Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2014 по делу n А76-7652/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ввиду того, что стороны не пришли к соглашению об изменении условий договора. Подлинные экземпляры вышеупомянутого дополнительного соглашения  находятся в                   ООО МУП КТК «Набережный», подписаны только со стороны ООО «Молл». На основании вышеизложенного ООО МУП КТК «Набережный» просит Управление Росреестра отказать в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.04.2011 № 9 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 (т. 2, л. д. 93).

          27 мая 2013 года ООО МУП КТК «Набережный» направило ООО «Молл» письмо № 1991, в котором сообщило, что имеющийся у ответчика экземпляр дополнительного соглашения имеет подпись ненадлежащего лица (т. 2,                       л. д. 94).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ответчика в суд с встречными исковыми требованиями.

         18 июня 2013 года в Арбитражный суд Челябинской области поступило заявление ООО МУП КТК «Набережный» о фальсификации доказательства - дополнительного соглашения от 01.04.2011 № 9 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, представленного ответчиком (т. 2, л. д. 124-126).

          Определением арбитражного суда первой инстанции от 23.09.2013 по ходатайству ООО МУП КТК «Набережный» назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченно ответственностью «Научно-исследовательский институт судебной экспертизы «СТЕЛС» (далее – ООО «НИИСЭ «СТЭЛС»), экспертам Тимину В.А., Бунову М.Ю.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) кем, самим Кромм Владимиром Ивановичем или другим лицом выполнена подпись от его имени в графе «директор» раздела «реквизиты и подписи сторон» дополнительного соглашения от 01.04.2011 № 9 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008;

2) одним или разными лицами выполнены подписи от имени Кромм Владимира Ивановича, содержащиеся в дополнительном соглашении от 01.04.2011 № 9 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, дополнительном соглашении от 30.06.2010 № 6 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 (т. 2, л. д. 127), дополнительном соглашении от 01.09.2010 № 7 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 (т. 2,                   л. д. 128), нотариальной доверенности от 21.12.2011 (т. 2, л. д. 129), нотариальной доверенности от 05.12.2011 (т. 2, л. д. 130), нотариальной доверенности от 05.12.2011 (т. 2, л. д. 132), нотариальной доверенности от 21.12.2011 (т. 2, л. д. 133), нотариальной доверенности от 21.12.2011 (т. 2,                  л. д. 134), нотариальной доверенности от 05.12.2011 (т. 2, л. д. 135) (т. 7, л. д. 22-27).

06 ноября 2013 года поступило заключение эксперта от 05.11.2013                        № 72п/11/13 (т. 9, л. д. 2-33).

Согласно выводам эксперта подпись от имени Кромм В.И. в разделе «реквизиты и подписи сторон» в графе «арендодатель» в дополнительном соглашении от 01.04.2011 № 9 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 выполнена не Кромм Владимиром Ивановичем, а другим лицом.

Подписи от имени Кромм В.И. в дополнительном соглашении от 30.06.2010 № 6 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, дополнительном соглашении от 01.09.2010 № 7 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, нотариальной доверенности от 21.12.2011                           № 0921320, нотариальной доверенности от 05.12.2011 № 0965596, нотариальной доверенности от 21.12.2011 № 0921321, нотариальной доверенности от 05.12.2011 № 0965595, нотариальной доверенности от 21.12.2011 № 0921322, нотариальной доверенности от 21.12.2011 № 0965594, нотариальной доверенности № 0921319 от 21.12.2011 выполнены одним и тем же лицом.

Подпись от имени Кромм В.И. в дополнительном соглашении от 01.04.2011 № 9 к договору аренды нежилых помещений и подписи от имени Кромм В.И. в дополнительном соглашении от 30.06.2010 № 6 к договору аренды  нежилых   помещений   от  20.06.2008,   дополнительном   соглашении от 01.09.2010 № 7 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, нотариальной доверенности от 21.12.2011 № 0921320, нотариальной доверенности от 05.12.2011 № 0965596, нотариальной доверенности от 21.12.2011 № 0921321, нотариальной доверенности от 05.12.2011 № 0965595, нотариальной доверенности от 21.12.2011 № 0921322, нотариальной доверенности от 21.12.2011 № 0965594, нотариальной доверенности от 21.12.2011 № 0921319 выполнены разными лицами.

ООО «Молл» представлено в материалы дела постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 18.11.2013 (т. 9, л. д. 59-60), а также справку эксперта Экспертно-Криминалистического центра ГУ МВД России по Челябинской области от 23.10.2013 № 767 (т. 9, л. д. 61).

Согласно указанной справке на разрешение эксперта был поставлен вопрос: кем, Роот В.И. или другим лицом выполнена подпись, расположенная в левом нижнем углу дополнительного соглашения № 9, выполненная от имени директора Кромм В.И.?

Исследованием установлено, что подлежащая исследованию подпись выполнена Роот Владимиром Ивановичем, образцы подписи которого представлены на исследование.

  Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО МУП КТК «Набережный» в полном объёме,  арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что спорная задолженность сформировалась за счет недоплаты арендной платы, уплаченной по дополнительному соглашению № 9, а также в связи с отказом истца зачесть в счет исполнения обязательств по договору аренды суммы обеспечительного платежа в размере 1 815 300 руб., уплаченного платежным поручением от 18.02.2008 № 536. Между тем, суд сделал вывод о том, что ответчик правомерно руководствовался при расчетах с истцом размером арендной платы, установленным названным дополнительным соглашением. Поскольку ООО «Молл» в полном объеме исполнило обязательства по договору аренды от 20.06.2008, а истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора, оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Удовлетворяя встречные исковые требования ООО «Молл», арбитражный суд первой инстанции исходил из подписания дополнительного соглашения                   № 9 правомочным представителем истца. Также суд учел, что в период с апреля по декабрь 2011 года истец подписывал с ответчиком акты оказанных услуг и выставлял счета с учетом размера арендной платы, согласованной в дополнительном соглашении № 9. Суд пришел к выводу о том, что на стороне истца имеет место уклонение от государственной регистрации дополнительного соглашения № 9, так как истец не представил необходимые для государственной регистрации документы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Наличие между сторонами договорных отношений по договору аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела и пояснений представителей сторон следует, что спорная задолженность исчислена истцом как недоплата арендной платы в размере, согласованном в договоре аренды, при том, что ответчиком арендная плата в спорный период исчислялась и вносилась на основании дополнительного соглашению № 9.  

Арбитражный суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что ответчик правомерно руководствовался при расчетах с истцом в спорный период размером арендной платы, установленным названным дополнительным соглашением.

Так, материалам дела установлено, что указанное дополнительное соглашение от имени арендодателя – истца подписано Роот В.И.

Согласно доверенности от 25.10.2010, выданной ООО МУП КТК «Набережный» (доверитель) (т. 3, л. д. 3), Роот Владимир Иванович был уполномочен, в том числе заключать от имени доверителя договоры и соглашения, включая договоры аренды с предприятиями, организациями, индивидуальными предпринимателями, коммерческими банками, а также совершать все необходимые действия, связанные с выполнением настоящего поручения.

Доверенность выдана сроком действия до 31.12.2012.

Наличие в доверенности указания «деятельности ОАО «Челябинский электромеханический завод» арбитражный суд апелляционной инстанции оценивает как техническую ошибку, так как из преамбулы доверенности следует, что под доверителем понимается ООО МУП КТК «Набережный».   

Роот В.И. уволен из ООО МУП КТК «Набережный» 20.05.2011, что подтверждается соответствующим приказом (т. 3, л. д. 30), то есть после подписания спорного дополнительного соглашения. 

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

  Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как следует из материалов дела, в период с апреля по декабрь 2011 года истец подписывал с ответчиком акты оказанных услуг и выставлял счета с учетом размера арендной платы, согласованной в дополнительном соглашении  от 01.04.2011 № 9 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, что подтверждается актами и счетами-фактурами (т. 2, л. д. 17-24, 26-35).

          Ссылка подателя жалобы на то, что дополнительное соглашение от 01.04.2011 № 9 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 имеет разные редакции и что анализ буквального содержания спорного дополнительного соглашения, представленного ответчиком, свидетельствует о несогласовании сторонами существенного условия для договоров аренды недвижимого имущества – размера арендной платы за периоды с 01.01.2011 по 30.11.2011 и с 01.12.2011 по 31.12.2011, не может быть принята.

          Действительно, истец представил экземпляр дополнительного соглашения от 01.04.2011 № 9 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, подписанный только ответчиком, в котором в отличие от экземпляра, представленного ответчиком, в строке «на период с 01.09.2011 по 31.10.2011 включительно, из расчета 370 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения, включая НДС» вместо даты «31.10.2012» указана дата «31.10.2011» (т. 2, л. д. 82).

          Между тем, из текста дополнительного соглашения, представленного ответчиком, в котором последовательно указаны периоды исчисления арендной платы, в строке «на период с 01.09.2011 по 31.10.2012 включительно, из расчета 370 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения, включая НДС», по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, имеется опечатка в указании даты «31.10.2012» вместо «31.10.2011». Так, последующая дата определения арендной платы указана 01.11.2011. Кроме того, действие указанного дополнительного соглашения именно на 2011 год подтверждается условиями последующих пунктов 2-5 дополнительного соглашения.

          Доводы о том, что на стороне ответчика имелась задолженность по арендной плате в спорный период и с учетом спорного дополнительного соглашения, ООО МУП КТК «Набережный» не приводило.  

  Поскольку истец не подтвердил наличие у ответчика задолженности по арендной плате, оснований для расторжения договора аренды не имеется.

          Соглашаясь с выводом арбитражного суда первой инстанции об обоснованности встречных исковых требований ООО «Молл», арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

  Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Соглашение сторон об изменении условий договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (статьи 433, 452, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

  С учетом изложенного спорное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.

  В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что со стороны истца имело место уклонение от государственной регистрации дополнительного соглашения. 

  Действительно, согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

  Между тем, из материалов дела следует, что после подписания сторонами спорного дополнительного соглашения его государственная регистрация была невозможна по формальным основаниям – отсутствие второго экземпляра соглашения.

  При этом ответчик обращался к истцу с просьбой о представлении необходимых для регистрации документов (т. 2, л. д. 60).

          Однако, как отмечено ранее, 24.04.2013 ООО «МУП КТК «Набережный» направило в