Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2014 по делу n А76-2687/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2935/2014

г. Челябинск

10 апреля 2014 года

Дело № А76-2687/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГРАД» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2014 по делу № А76-2687/2013 (судья Четвертакова Е.С.).

В заседании приняли участие представители:

     общества с ограниченной ответственностью «ГРАД» – Куркина Е.А. (доверенность от 01.04.2014), Алыева М.С. (доверенность от 01.09.2013),

     Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – Аношин Д.В. (доверенность от 13.01.2014).

Общество с ограниченной ответственностью «ГРАД» (далее –                         ООО «ГРАД», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковыми требованиями к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, ответчик) о признании недействительным в силу ничтожности договора от 28.07.2008 УЗ № 007654-К-2008 краткосрочной аренды земли, заключенного между Комитетом и                           ООО «ГРАД на основании проведенного аукциона (т. 1, л. д. 6-10).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 22.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска (далее – ГУАиГ, третье лицо, т. 1, л. д. 1-5).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.02.2014 (резолютивная часть объявлена 29.01.2014) в удовлетворении заявленных требований ООО «ГРАД» отказано (т. 5, л. д. 108-127).

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «ГРАД» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 5, л. д. 136-146).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Так, податель жалобы со ссылкой на фактические обстоятельства дела указал на то, что при заключении спорного договора арендодателем были скрыты дефекты предмета аренды. По мнению ООО «ГРАД», суд дал неверное толкование результатам проведенной по делу судебной экспертизы, из которой следует, что на предоставленном земельном участке невозможно было построить многоквартирный жилой дом с заявленными в проекте планировки территории размерами застройки. Суд не учел, что истец обращался в органы местного самоуправления с просьбами о корректировке предоставленного земельного участка, однако ему в решении данного вопроса было отказано. Также спорным договором нарушены права третьих лиц, в частности, общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Южуралстройсервис» (далее – ООО УК «Южуралстройсервис»). Не соглашаясь с выводом суда о пропуске истцом срока исковой давности, податель жалобы ссылается на то, что в рамках спора по делу № А76-4376/2011 ООО «ГРАД» был подан встречный иск, который был оставлен без рассмотрения.         

До начала судебного заседания ООО «ГРАД» представило в арбитражный суд апелляционной инстанции письменные объяснения в порядке, предусмотренном статьёй 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ГУАиГ не явились. С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьего лица.

В судебном заседании представители подателя жалобы поддержали доводы апелляционной жалобы. Представитель Комитета настаивал на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, отметил, что истцом пропущен срок исковой давности.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 0,1291 га, кадастровый номер 74:36:00 00 000:0319, расположенный по адресу:                             г. Челябинск, Ленинский р-н, ул. Агалакова, поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым планом от 20.12.2007 № 36-08/07-01-6972                 (т. 1, л. д. 34-38). Разрешенное использование земельного участка – для строительства жилого дома.

Предварительное решение о продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319 для строительства жилого дома было принято на заседании комиссии по продаже земельных участков Администрации города Челябинска (далее – Администрация) от 13.02.2008                    № 55 (пункт 1.5, т. 1, л. д. 41).

В соответствии  с данным решением определён план продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 13.02.2008 (т. 1, л. д. 39-40).

Окончательное решение о продаже на аукционе права на заключение договора аренды принято распоряжением первого заместителя главы Администрации от 14.03.2008 № 593-д «О продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка в Ленинском районе города Челябинска, для строительства жилого дома» (т. 1, л. д. 53).

В соответствии с пунктом 1 названного распоряжения принято решение продать на аукционе право на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,1291 га, кадастровый номер 74:36:00 00 000:0319, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский р-н, ул. Агалакова.

Комитет разместил информационное сообщение с объявлением о продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка (лот                  № 5), на основании которого истец подал заявку на участие в аукционе.

В исходных данных для проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома (т. 1, л. д. 24-28), в информационном сообщении об аукционе (т. 1, л. д. 54-56) обозначены общая характеристика земельного участка: площадь земельного участка составляет 1391 ± 25,15 кв. м, участок расположен на землях населённых пунктов, в жилой зоне, номер кадастровой зоны: 03.10.02 В 1.3.2. Участок отводится для строительства жилого дома. Земельный участок неделим. Ограничения использования земельного участка: наличие на земельном участке посторонних инженерной и транспортной инфраструктур – канализация, высоковольтный и низковольтный силовой кабель. Основные виды разрешенного использования: в том числе блокированные, многоквартирные жилые дома от двух этажей и выше. Размер участка и параметры разрешенного использования: минимальная площадь участка многоквартирного дома: при уплотнении существующей застройки –                        19,1-15,2 м2/чел, в проектируемой застройке – 17,2-12,2 м2/чел; расстояние между жилыми домами, жилыми и общественными зданиями – на основе расчетов инсоляции и освещенности. Обязанности застройщика: в том числе, определить проектом этажность.    

Право аренды спорного земельного участка приобретено истцом на торгах в форме открытого аукциона, проведенного Комитетом, результат которого оформлен протоколом от 25.04.2008 № 34 (т. 1, л. д. 57-58).

28 июля 2008 года между Комитетом (арендодатель) и ООО «ГРАД» (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 007654-К-2008 (т. 1, л. д. 16-19).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 1291 кв. м, расположенный по адресу:                               г. Челябинск, Ленинский р-н, ул. Агалакова, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома.

В силу пункта 1.4 договора он заключён на срок до 24.04.2011.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 28.07.2008 (т. 1, л. д. 23).

 Договор аренды от 28.07.2008 УЗ № 007654-К-2008 зарегистрирован в установленном законом порядке 14.08.2008, что установлено судебными актами по делу № А76-4376/2011.

Указанными судебными актами также установлено, что договор аренды прекратил свое действие 21.12.2010 в силу пунктов 6.5 и 6.8 договора – по истечении пятнадцати дней с момента направления Комитетом уведомления истцу об отказе от договора.

Распоряжением Администрации от 12.01.2009 № 21-с на основании заявления истца утвержден градостроительный план № RU74363000-0000000001120 для строительства жилого дома (т. 1, л. д. 66-72).

В градостроительном плане в информации о градостроительном регламенте земельного участка имеется указание нахождение его в субзоне В.1.3.2 с основными видами землепользования, в том числе, – блокированные жилые дома, многоквартирные дома в 2-4 этажа, многоквартирные дома в                     5 этажей и выше.  В числе требований к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке указано назначение объекта - жилой дом, предельное количество этажей – 10, площадь застройки 559,1 кв. м.

          Определением арбитражного суда первой инстанции от 16.10.2013 по делу назначена строительно-техническая экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующее вопросы: 1) возможно ли строительство на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:0319, площадью 1291 кв. м, расположенном по адресу: г. Челябинск, Ленинский р-н, ул. Агалакова, жилого дома, соответствующего видам разрешенного использования, указанным в информационном сообщении лота № 5 (т. 1, л. д. 54-56); 2) возможно ли строительство на указанном земельном участке жилого дома, соответствующего требованиям градостроительного плана земельного участка № RU74363000-0000000001120 (т. 1, л. д. 67-72). 

          Проведение экспертизы поручено эксперту Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Жернову С.В.

В выводах эксперта в заключении от 14.01.2014 № 026-02-01224 указано следующее:

по первому вопросу:

-   сделать вывод на основании только данных, указанных в информационном            сообщении   лота               № 5 о возможности строительства на земельном участке жилого дома соответствующего видам разрешенного использования - невозможно, так как информационное сообщение лота № 5 не является документом, на основании которого возможно сделать такие выводы;

-    возможность либо невозможность строительства жилого дома, соответствующего видам разрешенного использования, указанным в информационном сообщении лота № 5, зависит от анализа иных документов: о делимости/неделимости земельного участка, проектной документации и т.д.; фактически информация о земельном участке с кадастровым номером                   74:36:00 00 000:0319, указанная в информационном сообщении лота № 5, не соответствует действительности, так как участок с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319 фактически является делимым (то есть не цельным);

          по второму вопросу: фактически на данный момент без выполнения следующих условий:

          - присоединения придомовой территории дома 33 по ул. Агалакова к    территории застройки жилого дома, то есть, получения согласия – разрешения от всех собственников жилого дома по адресу ул. Агалакова, 33 на отчуждение придомовой территории;

         - переноса части ул. Крамского до начала строительства из границ  земельного участка с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319, площадью 1291 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский р-н,                         ул. Агалакова, в другое место, с обеспечением проезда к трансформаторной подстанции и близ расположенной автостоянке;

          то есть изъятия земельных участков у собственников и выкуп расположенных на них объектов недвижимости с целью переноса автодороги;

         - увеличения площади земельного  участка с  кадастровым номером   74:36:00 00 000:0319, площадью 1291 кв. м до  площади 1397   кв. м, согласно экспликации; 

         -  выделения дополнительной территории на период строительства жилого дома.

То есть, в настоящий момент строительство на спорном земельном участке жилого дома, соответствующего требованиям градостроительного плана земельного участка № RU74363000-0000000001120 (т. 1, л. д. 67-72), невозможно (т. 5, л. д. 55-85).

Истец, считая, что договор аренды спорного земельного участка заключён с нарушениями действующего законодательства, вследствие чего является ничтожной сделкой, обратился в суд с вышеуказанными требованиями. При этом истец полагает, что выставленный на аукцион земельный участок был сформирован с нарушением порядка работ по формированию земельного участка, а также с нарушением положений Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации, что в результате привело к заключению договора аренды в отношении земельного участка, имеющего дефекты, и непригодного для строительства того жилого дома, который предусмотрен градостроительным планом данного земельного участка.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции Комитетом заявлено о пропуске истцом срока исковой давности (т. 2, л. д. 1, 2).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства оспаривания торгов или градостроительной документации, на основании которой были определены характеристики передаваемого в аренду земельного участка, равно как и не оспорен кадастровый план спорного земельного участка. Также суд указал, что с момента передачи имущества арендатору и до прекращения по инициативе Комитета договорных отношений истец в установленном порядке не заявлял ответчику возражения относительно состояния земельного участка и возможности либо невозможности его эксплуатации. Кроме того,