Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2014 по делу n А47-8182/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2625/2014

г. Челябинск

04 апреля 2014 года

Дело № А47-8182/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.01.2014 по делу № А47-8182/2013 (судья    Штырник В.М.).   

В судебном заседании приняли участие представители: от Администрации города Оренбурга – Пермяков А.В. (доверенность от 13.01.2014), от открытого акционерного общества «Финансово-строительный концерн» - Мезенцев С.Ю. (доверенность от 13.05.2013).

Администрации города Оренбурга (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Финансово-строительный концерн» (далее – общество «ФСК», ответчик) о взыскании 8 622 203 руб. 27 коп. задолженности по договору аренды от 18.08.2006 № 6/ц-79юр, в том числе         7 552 007 руб. 19 коп. арендной платы за пользование земельным участком за период с 10.08.2010 по 30.06.2013 и 1 070 196 руб. 08 коп. пеней за период с 11.10.2010 по 10.08.2013 (л.д. 8, 9).  

Решением от 21.01.2014 (резолютивная часть объявлена 16.01.2014) суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований Администрации отказал (л.д. 94-97).   

С данным решением не согласился истец и обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе  Администрация просит решение суда первой инстанции от 21.01.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска         (л.д. 105-107).

В обоснование жалобы истец ссылается на неприменение судом закона, подлежащего применению в данном случае (пункт 4 части 1, пункт 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Истец настаивает на том, что в рассматриваемом случае арендную плату за пользование земельным участком в спорный период следует рассчитывать с учетом положения, предусмотренного абзацем восьмым пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере       не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке     не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Истец указывает, что земельный участок был представлен обществу «ФСК» в аренду фактически для строительства комплекса двух жилых домов, один из которых введен в эксплуатацию в установленный срок (30.06.2008), а строительство второго до настоящего времени не начато (разрешение на строительство второго жилого дома выдано обществу «ФСК» 29.11.2013). При этом земельный участок для эксплуатации уже возведенного жилого дома        не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, договор аренды от 18.08.2006 № 6/ц-79юр, заключенный с застройщиком – обществом «ФСК», был пролонгирован до 28.03.2016.     

По мнению истца, размер ежегодной арендной платы за пользование земельным участком по договору должен составлять пять процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, истец полагает решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований незаконным и необоснованным. 

Общество «ФСК» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на апелляционную жалобу (вх. № 10503 от 24.03.2014), в котором просит решение суда первой инстанции от 21.01.2014 оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Из содержания отзыва следует, что ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё соответственно. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что Администрацией обществу «ФСК» на условиях договора аренды от 18.08.2006 № 6/ц-79юр (л.д. 12-16, 35-41) был предоставлен земельный участок площадью 9106 кв. м с кадастровым номером                                 56:44:04 30 005:0010, местоположение - участок находится примерно в 70 м по направлению на северо-запад от ориентира строящийся жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург,                ул. Терешковой, 8, с разрешенным использованием - для строительства шестнадцатиэтажного жилого дома (нулевой цикл).

Пунктом 1.4 договора от 18.08.2006 № 6/ц-79юр срок его действия определен до 01.09.2007.

В соответствии с пунктом 9.1 договора от 18.08.2006 № 6/ц-79юр передача земельного участка от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по настоящему договору без оформления акта приема-передачи.

Договор от 18.08.2006 № 6/ц-79юр зарегистрирован в установленном законом порядке 27.10.2006, что подтверждается штампом Управления  Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (оборот       л.д. 16).  

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 18.08.2006 № 6/ц-79юр арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере согласно прилагаемому к настоящему договору расчёту арендной платы (расчет арендной платы – л.д. 16). Согласно данному расчету ежегодный размер арендной платы определяется в соответствии с Методикой  расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования «город Оренбург», утвержденной постановлением Оренбургского городского совета от 10.11.2005 № 231, по формуле:

Размер годовой арендной платы = Площадь земельного участка в кв. м* Кадастровая стоимость за 1 кв. м земельного участка * Ставка арендной платы (в % от кадастровой стоимости) за 1 кв. м.

В расчете применены следующие показатели: площадь земельного участка - 9106 кв. м; кадастровая стоимость за 1 кв. м – 7151,78 руб.; ставка арендной платы – 0,3% (вид функционального использования – строительство многоквартирного жилого дома).

Также в соответствии с пунктом 2.1 договора от 18.08.2006 № 6/ц-79юр размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор. Исчисление и оплата арендной платежей осуществляется на основании настоящего договора, уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, которое обязательно для арендатора. Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов.

         В соответствии с п. 2.2 договора от 18.08.2006 № 6/ц-79юр арендная плата вносится арендатором ежеквартально до истечения десятого числа первого месяца следующего квартала за предыдущий квартал.

         Дополнительным соглашением от 27.07.2007 стороны продлили срок действия договора от 18.08.2006 № 6/ц-79юр до 01.03.2010 (л.д. 42). Этим же дополнительным соглашением стороны установили размер арендной платы на 2007 г. из расчета ставки 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 11.12.2007, что подтверждается штампом Управления  Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (оборот       л.д. 42).  

Дополнительным соглашением от 12.12.2007 стороны в пункте 1.1 договора от 18.08.2006 № 6/ц-79юр после слов «г. Оренбург, ул. Терешковой, 8» добавили слова: «для строительства шестнадцатиэтажного жилого дома по ул. Комсомольской/ул. Парижской Коммуны, мкр № 10» на основании постановления главы г. Оренбурга № 107-п от 12.01.2007 (л.д. 43). Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 08.04.2008, что подтверждается штампом Управления  Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (оборот  л.д. 43).  

Дополнительным соглашением от 02.06.2010 стороны продлили срок действия договора от 18.08.2006 № 6/ц-79юр до 01.04.2013, внесли изменения в условие о расчете арендной платы в соответствии с действующими нормативными правовыми актами с указанием на ставку арендной платы в годовом исчислении 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка       (л.д. 47). Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 20.11.2012, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (оборот л.д. 48).  

Дополнительным соглашением от 09.04.2013 стороны продлили срок действия договора от 18.08.2006 № 6/ц-79юр до 28.03.2016, внесли, в том числе,  изменения в раздел 2 договора об арендной плате (л.д. 49, 50). Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 24.04.2013, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (л.д. 50).   

По мнению истца, задолженность по арендной плате у ответчика по договору от 18.08.2006 № 6/ц-79юр за период с 10.08.2010 по 30.06.2013 составила 7 552 007 руб. 19 коп. В связи с неуплатой арендной платы в срок истцом начислена также пеня в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки согласно пункту 5.1 договора.  Сумма пени за период с 11.10.2010 по 10.08.2013 составила 1 070 196 руб. 08 коп. (расчет исковых требований – л.д. 10, 11).

Из содержания искового заявления и расчета исковых требований следует, что истец исчислил размер ежегодной арендной платы за пользование земельным участком на основании положения абзаца восьмого пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере       не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.  Суд первой инстанции установил, что земельный участок по договору аренды от 18.08.2006 № 6/ц-79юр был предоставлен обществу «ФСК» для строительства жилого дома, который введен в эксплуатацию 30.06.2008, то есть менее чем через два года с даты заключения договора аренды, в связи с чем оснований для перерасчета ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с применением ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка у истца отсутствуют. За спорный период с 10.08.2010 по 30.06.2013 общество «ФСК» оплачивало арендные платежи в полном объеме в соответствии с условиями договора аренды от 18.08.2006 № 6/ц-79юр и задолженности по арендным платежам не имеет.

Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды земельного участка от 18.08.2006 № 6/ц-79юр.   

Судебная коллегия считает, что рассматриваемый договор аренды является заключенным, признаков ничтожности не содержит. Содержание договора  соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда» и Земельным кодексом Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы.  Требование о государственной регистрации договора как заключенного на срок более  одного года сторонами соблюдено (статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

О незаключенности или недействительности договора стороны                 не заявили.

Дополнительными соглашениями к договору от 18.08.2006 № 6/ц-79юр стороны неоднократно продлевали срок его действия. По состоянию на настоящее время срок действия договора продлен до 28.03.2016. 

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии