Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2014 по делу n А07-19644/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

о переходе права собственности на земельный участок с кадастровым № 02:57:031103:138, на котором расположены продаваемые объекты.

19.08.2013 ООО «Меткон», общество «Блокжилкомплект» обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права долевой собственности на земельный участок с кадастровым № 02:57:031103:138, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1, на основании договора купли-продажи от 23.05.2013 БЖК/16/2, дополнительного соглашения к договору от 12.08.2013 № б/н.

22.10.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

24.09.2013 ЗАО «Меткон», общество «Блокжилкомплект» обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: сооружение, назначение: иные сооружения (водопровод внутриплощадочный), протяженность 2331 м, инв. № нет, кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:199; сооружение, назначение: нежилое, протяженность 1119 м, инв. № 2222, лит. 11, IV, V, кадастровый (условный) номер: 02:57:000000:1388; сооружение, назначение: иное сооружение (подкрановые пути), общая площадь 5 368 кв.м, кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:196; сооружение, назначение: иное сооружение (подкрановые пути), общая площадь 6 040 кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:197; сооружение канализации, назначение: сооружения канализации, протяженность 2236 м, кадастровый (условный) номер: 02:57:000000:1628; сооружение, назначение: сооружения канализации, протяженность 2072 м, кадастровый (условный) номер: 02:57:000000:1602; сооружения газоснабжения, назначение: нежилое, протяженность 701 м, кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:195; здание, назначение: нежилое здание, I - этажный, общая площадь 15,2 кв.м., инв. № 2222, кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:191; здание, назначение: Нежилое здание, 1 - этажный, общая площадь 16 кв.м., инв. № 2222, кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:190, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1, на основании договора купли-продажи от 26.06.2013 № БЖК/17, дополнительного соглашения к договору.

22.10.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

08.11.2013 ООО «Эра», общество «Блокжилкомплект» обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое строение - ремонтно-механический цех; кол-во этажей: 2, общая площадь: 1708,6 кв.м., литера: Р; кадастровый номер: 02:435:2222:0000:335, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, общая площадь 2132 кв.м. в размере 57/70, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1/12, кадастровый (или условный) номер: 02:57:031103:134.

22.10.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

07.06.2013 ЗАО «Меткон», общество «Блокжилкомплект» обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое строение - арочный склад, кол-во этажей: 1; общая площадь 389,6 кв.м.; литер: Р1, кадастровый (условный) номер: 02:435:2222:0000:1, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1, на основании договора купли-продажи от 03.04.2012 № БЖК/15/1.

22.10.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

07.06.2013 ООО «Меткон», общество «Блокжилкомплект» обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права долевой собственности на земельный участок с кадастровым № 02:57:031103:134, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1/12, на основании договора купли-продажи от 23.05.2013 № БЖК/15/2, дополнительного соглашения к договору от 12.08.2013 № б/н.

22.10.2013 регистрирующим органом также вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Полагая указанные отказы Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, оформленные сообщениями от 18.10.2013 по делам правоустанавливающих документов 02-04-14/011/2006-034, 02-04-14/011/2006-032, 02-04-14/011/2006-039, 02-04-14/011/2006-038, 02-04-14/011/2006-035, 02-04-14/011/2006-033, 02-04-14/011/2006-031; от 22.10.2013 по делам правоустанавливающих документов 02:57:031103:190 02:57:031103:191; 02:57:000000:1388; 02:57:000000:1602; 02:57:000000:1628; 02:57:031103:195 02:57:031103:196; 02:57:031103:197; 02:57:031103:199; 02:435:2414:0000:334; 02:57:031103:138; 02-04-14/011/2005-280; от 22.10.2013 по делам правоустанавливающих документов 02:57:031103:134; 02:435:2222:0000:1; 02:435:2414:0000:335, незаконными, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования общества, пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 20 Закона о госрегистрации, для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, поскольку представленные на государственную регистрацию договоры купли-продажи согласованы, доли в проданном земельном участке определены.

Отказывая в удовлетворении требований в остальной части, суд установил, что реализация объектов недвижимости по договору купли-продажи от 03.04.2012, 26.06.2013, 03.04.2013 была произведена без земельного участка, а реализация земельного участка по договору купли-продажи от 23.05.2013 – без находящихся на нем здания, что противоречит п. 4 ст. 25 ЗК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения в обжалуемой части, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч.ч. 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

Нормой статьи 25.5 Закона о госрегистрации предусмотрено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из правоотношений по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

В договоре об отчуждении недвижимого имущества должен быть разрешен вопрос о судьбе земельного участка в пользу нового собственника недвижимости.

Приведенный вывод также подтверждается разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Судом первой инстанции установлено, и не оспаривается апеллянтом, что по договорам купли-продажи № БЖК/09 от 22.05.2013, № БЖК/13 от 27.05.2013, № БЖК/14 от 27.05.2013 в предмете договоров были согласованы объекты продажи как здания, так и размер доли земельного участка с указанием его кадастрового номера.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявителем при реализации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, указанных в договорах купли-продажи № БЖК/09 от 22.05.2013, № БЖК/13 от 27.05.2013, № БЖК/14 от 27.05.2013, осуществлено отчуждение недвижимого имущества и соответствующей доли в праве на земельные участки, занятые недвижимостью и необходимые для ее использования.

Указанное согласуется с положениями п. 1 ст. 247 ГК РФ, которым определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Из материалов дела усматривается, что покупателям спорного недвижимого имущества предоставлено право на использование соответствующей части земельных участков, занятых приобретенными им зданиями. Возражений в указанной части со стороны третьих лиц (покупателей спорного недвижимого имущества) не заявлено.

В силу изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на объекты по указанным договорам по основаниям абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации является незаконным, поскольку указанное в данных отказах замечание в виде отчуждения объектов недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Ссылки подателя апелляционной жалобы на положения норм п.п. 2, 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ, которые, по его мнению, не применил суд первой инстанции, являются несостоятельными и подлежат отклонению, поскольку судом правильно применены указанные нормы материального права.

Указание в договорах купли-продажи № БЖК/09 от 22.05.2013, № БЖК/13 от 27.05.2013, № БЖК/14 от 27.05.2013 в качестве предмета договоров размеров долей земельного участка, на котором расположены реализуемые заявителем объекты недвижимого имущества, свидетельствует об исполнении заявителем требований указанных правовых норм.

Обратное регистрирующим органом в силу ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ суду не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, размер земельного участка, отчуждаемого совместно с находящимся на нем объектом недвижимого имущества,  должен определяться в соответствии с нормами отвода земельного участка, апелляционная коллегия находит необоснованным, поскольку апеллянтом не представлено доказательств того, что доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 68948 кв.м. с кадастровым номером 02:57:031103:138, земельный участок общей площадью 2132 кв.м. с кадастровым номером 02:57:031103:134, не соответствуют нормам предоставления земельных участков, закрепленным в пункте 3 статьи 33 ЗК РФ.

В силу п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В силу п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

С учетом изложенных правовых норм, апелляционный суд соглашается в доводами заявителя, изложенными в поданном в суд первой инстанции заявлении (т. 1 л.д. 10-20) о том, что предоставленная покупателям доля в праве собственности на земельные участки не лишает их права оформить права на такой земельный участок путем его выдела из общей долевой собственности.

Довод апеллянта об определении размера доли в праве собственности на земельные участки в решении суда в виде десятичной доли, а не в виде простой правильной