Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2014 по делу n А34-5425/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

и его расторжении, в связи с обнаружением неустранимых недостатков. Данное уведомление получено истцом 10.01.2014 (т.4 л.д.18).

Делая вывод о том, что договор купли-продажи от 11.06.2013 является расторгнутым в силу одностороннего отказа покупателя от его исполнения, суд первой инстанции не учел следующего.

Материалами дела подтверждено, что договор купли-продажи от 11.06.2013 заключен по результатам проведения открытых электронных торгов в форме конкурса (что соответствует требованиям ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002), предметом которых являлся лот № 1, состоящий из комплекса объектов коммунальной инфраструктуры, в составе 17 объектов недвижимого и 12 объектов движимого имущества.

Таким образом, объектом договора купли-продажи являлось имущество в составе лота, как единого имущественного комплекса.

При названных обстоятельствах оснований для трактовки изложенного в пункте 5.3 договора условия как допускающего возможность одностороннего отказа покупателя от принятия части имущества, входящего в состав лота (объекта купли-продажи по договору) не имеется.

Поскольку по результатам проведения торгов ответчик выплатил цену лота, принял часть имущества и зарегистрировал переход права собственности на указанную часть, возможность применения положения пункта 5.3 договора купли-продажи от 11.06.2013 с момента подписания акта приема-передачи от 17.07.2013 покупателем утрачена.

В силу изложенного вывод суда о расторжении договора купли-продажи начиная с 10.01.2014 является ошибочным.

Согласно норме пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основанием расторжения договора купли-продажи ответчик считает наличие существенных  неустранимых   недостатков в спорном имуществе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Нормой статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Представленный в материалы дела договор купли-продажи не содержит условий о качестве продаваемой недвижимости, более того, в соответствии с пунктом 4.3 договора продавец не несет ответственности за качество  проданного имущества.

Учитывая, что решение суда о расторжении договора на момент рассмотрения судом настоящего спора отсутствует, требований о расторжении договора в рамках настоящего дела истцом не заявлено, следует признать наличие взаимных обязательств сторон, вытекающих из договора купли-продажи от 11.06.2013.

В соответствии с пунктом  1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество – статья 130 Кодекса (ст. 549 ГК РФ).

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктами 60, 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

По смыслу вышеуказанных положений исполнение обязательства по передаче имущества является условием удовлетворения иска покупателя к продавцу о государственной регистрации перехода права на имущество, тогда как в настоящем случае ответчиком по спору является покупатель.

Учитывая, что спорный договор купли-продажи является двусторонним и предполагает наличие взаимных прав и обязанностей сторон, обязанности продавца передать имущество корреспондирует обязанность покупателя такое имущество принять.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вывод суда о неисполнении продавцом обязанности по передаче имущества в силу отсутствия обстоятельств направления в адрес ответчика составленного в письменной форме акта приема-передачи спорного имущества, следует признать ошибочным.

Из материалов дела усматривается отсутствие препятствий со стороны продавца в передаче имущества покупателю.

Обществом «Пермьэнергосервис» не оспаривается факт отказа от принятия имущества и, тем самым, подписания акта приема-передачи спорного имущества, по мотиву того, что при осмотре имущества, имевшем место до момента подписания акта приема-передачи от 17.07.2013, были выявлены существенные недостатки в имуществе.

Вместе с тем, обстоятельство принятия ответчиком части имущества, свидетельствует об исполнении договора и прекращении у последнего полномочий по одностороннему отказу, предусмотренных пунктом 5.3 договора, что, соответственно, влечет незаконность его отказа от подписания акта приема-передачи  всего имущества в целом.

Материалами дела также подтверждено исполнение продавцом требований покупателя о предоставлении технической документации, отсутствие которой также не является основанием для отказа от принятия спорной части имущества по договору.

Таким образом, сам по себе факт отсутствия обстоятельств направления в адрес ответчика письменного документа под названием «акт приема-передачи», при доказанности обстоятельств уклонения покупателя от подписания такого акта в любом случае, не влияет на полномочия покупателя обратиться с требованием об обязании ответчика принять спорное имущество.

Уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности на спорное имущество подтверждено наличием направленного истцом  предложения о совершении действий по государственной регистрации и отсутствием таких действий, а так же позицией ответчика при рассмотрении настоящего спора.

Учитывая, что требование о государственной регистрации перехода права сопряжено с требованием об обязании ответчика принять спорное имущество, судебная коллегия не находит оснований для признания заявленного иска не соответствующим требованиям закона.

Доводы ответчика об отсутствии у истца прав на распоряжение спорным имуществом в момент заключения договора купли-продажи от 11.06.2013 не имеют правового значения, поскольку наличие у МУП «Заря» прав на распоряжение данным имуществом не оспорено и на момент рассмотрения настоящего спора подтверждено наличием государственной регистрации права хозяйственного ведения истца на имущество.

Отсутствие в договоре купли-продажи сведений о земельных участках, на которых расположены спорные объекты, так же не является основанием  признания заявленных истцом требований не подлежащими удовлетворению. Доказательств ничтожности договора купли-продажи ответчиком не представлено.

Основания для предъявления к продавцу требований о предоставлении документации на земельные участки в целях подписания акта приема-передачи недвижимого имущества законом не предусмотрены.

Таким образом, судебная коллегия полагает судебный акт подлежащим отмене, требования истца – подлежащими удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и настоящей апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Учитывая, что истцом предъявлено два неимущественных требования,  размер государственной пошлины, подлежащей оплате при подаче иска, должен составлять 8000 рублей.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Курганской области от 14.03.2014  по делу № А34-5425/2013  отменить.

Требования муниципального унитарного предприятия «Заря» удовлетворить.

Обязать ответчика - общество с ограниченной ответственностью «Пермьэнергосервис» принять от истца - муниципального унитарного предприятия «Заря» по акту приема-передачи  следующее имущество:

- Артезианская скважина, здание водонасосной, инв. № 01-1-12-0070, назначение промышленное. Площадь: общая 62,6 кв.м. Инвентарный номер: 16996. Литер: К Этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия, Курганская обл., Шумихинский район, п Пристанционный. Кадастровый (или условный) номер: 16996/2/К/22/1,

- Артезианская скважина, здание водонасосной, инв. № 01-1-12-0068, назначение: промышленное. Площадь: общая 4 кв.м. Инвентарный номер: 16996. Литер: М. Адрес (местоположение): Россия, Курганская обл., Шумихинский район, п. Пристанционный. Кадастровый (или условный) номер: 16996/2/М/22/1,

- Установка обезжелезования, назначение: промышленное. Площадь: общая 44,2 кв.м. Инвентарный номер: 16996. Литер: Л. Адрес (местоположение): Россия, Курганская обл., Шумихинский район, п. Пристанционный, ЛПДС «Хохлы». Кадастровый (или условный) номер: 16996\2\Л\22\1,

- Канализационная сеть жилого поселка, инв. № 01-1-12-0127, назначение: Инженерно-коммуникационное. Площадь: общая протяженность 2739 п.м. Инвентарный номер: 17329. Адрес (местоположение): Россия, Курганская обл., Шумихинский район, п. Пристанционный. Кадастровый (или условный) номер: 45-01.08-02.2004-0373,

- КНС неочищенных производственных стоков № 63, инв. № 01-1-12-0074, назначение: промышленное. Площадь: общая 4,8 кв.м. Инвентарный номер: 17314. Литер: А. Адрес (местоположение): Россия, Курганская обл., Шумихинский район, п. Пристанционный. Кадастровый (или условный) номер: 17314/2/А/22/1,

- Малокомплектная насосная установка СКС неочищенных бытовых стоков № 47, назначение: промышленное. Площадь: общая 3,9 кв.м. Инвентарный номер: 16995. Литер: П. Адрес (местоположение): Россия, Курганская обл., Шумихинский район, п. Пристанционный, Лпдс «Хохлы». Кадастровый (или условный) номер: 16995\2\П\22\1,

- Водопроводная сеть жилого поселка, инв. № 01-1-12-0130, назначение: Инженерно-коммуникационное. Площадь: общая 2992 кв.м. Инвентарный номер: 17329. Адрес (местоположение): Россия, Курганская обл., Шумихинский район, п. Пристанционный. Кадастровый (или условный) номер: 45-01.08-02.2004-0362,

- Сети наружного водопровода, инв. № 01-1-12-0129, назначение: Инженерно-коммуникационное. Площадь: общая 1099 п.м. Инвентарный номер: 279. Адрес (местоположение): Россия, Курганская обл., Шумихинский район, п. Пристанционный. Кадастровый (или условный) номер: 45-01.08-02.2004-0359,

- Здание канализационной насосной, назначение: промышленное. Площадь: общая 27 кв.м. Инвентарный номер: 16996. Литер: С. Адрес (местоположение): Россия, Курганская обл., Шумихинский район, п. Пристанционный, ЛПДС «Хохлы». Кадастровый (или условный) номер: 16996\2\С\22\1,

- Сети фекальной канализации, протяженность 1126 п.м., напорный коллектор, протяженность 1200 п.п. инв. № 01-1-12-013, назначение: Инженерно-коммуникационное. Инвентарный номер: 17329. Адрес (местоположение): Россия, Курганская обл., Шумихинский район, п. Пристанционный. Кадастровый (или условный) номер: 45-01.08-02.2004-0375,

- Сети производственной