Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2014 по делу n А07-19276/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2635/2014

г. Челябинск

14 апреля 2014 года

Дело № А07-19276/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2014 года.

         Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

         председательствующего судьи Румянцева А.А.,

         судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В., 

         при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2014 по делу № А07-19276/2012 (судья Файрузова Р.М.).

В заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью «СТ-Девелопер» - Волкоедова А.С. (доверенность от 08.10.2013).

Общество с ограниченной ответственностью «СТ-Девелопер» (далее – общество «СТ-Девелопер», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация), Муниципальному унитарному предприятию «Центр недвижимости» городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – МУП «Центр недвижимости»), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований общества с ограниченной ответственностью «УфаСтройЗаказчик» (далее – общество «УфаСтройЗаказчик»), общества с ограниченной ответственностью «СтройТехКом» (далее – общество «СтройТехКом»)  о признании недействительным аукциона, проведенного 24.05.2012, по продаже Лота № 2 «Право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной переулком Запорожским, ул. Ахметова проектируемой улицы южнее дома 225 по улице Ахметова, проектируемой улицы западнее улицы Пожарского в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, о признании недействительным договора № 31-РТ от 13.06.2012  о развитии застроенной территории, ограниченной переулком Запорожским, улицы Ахметова проектируемой улицы южнее дома 225 по улице Ахметова, проектируемой улицы Западнее улицы Пожарского в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, о взыскании с Администрации 1 013 400 руб. суммы задатка.

До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым истец просил признать недействительным аукцион, проведенный 24.05.2012 по продаже лота № 2, признать незаключенным договор № 31-РТ от 13.06.2012, взыскать с Администрации  1 013 400 руб. суммы задатка.

В обоснование исковых требований указал на нарушение ответчиком положений ст. 168, 448 Гражданского кодекса РФ, выразившихся в ненадлежащем информировании участников о предмете аукциона. 

Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.01.2014 исковые требования общества «СТ- Девелопер» удовлетворены. 

В апелляционной жалобе администрация, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения, просила отменить судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать. По мнению ответчика, суд первой инстанции должен был проверить является ли земля зарегистрированной и внесена ли соответствующая запись в реестр. Также ответчик указал, что истец при подаче заявки на аукционе был ознакомлен с объектом торгов и мог принять меры по сбору информации об участке. Ответчик, ссылаясь на положения ст. 432, 435, 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации также считает, что поскольку в договоре были согласованы все существенные условия, договор считается заключенным. По мнению администрации, поскольку ответчиком не выполнен п. 3.7 договора, сумма задатка не подлежит возвращению.

В отзыве на апелляционную жалобу истец, указав на несостоятельность доводов ответчика, просил судебный акт оставить в силе.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства; в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились.

С учетом мнения представителя истца, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в отзыве на  апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 24.05.2012 МУП «Центр недвижимости» проведен аукцион по продаже Лота № 2 «Право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной переулком Запорожским, улица Ахметова проектируемой улицы южнее дома 225 по улице Ахметова, проектируемой улицы западнее улицы Пожарского в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан». 

Из протокола №2 от 24.05.2012 об итогах аукциона следует, что победителем указанного аукциона признано общество «СТ – Девелопер».

Во исполнение результатов аукциона, 13.06.2012 между Администрацией и обществом «СТ-Девелопер» заключен договор № 31-РТ,  о развитии застроенной территории, ограниченной переулком Запорожским, ул. Ахметова проектируемой ул. южнее дома 225 по ул. Ахметова, проектируемой ул. западнее ул. Пожарского в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - договор).

Полагая, что проведенный 24.05.2012 аукцион по продаже Лота № 2 является недействительным, а договор №31-РТ от 13.06.2012 не заключенным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований указал на следующие обстоятельства. 

Решением Совета городского округа город Уфа от 23.12.2010 № 32/15 «О резервировании земельных участков в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд» земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:050107:101, 02:55:050107:102, 02:55:050107:103, 02:55:050107:104, 02:55:050107:105, 02:55:050107:106, 02:55:050107:107, 02:55:050107:108, 02:55:050107:109, 02:55:050107:11, 02:55:050107:111, 02:55:050107:112, 02:55:050107:113, 02:55:050107:114, 02:55:050107:115, 02:55:050107:116, 02:55:050107:117, 02:55:050107:119, 02:55:050107:12, 02:55:050107:122, 02:55:050107:13, 02:55:050107:18, 02:55:050107:20, 02:55:050107:50, 02:55:050107:8, 02:55:050107:81, 02:55:050107:82, 02:55:050107:83, 02:55:050107:84, 02:55:050107:85, 02:55:050107:87, 02:55:050107:88, 02:55:050107:89, 02:55:050107:9, 02:55:050107:91, 02:55:050107:93, 02:55:050107:94, 02:55:050107:95, 02:55:050107:96, 02:55:050107:97, 02:55:050107:98, 02:55:050107:99, 02:55:050108:1, 02:55:050108:12, 02:55:050108:13, 02:55:050108:14, 02:55:050108:15, 02:55:050108:16, 02:55:050108:4, 02:55:050109:20, 02:55:050109:4, 02:55:050109:5, 02:55:050109:6, 02:55:050110:106, 02:55:050110:113, 02:55:050110:115, 02:55:050110:116, 02:55:050110:117, 02:55:050110:120, 02:55:050110:140, 02:55:050110:143, находящиеся на территории, проданной с аукциона, зарезервированы для муниципальных нужд, следовательно, могут быть использованы для государственных и муниципальных нужд, перечисленных в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации, что исключает их использование для строительства жилых помещений, как заявлено в условиях аукциона и в договоре № 31-РТ. Уменьшение площади застройки влечет уменьшение площади застроенных жилых помещений, заявленных в информационном сообщении. Вышеуказанное обстоятельство делает договор № 31-РТ экономически невыгодным для истца. 

 В соответствии с Решением совета городского округа города Уфа Республики Башкортостан от 22.08.2008 №7/4 «О правилах землепользования и застройки городского округа город Уфа РБ» в зоне Ж-3 видом разрешенного использования является детские дошкольные учреждения и многопрофильные учреждения дополнительного образования: детская школа искусств, музыкальная школа. На территории, подлежащей развитию, находятся детский сад № 7 (ул. Пожарского, 255) и детская музыкальная школа № 9 имени А.Искужина (ул. Пожарского, 245), которые соответствуют градостроительному регламенту. В силу норм, установленных в пункте 4 статьи  46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выставление на аукцион подобной территории, на которой располагаются объекты соответствующие градостроительному регламенту, не подлежат развитию и противоречит нормам градостроительного кодекса. 

Истец также указал, что после того как был выигран аукцион, при выходе на площадку выявлен новый объект - жилой дом по ул. Судоремонтная, д.2е, который не был указан в п. 2.5 договора.

Названное, по мнению истца, увеличивает затраты общества на расселение граждан и является дополнительными затратами, которые не были указаны в условиях торгов.

По условиям п. 3.2.3 договора № 31-РТ от 13.06.2012 Администрация обязана предоставить ООО «СТ-Девелопер» после выполнения им обязательств, указанных в п. 3.1.1.-3.1.5. договора, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории. Поскольку в нарушение ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации максимальные сроки выполнения указанного обязательства в договоре не указаны, что влечет его незаключенность.

Также истец указал на перечисление задатка по договору № 4 от 21.05.2012 для участия в аукционе 1 013 400 руб., который в соответствии с пп.2 п.3.1.1. договора засчитывается в счет оплаты цены права на заключение договора о развитии застроенной территории.

ООО «СТ-Девелопер» направило в Администрацию письмо № 13 от 14.08.2012, которым просило расторгнуть договор № 31-РТ от 13.06.2012 и вернуть 1 013 400 руб. в срок до 24.08.2012 (т. 1, л.д. 14). Письмом № 1/3515-11 от 10.10.2012  Администрация сообщила о расторжении названного договора в одностороннем порядке (т.1, л.д.86).

Поскольку истец при подаче заявки на участие в аукционе (торгах) не был уведомлен об обременениях на реализованной территории, которые влекут за собой увеличение расходов и уменьшении прибыли, ООО «СТ-Девелопер» обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из несоблюдения организатором торгов правил их проведения, которые признаны существенными.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101, при рассмотрении требований об оспаривании публичных торгов суд должен учитывать, что иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению; при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными надлежит оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Незначительность допущенного в ходе проведения торгов нарушения, не оказавшего влияния на результат торгов, может свидетельствовать об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности (п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101).

Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 2 названной статьи в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3 - 6 ч. 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7 - 9 ч. 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с ч. 4 настоящей статьи.

Частью 2 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с ч. 25 и 28 ст. 46.3 названного Кодекса.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории регламентирован