Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 по делу n А76-13604/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

от 01.07.2011, № 15/10-01 от 15.10.2011 и № 14/09 от 14.09.2012 соответственно, по условиям которых комбинату были предоставлены в аренду части земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, принадлежащих обществу на праве собственности, что не противоречит действующему законодательству и согласуется с разъяснениями, данными в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым положения ГК РФ  не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Из пункта 1 указанных договоров аренды следует, что план (схема) арендуемого земельного участка является неотъемлемой частью договора (т. 1 л.д. 16, 19, 22).

Объекты аренды переданы комбинату и приняты им по акту приема-передачи без замечаний и возражений, стороны не оспаривали того обстоятельства, что ответчик исполнил обязательство по внесению арендной платы за спорные земельные участки по ставкам арендной платы, установленным договорами (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, учитывая, что рассматриваемые договоры аренды земельных участков фактически исполнялись сторонами, у сторон не возникло разногласий относительно индивидуализации объектов аренды, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о заключенности договоров аренды земельных участков № 01-07/01 от 01.07.2011, № 15/10-01 от 15.10.2011 и № 14/09 от 14.09.2012.

Действительность указанных договоров аренды земельных участков сторонами не оспаривалась (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

Доводы апелляционной жалобы общества о том, что договоры аренды не могут быть признаны незаключенными или недействительными, поскольку у сторон в момент их подписания и позднее в процессе их исполнения не возникало разногласий относительно их предмета, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку судом первой инстанции выводов о незаключенности или недействительности указанных сделок не сделано.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1.3 договора аренды № 01-07/01 от 01.07.2011 стороны установили срок действия договора с 01.07.2011 по 31.12.2011 включительно.

Договором аренды № 15/10-01 от 15.10.2011 срок договора установлен до 15.12.2011 (п. 1.3 договора).

Согласно п. 1.4 договора аренды № 14/09 от 14.09.2012 договор заключен сроком с 01.10.2012 по 01.04.2013.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Порядок передачи и возврата недвижимого имущества в аренду, применимый, в том числе и к земельным участкам, определен статьей 655 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 указанной статьи передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (п. 2 ст. 655 ГК РФ).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный порядок исполнения сторонами обязанности по передаче недвижимого имущества в аренду и возврату из аренды – путем составления передаточного акта.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, сторонами может быть согласован иной порядок исполнения указанной обязанности.

Однако в данном случае положения заключенных сторонами договоров аренды не дают основания для такого вывода.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Из материалов следует, что истец исполнил предусмотренную договорами обязанность по передаче спорных земельных участков в аренду ответчику, о чем свидетельствуют акты приема-передачи земельных участков от 01.07.2011 (т. 1 л.д. 18), от 15.10.2011 (т. 1 л.д. 21) и от 01.10.2012 (т. 1 л.д. 25) соответственно.

Доказательств возврата земельного участка арендодателю материалы дела не содержат.

Таким образом, арендодателем исполнена обязанность по передаче имущества в аренду, ввиду чего в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ именно на арендатора возлагается обязанность доказывания обстоятельства неиспользования либо невозможности использования земельного участка по причинам, зависящим от арендодателя.

Поскольку в материалах дела имеются доказательства передачи ответчику в аренду спорных земельных участков, однако ответчиком не было представлено доказательств возврата этих земельных участков по истечении срока действия договора аренды, в частности в силу ст. 68 АПК РФ не было представлено актов приема-передачи спорных земельных участков истцу, апелляционный суд приходит к выводу о возобновлении договоров аренды № 01-07/01 от 01.07.2011, № 15/10-01 от 15.10.2011 и № 14/09 от 14.09.2012 на неопределенный срок.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии доказательств продолжения использования ответчиком после истечения срока действия договоров земельных участков основаны на неправильном применении вышеперечисленных норм ГК РФ к спорным правоотношениям. Кроме того, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В частности, межевыми планами земельных участков, представленными ответчиком (т. 2 л.д. 3-202, т. 3 л.д. 1-94), письмом комбината от 03.10.2013 (т. 3 л.д. 100) подтверждается факт использования спорных земельных участков по истечении срока действия договоров аренды. Достоверных доказательств обратного ответчиком суду не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При этом суд апелляционной инстанции критически относится к представленным комбинатом документам, свидетельствующим о прекращении в сроки, установленные договорами аренды, строительных работ на земельных участка (т. 3 л.д. 99, 104), поскольку такие документы не свидетельствуют именно об освобождении ответчиком ранее арендованных у истца частей земельных участков и возвращении их ООО «Катенино».

 Доводы подателя апелляционной жалобы в данной части являются обоснованными, правоотношения сторон основаны на, возобновленных на неопределённый срок договорах аренды спорных земельных участков.

Вместе с тем указанные неверные выводы суда первой инстанции не повлияли на правильность вынесенного решения суда в целом по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела следует, и сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что ответчиком произведена оплата аренды за спорные земельные участки за период действия договоров, установленный в них. В рамках настоящего иска истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период, образовавшийся после истечения срока действия договора аренды в силу неисполнения комбинатом обязанности по возврату арендуемых земельных участков.

На основании пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу данной нормы размер, а также порядок уплаты арендной платы определяется сторонами в договоре аренды, при этом договором может быть предусмотрен как периодический порядок внесения арендной платы, так и путём единовременного платежа.

Пунктом 2.2 договора аренды № 14/09 от 14.09.2012 стороны установили, что арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в размере 100% до 31.03.2013.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Толкование пункта 2.2. указанного договора аренды применительно к требованиям указанной нормы, при отсутствии в материалах дела доказательств, определяющих иную волю сторон сделки, позволяет апелляционной коллегии прийти к выводу о том, что сторонами договора аренды № 14/09 от 14.09.2012 был согласован порядок оплаты арендной платы путем её единовременного платежа один раз в год.

Ссылки апеллянта на нормы п. 2 ст. 314 ГК РФ обоснованно были отклонены судом первой инстанции, поскольку данные нормы применимы к обязательствам, которое не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих его определить.

Положения анализируемого договора аренды, в частности п. 2.2 договора, позволяют определить периодичность исполнения арендатором обязанности по оплате арендной платы, что в силу п. 1 ст. 314 ГК РФ исключает применение к спорным правоотношениям положений п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Доводы апеллянта о недопустимости такого толкования условия договора, поскольку сторонами согласована конкретная дата исполнения обязанности по оплате арендной платы, отклоняются, поскольку исходя из общего содержания и срока действия договора аренды определение, таким образом, срока исполнения обязанности по оплате арендной платы было обусловлено направленностью воли сторон на ограниченность срока действия договора до 01.04.2013. Вместе с тем при наличии доказательств возобновления договора на неопределённый срок такое согласование условия о порядке оплаты арендной платы не исключает возможность толкования судом условия договора применительно к положениям п.п. 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что в данном случае срок оплаты арендной платы за части земельных участков по договору аренды № 14/09 от 14.09.2012 наступает не ранее 31.03.2014.

Поскольку на дату принятия решения указанный срок исполнения обязанности не наступил, суд правомерно отказал истцу во взыскании задолженности по арендной плате.

Пунктом 2.2 договора аренды № 01-07/01 от 01.07.2011 стороны установили, что арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: первый платеж – 50% от суммы арендной платы по договору в размере 14 000 руб. – не позднее 30 дней с даты передачи земельного участка арендатору, подтвержденной актом приема-передачи земельного участка; второй платеж – 50% от суммы арендной платы по договору в размере 14 000 руб. – по истечении трех месяцев с даты первого платежа.

В договоре аренды № 15/10-01 от 15.10.2011 стороны пришли к соглашению, что первый платеж – 50% от суммы арендной платы по договору в размере 109 803, 72 руб. – вносится не позднее 30 дней с даты передачи земельного участка арендатору, подтвержденной актом приема-передачи земельного участка; второй платеж – 50% от суммы арендной платы по договору в размере 109 803, 72 руб. – в течение трех банковских дней с даты прекращения договора (п. 2.2. договора).

Таким образом, истцом и ответчиком по договорам аренды № 01-07/01 от 01.07.2011 и № 15/10-01 от 15.10.2011 был предусмотрен единовременный платеж по арендной плате, разделенный на два этапа; момент внесения  арендной платы сторонами был связан с совершением ими вышеназванных  действий.

Поскольку на момент возобновления договоров аренды на неопределенный срок, указанные в п. 2.2 договоров действия были уже совершены сторонами (за исключением расторжения договора), ответчиком как арендатором была снесена плата за пользование земельными участками в полном объеме, при этом сторонами не было оговорено нового порядка внесения арендной платы по договорам аренды, дополнительных соглашений по этому поводу заключено не было, что позволило бы сторонам исчислять сроки внесения арендной платы после возобновления договоров на неопределенный срок, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в отсутствие иных условий стороны пришли к соглашению о размере договора аренды за весь период его действия в размере, указанном в п. 2.1 договоров аренды № 01-07/01 от 01.07.2011 и № 15/10-01 от 15.10.2011.

Поскольку ответчиком обязанность по внесению арендной платы по указанным договорам была исполнена в полном объеме, что сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, суд первой инстанции правильно отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании задолженности по договорам аренды № 01-07/01 от 01.07.2011 и № 15/10-01 от 15.10.2011.

Доводы апеллянта о том, что условия договоров об оплате противоречат ст. 190 ГК РФ, являются ничтожными и к спорным правоотношениям подлежит применению норма п. 2 ст. 314 ГК РФ, апелляционная коллегия находит необоснованными, так как указанные требования не были заявлены в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, действительность условий договора сторонами не оспаривалась, в силу чего такие требования не могут быть предметом оценки суда апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для