Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 по делу n А07-14608/2010. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

путем обжалования конкретных действий (бездействия) арбитражного управляющего в целях урегулирования  разногласий, восстановления нарушенных прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества; привлечь оценщика для оценки имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом; принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц; принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника.

 Как следует из отчета конкурсного управляющего от 31.07.2013 (л.д.18-24 т.1) инвентаризация имущества проведена в период с 06.03.2012 по 20.03.2012, в конкурсную массу общества «Уралспецстрой» включено следующее имущество:

1) здание – жилой дом общей площадью 1114,2 кв.м., инвент.№7974, лит.Е расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, д. Якты – Куль, жилой комплекс «Алтынай», д. 1, корпус 7;

2) канализационные сети Корпуса 7;

3) котельная Корпуса 7;

4) незавершенный строительством Корпус 1;

5) будки строительные в количестве 3 шт.

При этом в отношении незавершенного строительством Корпуса 1 и Корпуса 7 судом установлено следующее.

По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним обществу «Уралспецстрой» на праве собственности принадлежат: здание – жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 1299,9 кв.м., инвент.№7974, лит.Г, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, д. Якты – Куль, жилой комплекс «Алтынай», д. 1, корпус 1; здание – жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей – 1), общей площадью 1114,2 кв.м., инвент.№7974, лит.Е, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, д. Якты – Куль, жилой комплекс «Алтынай», д. 1, корпус 7, в отношении которых зарегистрированы обременения ипотекой в пользу Банка.

         Их технического паспорта на Корпус 7, составленного по состоянию на 18.09.2007, усматривается, что площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) составляет 1601 кв.м., из которых общая площадь жилых помещений – 1114,2 кв.м. Из пояснений сторон следует, что разницу составляет цокольный этаж здания, собственником которого является Степанова Наталья Рудольфовна.

Представитель собрания кредиторов, Поварич В.В. в жалобах указывают, что фактически предмет ипотеки составляет не здание, а жилые помещения в здании, что было установлено при рассмотрении заявления о признании за Банком статуса залогового кредитора. В связи с чем, по мнению кредиторов, конкурсный управляющий должен был устранить установленное противоречие и принять меры по приведению в соответствие свидетельства о праве собственности на Корпус 7 техническим характеристикам, полученным в результате мероприятий конкурсного производства; зарегистрировать право собственности должника на 24 квартиры в жилом доме. Данное обстоятельство может являться препятствием в реализации имущества должника и снизить его цену, так как формально к продаже будет предлагаться не тот объект, который имеет место быть.

         Названные доводы правомерно отклонены судом первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.09.2013 требования Банка признаны обеспеченными залогом имущества должника – Корпус 7, в признании Банка залоговым кредитором в отношении Корпуса 1 судом отказано.

В рамках данного спора судом установлено, что должником и Банком достигнуто соглашение о передаче в ипотеку Корпуса № 7. Договор ипотеки прошел государственную регистрацию. Данные о площади объекта соответствуют общей площади жилого дома по данным технического паспорта объекта по состоянию на 18.09.2007 и сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно акту осмотра объекта недвижимости общества «Уралспецстрой» от 23.10.2012, подписанному конкурсным управляющим должника и представителем залогодержателя, предмет залога - законченный строительством объект недвижимости, соответствующий планировке, указанной в технической документации: корпус №7 жилого комплекса «Алтынай», дом № 1 общей площадью 1114,2 кв.м. имеется у должника в натуре, в связи с чем, сохраняется возможность обращения взыскания на него. Суд посчитал, что регистрация 10.04.2009 права собственности за Степановой Н.Р. на часть объекта недвижимости нежилого назначения в виде цокольного этажа в отсутствие сведений о включении этих площадей в перечень жилых площадей общей площадью 1114,2 кв.м., переданных в залог Банку, не может свидетельствовать о незаключенности договора ипотеки в целом и являться основанием для отказа в заявленных Банком требований.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом установлено, что предмет ипотеки согласован; имеется в натуре; регистрация права собственности иного лица на нежилые помещения (цокольный этаж), расположенные в здании, не препятствует обращению взыскания на предмет залога. Довод заявителей о наличии противоречий в правоустанавливающих документах должника с фактическими данными об объекте, в отношении которых на конкурсном управляющем лежит обязанность по их устранению,  опровергается материалами дела и является несостоятельным.

          Также следует отметить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное; должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

Из материалов дела не следует, что залоговые кредиторы, в том числе Банк, давали согласие на изменение предмета залога, снятие с кадастрового учета объекта недвижимости в виде здания – жилого дома общей площадью 1114,2 кв.м. с разделением его на отдельные жилые помещения (24 квартиры в жилом доме).

Жалобы представителя собрания кредиторов, Поварича В.В. в отношении бездействия конкурсного управляющего в части непринятия мер по устранению противоречий сведений, указанных в свидетельстве о праве собственности, фактическим данным, полученным конкурсным управляющим в результате инвентаризации объекта и составления его кадастрового паспорта и технического плана в отношении Корпуса 7; непроведения мер, необходимых для регистрации права на 24 квартиры в жилом доме Корпус 7, противоречат действующим правовым нормам, обстоятельствам дела, правомерно отклонены судом первой инстанции.

В отношении Корпуса 1 при рассмотрении заявления Банка определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.09.2013 установлено, что объект недвижимости (здание – жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 1299,9 кв.м.) фактически отсутствует, демонтирован.  

Конкурсным управляющим 05.06.2012 заключен договор подряда №8а на выполнение кадастровых работ; согласно кадастровому плану имеется объект незавершенного строительства, степенью готовности 10%, общей площадью 480 кв.м. (л.д.119-121 т.1).

Представитель собрания кредиторов, Поварич В.В. считают, что конкурсным управляющим допущено бездействие по непринятию мер для регистрации незавершенного строительством Корпуса 1. 

Вместе с тем, судебный спор в отношении данного объекта рассмотрен арбитражным судом только 06.09.2013, рассматриваемые жалобы поданы в суд 03.09.2013 и 21.10.2013.

         В определении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.09.2013 указано, что согласно представленному в дело экспертному заключению № 117 01 00286 по результатам судебной строительно-технической экспертизы установлено, что незаконченный строительством цокольный этаж возведен не ранее конца февраля 2008 года, на данном фундаменте (незаконченном строительством цокольном этаже) здание не возводилось. Доказательства получения должником разрешения на проведение строительных работ по демонтажу Корпуса 1 в дело не представлено. 

         Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора установлено, что конкурсным управляющим проводятся разумные действия, направленные на восстановление (получение) сведений по объекту незавершенного строительством.

         Так документы в отношении данного объекта истребовались конкурсным управляющим у бывшего руководителя должника – Кулешова А.И. Определением арбитражного суда от 24.05.2013 на Кулешова А.И. возложена обязанность предоставить в трехдневный срок со дня изготовления определения суда конкурсному управляющему по акту приема-передачи проектную и разрешительную документацию на строительство объектов и инженерных коммуникаций Жилищного комплекса «Алтынай», акты ввода в эксплуатацию объектов и инженерных коммуникаций Жилищного комплекса «Алтынай». Указанные документы также запрашивались конкурсным управляющим у общества с ограниченной ответственностью «ТерраСтрой» (л.д.36-37 т.1).  

         Наличие разрешительной документации в отношении объекта незавершенного строительством Корпуса 1 суду не доказано.

         По заявлению Банка по указанным обстоятельствам (оформление залога в отсутствие здания) возбуждено уголовное дело.

         Доводы заявителей о передаче конкурсному управляющему документации (опись документов от 30.05.2013) судом не принимаются. Из указанной описи следует, что конкурсному управляющему переданы разрешение на строительство №80 от 09.08.2006, договор аренды земель от 29.09.2006 №114-06-01зем в отношении земельного участка кадастровый номер 02:01:10 08 01:0086 площадью 2,0 га. Между тем указанные документы не могут быть оценены как правоустанавливающие в отношении объекта незавершенного строительством (фундамента), возведенного не ранее конца февраля 2008 года на месте демонтированного, по утверждению бывшего руководителя должника, здания Корпуса 1.

         В указанной части доводы жалоб отклонены судом первой инстанции правомерно.

Заявители также считают, что конкурсным управляющим не принимаются меры по оформлению права аренды на земельные участки, находящиеся под объектами должника: Корпус 7 и незавершенный строительством Корпус 1.

 Из материалов дела следует, что указанные объекты находятся на земельном участке, кадастровый номер 02:01:10 08 01:0086 площадью 2,0 га, предоставленном должнику в аренду на срок с 23.09.2004 по 23.09.2053 по договору аренды земель от 29.09.2006 №114-06-01зем в целях строительства гостиничного комплекса. 

В определении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.09.2013 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 02:01:10: 08 01:0086 преобразован, снят с кадастрового учета и на кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 02:01:100801:298, 02:01:100801:299, 02:01:100801:300, 02:01:100801:301, 02:01:100801:302, 02:01:100801:303, 02:01:100801:304, 02:01:100801:305, 02:01:100801:306, 02:01:100801:307 (кадастровые паспорта земельных участков, л.д.25-34 т.1).

Материалами дела подтверждается, что конкурсный управляющий обращался в Администрацию Абзелиловского района Республики Башкортостан с заявлениями о заключении договоров аренды земельных участков 02:01:100801:300 (Корпус 1) и 02:01:100801:306 (корпус 7) от 21.01.2013 №3-21/01-2013, от 24.01.2013 №4-21/01-2013 от 26.08.2013 №2-26/08-2013, №1-26/08-2013 (л.д.131-140 т.1), а также в Прокуратуру Абзелиловского района Республики Башкортостан (письмо от 04.07.2013 №15-06/13, л.д.94, 95 т.1).

При изложенных обстоятельствах, на дату принятия кредиторами решения об отстранении конкурсного управляющего оснований для вывода о непринятии конкурсным управляющим мер по оформлению прав на земельные участки, не имеется. Также суд первой инстанции обоснованно принял во внимание позицию залогового кредитора, который на нарушение своих прав оспариваемым бездействием не ссылается.

В отношении доводов заявителей о неподключении к инженерным сетям жилого дома Корпус 7, непринятии мер по обеспечению сохранности Корпуса 7, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда об их несостоятельности, поскольку материалы дела свидетельствуют о принятии конкурсным управляющим доступных мер по обеспечению здания коммунальными ресурсами и его сохранности.

Конкурсным управляющим запрошена проектная и разрешительная документация на инженерные коммуникации у бывшего руководителя должника Кулешова А.И., в Администрации Абзелиловского района Республики Башкортостан, в ресурсоснабжающих организациях, поданы заявления на заключение договоров на электроснабжение, газоснабжение объекта (л.д.125-130 т.1).

Конкурсным управляющим установлено, что относящиеся к зданию сооружения канализации, распределительный газопровод, пожарно-питьевое водоснабжение, воздушная линия электропередачи введены в эксплуатацию должником (л.д.6-26 т.2), в настоящее время находятся в собственности Степановой Н.Р. (выписки из ЕГРП от 05.09.2013, л.д.27-30 т.2). При этом согласно письму Администрации Абзелиловского района Республики Башкортостан от 04.09.2013 №1970 документы, подтверждающие правомерность выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию объектов энерго-газо-водоснабжения и канализации на Степанову Н.Р. отсутствуют (л.д.31 т.2). По данному факту конкурсным управляющим осуществлены обращения в правоохранительные органы, в судебном порядке оспорены регистрационные действия учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.142-149 т.1).

Согласно отчету конкурсного управляющего от 31.07.2013 (л.д.18-24 т.1) на дату открытия конкурсного производства Корпус 7 находился в аренде у общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ЖКХ «Алтынай» по договору от 01.12.2011 №УСС-А-2011-2. 15.08.2012 арендатором заявлен отказ от договора, объект передан конкурсному управляющему по акту от 31.03.2013. В связи с расторжением договора аренды арендатором прекращено содержание и коммунальное обслуживание дома (л.д.35 т.1). 31.03.2013 Корпус 7 по договору аренды передан обществу с ограниченной ответственностью «ИВА». 30.09.2013 Корпус 7 по договору аренды №02/2013 передан обществу с ограниченной ответственностью «ИВА», на которое возложена обязанность по содержанию и сохранности здания (л.д.150-153 т.1).

Также конкурсным управляющим заявлен иск к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ЖКХ «Алтынай» об обязании заключить договор на водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление (л.д.40-49 т.2), в удовлетворении которого решением Арбитражного