Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 по делу n А07-20913/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

23/2 «требование арендодателя о досрочном расторжении договора аренды». Бюджетное учреждение сослалось на пункты 5.2, 5.2.2 договора аренды от 11.12.2012 № 10991, статьи 450, 452, 619 Гражданского  кодекса Российской Федерации, указало на акты №№ 1-12 и потребовало от контрагента подписать соглашение о расторжении договора аренды и в срок не более 14-ти дней передать помещения по акту (т. 1, л.д. 46-49, 63). Проект трёхстороннего соглашения о расторжении договора аренды содержит подпись и печать только одного из трёх участников сделки – арендодателя (т. 1, л.д. 49).

07.11.2013 представителями Театра с участием свидетелей составлен акт № 13 о том, что в этот день сотрудники ООО «ШАНС» присутствовали в помещениях цокольного этажа №№ 84-86, 88-93, организовали завоз продуктов, оказывали услуги по предоставлению питания (т. 1, л.д. 62).

13.11.2013 Бюджетное учреждение вновь направило в адрес Общества письменное требование о расторжении договора аренды от 11.12.2012 № 10991 (т. 1, л.д. 64-67).

20.11.2013 истцом (без свидетелей) составлен акт № 14, согласно которому нежилые помещения ответчиком не используются (т. 1, л.д. 68).

22.11.2013 Бюджетное учреждение направило в адрес ООО «ШАНС» повторное требование о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 69-71).

Общество соглашение о расторжении договора аренды не подписало, нежилые помещения не освободило.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что имеются правовые основания для досрочного прекращения обязательственных правоотношений из договора аренды от 11.12.2012 № 10991, Бюджетное учреждение обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Возражая против предъявленных требований, общество «ШАНС» обратилось в арбитражный суд с встречным иском, в котором потребовало от Театра заключения с Обществом отдельного соглашения на обслуживание и снабжение арендуемых нежилых помещений ресурсами (вода, электроэнергия), а также обеспечения доступа в кухонное помещение арендованной площади через служебный вход (с улицы) на цокольном этаже. Кроме того, Общество обратилось с заявлением о взыскании с оппонента судебных расходов в сумме 30 000 руб. на оплату услуг представителя (т. 1, л.д. 101-102, 104).

Отказывая в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Договор аренды является заключенным. Достаточных доказательств неиспользования Обществом нежилых помещений в период более одного месяца Бюджетное учреждение не представило. В свою очередь, обязанность Театра заключить с Обществом договоры на обслуживание арендуемых помещений, предоставление коммунальных ресурсов (электроэнергия, вода) ни законом, ни договором аренды не предусмотрена.

Поскольку оплата услуг представителя на сумму 30 000 руб. произведена Обществом за представление интересов и как ответчика по первоначальному иску, и как истца по встречному иску, требование о возмещении понесённых судебных расходов суд удовлетворил частично и взыскал с Театра в пользу Общества 15 000 руб.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В случае если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений (часть 5 ст. 268 АПК РФ).

На основании указанной нормы арбитражного процессуального права и в силу отсутствия возражений со стороны общества «ШАНС» решение арбитражного суда первой инстанции пересматривается судом апелляционной инстанции в обжалуемой Бюджетным учреждением части (в части рассмотрения первоначального искового заявления и распределения судебных расходов на оплату услуг представителя по заявлению Общества).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды от 11.12.2012 № 10991 является заключенным, сторонами согласованы существенные условия сделки.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1); в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ). При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (подпункт 1); существенно ухудшает имущество (подпункт 2); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (подпункт 3); не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (подпункт 4). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (ст. 619 ГК РФ).

При обращении с рассматриваемым иском в арбитражный суд Театр сослался как на предусмотренные законом основания для расторжения договора аренды (пункт 2 статьи 450, пункт 3 статьи 615, подпункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ), так и основания, поименованные в тексте договора аренды от 11.12.2012 № 10991 (пункты 5.2, 5.2.2).

Фактические обстоятельства, с которыми Бюджетное учреждение связывает возникновение у него права на расторжение договора аренды в судебном порядке, заключаются, как следует из искового заявления и апелляционной жалобы, в неиспользовании Обществом арендуемых нежилых помещений в период с июля по октябрь 2013 года.

В обоснование своей позиции относительно обстоятельств использования объекта аренды истец (по первоначальному иску) представил относимые и допустимые доказательства: комиссионные акты №№ 1-12, составленные и подписанные представителями (сотрудниками) Театра и незаинтересованными физическими лицами (свидетели; т. 1, л.д. 50-61).

Законом не предусмотрено специальных правил доказывания обстоятельств фактического использования (неиспользования) арендатором переданного во исполнение арендной сделки имущества. В силу чего акты №№1-12 соответствуют требованиям статей 67, 68 АПК РФ.

Заявление о фальсификации доказательств, предполагающее согласно статье 161 АПК РФ обязательное проведение судебной экспертизы в случае, если лицо, участвующее в деле и представившее соответствующее доказательство, заявит возражения относительно исключения этого доказательства, общество «ШАНС» не поддержало: от проведения судебной экспертизы ответчик (по первоначальному иску) отказался (т. 2, л.д. 48, 49).

Вместе с тем, наличие в деле указанных актов само по себе не свидетельствует о правомерности и обоснованности требований Бюджетного учреждения о досрочном прекращении обязательственных правоотношений.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса РФ).

Буквальное содержание вводной части договора аренды нежилых помещений от 11.12.2012 № 10991, его пунктов 1.1, 1.4, 1.9, 2.1, 2.2, 2.3, 3.2 свидетельствует о том, что анализируемый договор является многосторонней сделкой (пункт 1 статьи 154 Гражданского кодекса РФ). А именно, участниками данной сделки являются три самостоятельных субъекта: Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, поименованное «Собственник», государственное бюджетное учреждение культуры и искусства Национальный молодежный театр Республики Башкортостан имени Мустая Карима, именуемое «Арендодатель», а также общество «ШАНС», выступающее в качестве «Арендатора».

В свою очередь, буквальное содержание пунктов 5.1, 5.2 раздела «Расторжение договора» (т. 1, л.д. 38-39) не указывает на наличие у Театра, то есть арендодателя, специального права на расторжение договора № 10991 в судебном порядке при наступлении тех или иных обстоятельств.

Как следует из текста пунктов 5.2, 5.2.2 договора № 10991, договор может быть расторгнут досрочно по требованию собственника при возникновении следующих обстоятельств: фактическое неиспользование объекта более одного месяца (за исключением срока проведения капитального ремонта объекта или его реконструкции).

То есть, исходя из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пунктах 5.2, 5.2.2 договора № 10991, при наступлении поименованных в пункте 5.2.2 обстоятельств возможность требовать досрочного расторжения договора арендодателем не установлена.

Действуя своей волей и в своём интересе, истец, ответчик и третье лицо заключили договор аренды на определённых условиях, не наделив арендодателя специальным правом на расторжение договора в судебном порядке при наступлении поименованных в пунктах 5.2, 5.2.2 договора аренды обстоятельств.

Исковое заявление Театра о расторжении договора от 11.12.2012 № 10991 по основаниям, предусмотренным пунктами 5.2, 5.2.2 этой сделки, удовлетворению не подлежит.

Следует отметить, что Министерство, как уполномоченный представитель собственника переданного в аренду недвижимого имущества, требования о досрочном прекращении обязательственных правоотношений с обществом «ШАНС» не поддержало. Проект соглашения о расторжении договора № 10991 Министерством не подписан (т. 1, л.д. 49). Согласно письму Министерства от 08.11.2013 № АХ-19/22820, адресованному руководителям Театра и Общества, у данной стороны арендной сделки отсутствуют основания для расторжения договора от 11.12.2012 № 10991 (т. 1, л.д. 122-123).

Оснований для применения правил, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 450, подпунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ к правоотношениям Бюджетного учреждения и Общества не имеется.

Критерием применения названных норм материального права является существенное нарушение ответчиком условий сделки. Относительно договоров аренды таким критерием также может быть пользование арендатором имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Существенным в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела не следует, что в результате действий (бездействия) общества «ШАНС», поименованных в актах №№ 1-12, Бюджетное учреждение в значительной степени лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1.1 договора от 11.12.2012 № 10991 нежилые помещения подлежали передаче в аренду обществу «ШАНС» для использования в целях организации общественного питания (т. 1, л.д. 35). Каких-либо дополнительных критериев, условий использования объекта аренды договор и приложения к нему не содержат (т. 1, л.д. 35-45). В качестве существенного условия договора (ст. 432 ГК РФ) правила использования арендатором нежилых помещений, указанные в аукционной документации, не поименованы.

Последствия неиспользования объекта аренды по назначению «общественное питание» по указанному в апелляционной жалобе графику (то есть: в будние дни с понедельника по пятницу согласно репертуарному плану театра из расчета 280 спектаклей в год, суммарное время обслуживания за один спектакль – 2 часа) в тексте договора № 10991 не приведены.

Само по себе неиспользование Обществом нежилых помещений в тот или иной промежуток времени, либо использование этих помещений вне предусмотренного Театром графика (режима) работы в данном случае не является существенным нарушением договора аренды.

Доводов и доказательств причинения действиями (бездействием) Общества вреда имуществу либо имущественным интересам Театра, в частности ухудшение состояния помещений, инженерных коммуникаций, нарушение санитарных правил, порча имущества, воспрепятствование осуществлению арендодателем предусмотренной