Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2014 по делу n А07-11324/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2907/2014

г. Челябинск

10 апреля 2014 года

Дело № А07-11324/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и  Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2014 по делу № А07-11324/2013 (судья Абдуллина Э.Р.).

Общество с ограниченной ответственностью «Сигма» (далее – общество «Сигма», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, Управление) о признании незаконным бездействия Управления, выразившегося в нарушении срока и порядка оказания муниципальной услуги «Продление срока аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан или государственная собственность на который не разграничена» по заявлению общества «Сигма» о продлении срока договора аренды земельного участка № 1311-05 от 14.07.2005; о признании незаконным бездействия Администрации, выразившегося в непринятии решения в форме постановления о продлении договора аренды земельного участка № 1311-05 от 14.07.2005 или о заключении договора аренды на новый срок по заявлению общества «Сигма»; об обязании Администрации в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «Сигма» при оказании муниципальной услуги «Продление срока аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан или государственная собственность на которые не разграничена» путем совершения необходимых действий; об обязании Управления в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «Сигма» при оказании муниципальной услуги «Продление срока аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан или государственная собственность на которые не разграничена» путем совершения необходимых действий (с учетом уточнения требований, т. 2 л.д. 35).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2014 (резолютивная часть от 23.01.2014) требования общества удовлетворены.

С указанным решением не согласились Администрация и Управление (далее также - податели апелляционной жалобы, апеллянты), в апелляционной жалобе просят решение суда отменить, вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податели ссылаются на нарушение судом норм материального права.

Апеллянты считают, что выводы суда о наличии у арендодателя обязанности по заключению договора аренды земельного участка на новый срок противоречат ст. 1, 9, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), которые в соответствии с принципом свободы договора не устанавливают такой обязанности арендодателя. В соответствии с п. 6.6. договора аренды, п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ст. 621 ГК РФ арендатор по истечении срока действия договора имеет лишь преимущественное право на заключение договора на новый срок при надлежащем исполнении обязательств по договору аренды. Между тем общество «Сигма» нарушило обязанности по оплате арендной платы, ввиду чего таким правом воспользоваться не может.

Судом не учтено, что в период действия договора аренды на предоставленном обществу земельном участке возведено три многоквартирных дома, которые введены в эксплуатацию, и в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление Пленума № 73), правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении Президиума № 11642/11, с момента регистрации права собственности на первое из помещений в многоквартирном доме, данный земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, Администрация не вправе распоряжаться данным земельным участком.

Апеллянты полагают, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты. Заявленные обществом требования по существу направлены на разрешение спора о наличии либо отсутствии у него права аренды земельного участка, ввиду чего данные требований не подлежат разрешению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Такой спор должен рассматриваться в исковом производстве, при рассмотрении требований о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору, либо о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, однако такие требования арендатором не заявлены. Полагает, что обществом не могут быть заявлены самостоятельные требования о понуждении к заключению договора аренды, поскольку преимущественное право общества на заключение такого договора может быть им защищено путём иска о переводе прав и обязанностей арендатора по договору.

Общество с ограниченной ответственностью «Сигма» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, общество просит рассмотреть дело без его участия.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.07.2005 между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Уфимская строительная компания» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 1311-05, в соответствии с п.п. 1.1, 3.1, 4.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0005, общей площадью 17527 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская (микрорайон № 8, квартал № 1) для использования в целях проведения подготовительных работ по строительству группы жилых домов, на срок с 20.06.2005 по 20.06.2008 за плату в размере 176496,89 руб. в год (т. 1 л.д. 13-16).

Пунктами 3.3, 5.3.2 договора аренды стороны предусмотрели право арендатора с письменного согласия арендодателя продлить действие договора на согласованных сторонами условиях путем направления уведомления арендодателю с письменной форме не позднее, чем за три месяца до истечения срока.

Земельный участок передан обществу «Уфимская строительная компания» по акту приема-передачи от 14.07.2005 (т. 1 л.д. 20).

Договор зарегистрирован 01.08.2005 в установленном законом порядке, номер регистрации 02-04-01/128/2005-331, что подтверждается отметкой на договоре (т. 1 л.д. 16).

Дополнительным соглашением № 1 от 03.05.2006 к договору аренды земельного участка стороны изменили функциональное назначение земельного участка с «для проведения подготовительных работ по строительству группы жилых домов» на «для проведения строительно-монтажных работ по строительству группы жилых домов в квартале № 1 микрорайона № 8 в Демском районе г. Уфы» (т. 1 л.д. 22).

Дополнительными соглашениями № 2 от 23.07.2008 и № 3 от 31.01.2012 к договору аренды земельного участка срок договора аренды продлен до 20.06.2011 и до 24.04.2013 соответственно (т. 1 л.д. 23, 24).

По договору передачи прав и обязанностей (перенайма) от 15.02.2012 по договору аренды земельного участка № 1311-05 от 14.07.2005 общество «Уфимская строительная компания» передало обществу «Сигма» права и обязанности по договору аренды земельного участка № 1311-05 от 14.07.2005 (т. 1 л.д. 25-27).

Договор зарегистрирован 27.03.2012 в установленном законом порядке, номер регистрации 02-04-01/098/2005-038, что подтверждается отметкой на договоре (т. 1 л.д. 27).

24.05.2012 между заявителем и ООО «Управление капитального строительства «Монолитстрой» заключен договор о выполнении функций заказчика по строительству № 13, в соответствии с которым ООО «Управление капитального строительства «Монолитстрой» принимает на себя обязанности по исполнению функций общества «Сигма» как заказчика по строительству «Группа многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон «Дема-8») городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Общественно деловой центр с подземной автостоянкой» (т. 1 л.д. 28-29).

Обществом «Сигма» получено положительное заключение государственной экспертизы № 02-1-4-0115-13 в отношении объекта капитального строительства - «Группа многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон «Дема-8») городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Общественно деловой центр с подземной автостоянкой» (т. 1 л.д. 42-64).

Обществом «Сигма» в отдел градостроительного контроля и выдачи разрешения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подано заявление о выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по объекту: «Группа многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон «Дема-8») городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Общественно деловой центр с подземной автостоянкой» на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 39:17 сроком на пятнадцать месяцев (т. 1 л.д. 65-66, 78).

21.01.2013 общество обратилось к главе Администрации с письмом (исх. № 3-С) с просьбой продлить действие договора аренды земельного участка № 1311-05 от 14.07.2005 сроком на 3 года (т. 1 л.д. 77).

Письмом от 10.04.2013 № 8457 Управление ответило обществу отказом в продлении договора аренды земельного участка № 1311-05 от 14.07.2005, ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка и отсутствие намерения Администрации продлять договор № 1311-05 от 14.07.2005 (т. 1 л.д. 79-81).

Полагая, что в действиях Администрации и Управления усматривается бездействие, выразившее в нерассмотрении заявления общества «Сигма» исх. № 3-С от 21.01.2013, а отказ в продлении срока действия договора аренды является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворения требования общества «Сигма», суд первой инстанции с учётом обстоятельств настоящего дела, свидетельствующих о том, что арендатором в течение срока действия договора земельный участок использован в соответствии с его назначением для строительства группы жилых домов с помещениями предприятий бытового обслуживания, завершена первая очередь строительства, разработан проект второй очереди, получено положительное заключение государственной экспертизы, признал, что отказ арендодателя от продления срока действия договора аренды является необоснованным, поскольку строительство в течение первоначального срока аренды не завершено, а использование объекта незавершенного строительства в соответствии с его назначением невозможно.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

В силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума № 17540/11 от 05.06.2012, спор о наличии либо отсутствии правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Из материалов дела усматривается, что спорные правоотношений возникли вследствие отказа Администрации в продлении срока действия договора аренды земельного участка № 1311-05 от 14.07.2005, арендатором по которому являлось общество.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В