Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2014 по делу n А07-11324/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Таким образом, поскольку между обществом «Уфимская строительная компания» и обществом «Сигма» был заключен договор передачи прав и обязанностей (перенайма) от 15.02.2012 (т. 1 л.д. 25-27), по условиям которого последнему было переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка № 1311-05 от 14.07.2005, общество как новый арендатор вправе рассчитывать на то, на что был вправе рассчитывать прежний арендатор, в том числе на исполнение Администрацией условий договора аренды земельного участка.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3.1 договора аренды земельного участка с учетом дополнительных соглашений № 2 от 23.07.2008 и № 3 от 31.01.2012 стороны договора установили срок его действия до 24.04.2013 (т. 1 л.д. 24).

Письмо общества «Сигма» исх. № 3-С от 21.01.2013 о продлении срока действия договора аренды земельного участка № 1311-05 от 14.07.2005 на 3 года (т. 1 л.д. 77), оставлено Администрацией без удовлетворения (т. 1 л.д. 79-81).

Вместе с тем, как следует из п. 1.1 договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения № 1 от 03.05.2006 к нему земельный участок с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0005, общей площадью 17527 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская (микрорайон № 8, квартал № 1) был предоставлен для использования в целях проведения подготовительных работ по строительству группы жилых домов.

Впоследствии функциональное назначение земельного участка изменено на «для проведения строительно-монтажных работ по строительству группы жилых домов в квартале № 1 микрорайона № 8 в Демском районе г. Уфы» (т. 1 л.д. 22).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

В пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ предусмотрено, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Таким образом, учитывая, специальный правовой режим земель в период строительства, а также наличие в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, вопрос о законности оспариваемого отказа в продлении срока действия договора аренды неразрывно связан с судьбой объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, являющемся предметом договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что предыдущим арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0005 – обществом «Уфимская строительная компания» осуществлено строительство группы жилых домов (№№ 1А, 1Б, 1В), что подтверждается разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию № RU 03308000-55-ЖА (т. 1 л.д. 68-70), № RU 03308000-56-ЖА (т. 1 л.д. 71-73), № RU 03308000-23-ЖА (т. 1 л.д. 74-76).

Согласно представленным в материалы дела документам, между обществом «Сигма» и ООО «Управление капитального строительства «Монолитстрой» заключен договор № 13 от 24.05.2012 о выполнении последним функций заказчика по строительству объекта «Группа многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон «Дема-8») городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Общественно деловой центр с подземной автостоянкой» (т. 1 л.д. 28-29).

Разработана проектная документация в отношении названного объекта строительства на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0005, а также получено положительное заключение государственной экспертизы № 02-1-4-0115-13 в отношении объекта капитального строительства - «Группа многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон «Дема-8») городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Общественно деловой центр с подземной автостоянкой» (т. 1 л.д. 42-64).

Обществом «Сигма» в отдел градостроительного контроля и выдачи разрешения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подано заявление о выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по объекту: «Группа многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон «Дема-8») городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Общественно деловой центр с подземной автостоянкой» на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 39:17 сроком на пятнадцать месяцев (т. 1 л.д. 65-66, 78).

При этом апеллянтами в силу ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ не представлено суду доказательств того, что истцом либо его правопредшественником по договору аренды земельного участка не использовался земельный участок с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0005 либо использовался не в соответствии с его целевым (функциональным) назначением.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, отказ от продления договора аренды земельного участка, необходимого для завершения строительства, является неправомерным, ввиду чего требования заявителя удовлетворены обоснованно.

Выводы суда первой инстанции согласуются с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, согласно которой в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы Администрации и Управления о нарушении обществом «Сигма» обязанности по оплате арендной платы, ввиду чего оно лишено права воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, арбитражный апелляционный суд находит необоснованными, поскольку в данном случае предметом спора не являются правоотношения по реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Как ранее отмечено судом, общество реализует предусмотренное п. 3.3., 5.3.2. договора право на продление договора аренды, обусловленное необходимостью получения земельного участка для завершения строительства.

Ссылки апеллянтов на отсутствие у Администрации права распоряжения спорным земельным участком в силу возведения на нем и введения в эксплуатацию трех многоквартирных домов, что согласно ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» свидетельствует о переходе земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, апелляционная коллегия находит несостоятельными.

По смыслу приведенных апеллянтом правовых норм, а также правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении от 24.01.2012 № 11642/11, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства, и только с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Однако апеллянтами не представлено суду доказательств того, что земельные участки под возведенными обществом «Уфимская строительная компания» и введенными в эксплуатацию многоквартирными жилыми домами сформированы и поставлены на кадастровый учет для целей обслуживания таких домой, равно как не представлено суду доказательств наличия государственной регистрации прав на жилые либо нежилые помещения в указанных домах.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.09.2013 № 02-0-1-02/4002/2013-48283 (т. 2 л.д. 36), содержащая сведения о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, не подтверждает вышеназванных обстоятельств, поскольку наличие договора участия в долевом строительстве в силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подтверждает лишь наличие обязательственных правоотношений между застройщиком и участником долевого строительства по поводу строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости своими силами и (или) с привлечением других лиц.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции у апелляционной коллегии не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2014 по делу № А07-11324/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и  Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                       Г.Н. Богдановская

Судьи:                                                                                      Л.А. Суспицина

                                                                                           Л.В. Пивоварова