Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу n А07-23171/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» установлено, что в отчете об оценке должны содержаться ее результаты, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В силу пункта 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО № 1)» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из отчета № 8500 об оценке рыночной стоимости земельных участков усматривается обоснование отказа от применения  затратного и доходного подхода (т. 1 л.д.  78-79).

Невозможность использования в данном случае затратного подхода оценщик мотивировал тем, что земля как объект оценки не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение, так как она не подвержена моральному и физическому износу, характеризуется стабильностью пространственных форм и многих свойств и не может быть воспроизведена физически.

Согласно пункту 21 ФСО № 1, доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Относительно доходного подхода оценщик указал, что данный подход основан на определении текущей стоимости объекта оценки в зависимости от ожидаемых будущих доходов от владения этим объектом. При этом предполагается, что объект будет сдан в аренду, прокат. Применение данного подхода в рассматриваемом случае является невозможным ввиду отсутствия достоверной информации о рынке аренды аналогичных земельных участков в месте расположения оцениваемых объектов недвижимости.

С учетом названного обоснования,  в целях определения рыночной стоимости земельного участка экспертом применен сравнительный подход.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14  ФСО № 1).

Согласно пункту 18 ФСО № 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

В соответствии с пунктом 19 названного стандарта, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Использованные в отчете оценщика № 8500 объекты-аналоги (т.1 л.д. 81)  имеют сходное со спорными земельными участками разрешенное использование (под коммерческую застройку),  сопоставимые свойства, размеры и периоды предложения совершения сделки, расположены в границах одного и того же муниципального образования, в силу чего соответствуют требованиям пункта  14 федерального стандарта оценки № 1.

При определении рыночной стоимости  земельных участков независимый оценщик применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно расположения земельных участков в различных частях населенного пункта (т. 1 л.д. 86).

Утверждение подателя апелляционной жалобы о невозможности идентифицировать объекты-аналоги ввиду отсутствия точных адресов объектов, кадастровых номеров земельных участков, не может быть признано обоснованным.

Положения пункта 14  ФСО № 1 не содержит императивного требования об идентификации объекта - аналога путем указания кадастрового номера земельных участков. При этом, приведенные в отчете характеристики: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес позволяют определенно установить сравниваемые аналоги.

Принимая во внимание особый характер земельных участков, как объекта сделок купли-продажи в хозяйственном обороте, оснований для критической оценки использованных оценщиком конкретных объектов – аналогов, имеющих сопоставимые со спорными земельными участками признаки, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В силу статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Доказательств, свидетельствующих о том, что в представленном истцом отчете № 8500 рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2011 определена неверно, в деле не имеется. Ходатайства о назначении соответствующей экспертизы представленного отчета об оценке   № 8500 Администрация г. Уфа не заявляла.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «Деловой союз оценщиков», а также учитывая, что доказательств недостоверности отчета об оценке ни ответчиком, ни третьими лицами не представлено, судебная коллегия полагает отсутствующими основания для признания отчета об оценке № 8500 недостоверным.

Ссылки апеллянта на то, что снижение кадастровой стоимости земельных участков повлияет на полномочия органа местного самоуправления в части формирования местного бюджета и реализации социальных проектов, приведет к уменьшению налоговой базы земельного налога, подлежат отклонению. Названные правоотношения носят публично-правовой характер, тогда как в силу пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормой пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме по приведенным выше мотивам, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции относится на подателя апелляционной жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса. Ее взыскание с Администрации г. Уфа в доход федерального бюджета не производится, поскольку она освобождена от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2014 по делу № А07-23171/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

            И.Ю. Соколова

Судьи

            Г.Н. Богдановская

            Л.П. Ермолаева