размещенных на парковке (т. 1, л.д. 43-162).

Поскольку выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права, решение суда первой инстанции подлежит отмене. По делу следует принять новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований предпринимателя Фадеева Д.Ю. С ответчика в пользу истца следует взыскать 180 500 руб. убытков. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Предприниматель Фадеев Д.Ю. уплатил по чеку-ордеру Сбербанка России от 15.07.2013 государственную пошлину по иску в сумме 8 226 руб.      48 коп. (т. 1, л.д. 10), по чеку-ордеру Сбербанка России от 05.02.2014 - государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб. (т. 3, л.д. 45).  

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи удовлетворением апелляционной жалобы и частичным удовлетворением исковых требований с ответчика в пользу истца следует взыскать 5 682 руб. 15 коп. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, 2000 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2014 по делу № А76-13724/2013 отменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Фадеева Дениса Юрьевича удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Истар» в пользу индивидуального предпринимателя Фадеева Дениса Юрьевича 180 500 руб. убытков.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Истар» в пользу индивидуального предпринимателя Фадеева Дениса Юрьевича 5 682 руб.         15 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску,      2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                     Л.А. Суспицина

Судьи:                                                                                             Л.В. Пивоварова 

    И.Ю. Соколова