Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2014 по делу n А07-17464/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4041/2014

г. Челябинск

29 апреля 2014 года

Дело № А07-17464/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2014 по делу № А07-17464/2013 (судья Кручинина Н.Е.).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Солнечный» (далее – ООО «Жилой комплекс «Солнечный», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 17.07.2013 в размере 822 426 руб. 57 коп., а также неустойки в размере 304 694 руб. 16 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого арбитражным судом первой инстанции в предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, - л.д. 6-8, 98).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2014 (резолютивная часть объявлена 17.02.2014 – л.д. 134-135) исковые требования Комитета удовлетворены частично: в его пользу с ООО «Жилой комплекс «Солнечный» взыскана неустойка по договору аренды от 27.01.2006 № 1357к за период с 15.09.2011 по 19.06.2013 в размере 18 047 руб. 97 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме (л.д. 138-141).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на переход к ООО «Жилой комплекс «Солнечный» всех прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в том же объеме и на тех же условиях, включая ответственность за задолженность  имеющуюся у предыдущих арендаторов земельного участка. Исключает возможность частичной передачи прав и обязанностей арендатора по договорам аренды, тем более, что договором уступки права требования предусмотрена неизменность условий договора аренды при замене его стороны.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с приведенными в ней доводами.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в  их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.01.2006 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Автомобильный рынок» (арендатор) был оформлен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №1357к, зарегистрированный в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службой по Республике Башкортостан 03.04.2006 за номером 02-04-13/006/2006-129 (л.д. 24). Согласно условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 15 966 кв.м., из земель поселений (населенных пунктов), с кадастровым номером 02:66:010105:0104, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, с восточной стороны спортивного комплекса по ул. Дорожная, д. 15, для использования в целях строительства группы жилых домов в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора). Указанный земельный участок с кадастровым номером 02:66:010105:0104 был передан арендатору по акту приема-передачи от 27.01.2006 (л.д. 19).

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата начисляется с 15.12.2005.

Пунктами 4.1, 4.2 договора определен размер арендной платы: за период с 15.12.2005 по 31.12.2005 – 17 861 руб. 80 коп., за 2006 год – 383 503 руб. 32 коп. Арендатор вносит арендную плату равными долями от начисленной суммы в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 октября.   

Несвоевременное внесение арендной платы в силу пункта 6.2 договора влечет начисление пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Срок действия договора аренды земельного участка от 27.01.2006           № 1357к определен с 15.12.2005 по 15.12.2008 (пункт 3.1. договора). В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора распространены на отношения сторон, фактически возникшие до его заключения.

В результате последовательной уступки прав и обязанностей, возникших из договора аренды от 27.01.2006 №1357к земельного участка общей площадью 15 966 кв.м., из земель поселений (населенных пунктов), с кадастровым номером 02:66:010105:0104, права арендатора перешли первоначально к ООО «КамаСтрой» по договору уступки от 15.04.2010 (л.д. 25), затем к ООО «Дуслык» по договору переуступки от 10.02.2011 (л.д. 26). На основании договора переуступки от 15.08.2011, заключенным между ООО«Дуслык» и ООО«Жилой комплекс «Солнечный», обладателем права аренды названного земельного участка стало общество «Жилой комплекс «Солнечный» (л.д. 27).

Договор переуступки от 15.08.2011 был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Республике Башкортостан 13.09.2011 за номером 02-04-13/036/2011-640 (л.д. 27 оборот).

Согласно пунктам 6, 7 договора переуступки права и обязанности считаются переданными с 15.08.2011, обязанность по оплате стоимости аренды возникает у ООО «Жилой комплекс «Солнечный» с 15.08.2011.

Постановлением Администрации городского округа город Нефтекамск  № 52 от 17.01.2012 ООО «Жилой комплекс «Солнечный» продлен срок аренды земельного участка для строительства группы жилых домов по договору №1357к  до 15.12.2016 (л.д. 143).

19.01.2012 между Комитетом и ООО «Жилой комплекс «Солнечный» подписано соглашение об изменении № 3 к договору аренды №1357к от 27.01.2006 в части срока действия договора.

Во исполнение принятых по договору переуступки от 15.08.2011 обязательств ответчик перечислил Комитету арендную плату за период с 15.08.2011 по 31.12.2011 в сумме 124 066 руб. 06 коп. (платежное поручение от 25.11.2011 №45 – л.д. 90), за 2012 год в сумме 348 679 руб. 83 коп. (платежные поручения от 25.12.2012 №222, от 02.04.2013 № 272 – л.д. 51-52), за 2013 год в сумме 253 303 руб. (платежные поручения от 02.04.2013 №273, от 19.06.2013 №494, от 17.09.2013 №734, от 08.10.2013 №796 – л.д. 53-53).

При этом арендная плата за третий и четвертый кварталы 2013 года внесена обществом «Жилой комплекс «Солнечный» в меньшем размере в связи с исключением земельного участка площадью 1 909 кв.м. с кадастровым номером 02:66:010105:193 из договора аренды от 27.01.2006 №1357к, о чем 02.07.2013 между Комитетом и ООО «Жилой комплекс «Солнечный» подписано дополнительное соглашение №4 к указанному договору аренды (л.д. 99).

Сославшись на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за использование земельного участка, наличие задолженности по арендной плате за период с 15.03.2009 по 17.07.2013 в размере 822 426 руб. 57 коп., истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу о том, что договором переуступки от 15.08.2011 не предусмотрено возложение на ООО «Жилой комплекс «Солнечный» обязанности по погашению за предыдущего арендатора уже имеющейся на момент переуступки задолженности по арендной плате. Установив, что обязанность по внесению арендных платежей возникла у ответчика с 15.08.2011 и исполнена им в полном объеме, арбитражный суд не усмотрел оснований для удовлетворения требования о взыскании долга по арендной плате за период с 15.03.2009 по 17.07.2013, и начисленной на сумму указанного долга неустойки. Вместе с тем, судом признано обоснованным требование о взыскании неустойки по пункту 6.2 договора аренды в размере 18 047 руб. 97 коп. за период с 15.09.2011 по 19.06.2013 в связи с нарушением ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период.

Оценивая положения договора аренды от 27.01.2006 №1357к, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать его незаключенным, ввиду соответствия содержания требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размера арендной платы. В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка подлежала государственной регистрации и была зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 16 Информационного письма № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Статьями 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что уступка требования, основанного на письменной сделке, подлежащей государственной регистрации, должна быть совершена в письменном виде с последующей государственной регистрацией.

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что в период с 15.08.2011 земельные участки находились в пользовании ответчика, которым были приобретены права и обязанности арендатора земельного участка в связи с заключением договора от 15.08.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 27.01.2006 №1357к (л.д. 27).

Договор переуступки от 15.08.2011 совершен в письменной форме, зарегистрирован в установленном порядке и содержит определенное указание на передаваемое обязательство в пунктах 1 и 2 договора. О наличие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды свидетельствует, в том числе, оформление1 9.01.2012 между Комитетом и ООО «Жилой комплекс «Солнечный» изменений № 3 к договору аренды №1357к от 27.01.2006 в части продления срока действия договора.

При таких обстоятельствах основания для оценки договора переуступки от 15.08.2011 в качестве незаключенного и недействительного отсутствуют, в силу чего между истцом и ответчиком сложились отношения, основанные на договоре аренды земельного участка.

На основании статей 382, 384, 388, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме происходит замена арендатора в обязательстве по договору аренды. По смыслу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации в двусторонне обязывающем договоре каждая из сторон является одновременно и кредитором, и должником по различным обязательствам, составляющим договор.

В силу указанного, в случаях перенайма происходит замена стороны в двустороннем обязательстве (договоре), которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга.

Лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи. Такое приобретение возникает на будущий период, если договором не оговорено иное.

Анализируемый договор не содержит особенностей, свидетельствующих о его квалификации в качестве договора о переводе задолженности, имевшейся у ООО «Дуслык» к моменту передачи прав арендатора. Конкретная сумма долга прежнего арендатора, подлежащая оплате за него новым арендатором не определена. Напротив, сторонами соглашения прямо определен момент возникновения обязанности ООО «Жилой комплекс «Солнечный» по оплате стоимости аренды земельных участков – с 15 августа 2011 года.

Доводы апеллянта о переходе к ООО «Жилой комплекс «Солнечный» обязанностей, возникших  по договору аренды земельного участка у его предыдущих пользователей, отклоняется судом апелляционной инстанции.

При толковании пункта 1 договора переуступки от 15.08.2011, заключенного между ООО «Дуслык» и ООО «Жилой комплекс «Солнечный», в совокупности