Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2014 по делу n А07-23597/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При этом, погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

В силу статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по договору, в том числе обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, обеспечивается залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Закона.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ, с момента государственной регистрации, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома,  земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, по общему правилу, ипотека объекта незавершенного строительства или земельного участка возникает в силу закона с момента государственной регистрации договора (договоров) долевого участия в строительстве и прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В силу части 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Исходя из фактический обстоятельств настоящего дела следует, что основанием для регистрации прекращения ипотеки явились иные условия, нежели оговоренные в приведенном выше  пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а именно – факт расторжения договора участия в долевом строительстве от 05.03.2008 №1/ф, заключенный между ООО «Мега-Инвест» и ООО «Бета-Строй» решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.08.2011 по делу №А60-28936/2010.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В рассматриваемом случае, погашая записи в ЕГРП № 02-04-01/016/2011-053 от 02.02.2011 № 02-04-01/087/2008-273 от 23.06.2010  об ипотеке недвижимости, Управление Росреестра исходило из того, что решением арбитражного суда по делу Арбитражного суда Свердловской области от 01.08.2011 по делу №А60-28936/2010 был расторгнут договор участия в долевом строительстве от 05.03.2008г. №1/ф, заключенный между ООО «Мега-Инвест» и ООО «Бета-Строй».

Вместе с тем, указанный судебный акт не мог служить законным основанием, позволяющем регистрирующему органу погашать ранее включенные в ЕГРП записи об ипотеке, поскольку об этом прямо в судебном решении по вышеназванному  делу  не указано.

В статье 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определены последствия расторжения договора, при этом, застройщик в случае расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

Пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» предусматривает, что судам необходимо учитывать, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора (например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору, задолженность по выплате арендной платы).

Данная позиция основана на п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств», согласно которому расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и кредитор при этом не лишается права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и применить имущественные санкции в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, если иное не вытекает из соглашения сторон.

Указанное свидетельствует о том, что  сам по себе  факт расторжения основного договора (в том числе решением суда) не является безусловным основанием прекращения договора - акцессорного обязательства.

Кроме того, из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2013 в реестр требований кредиторов третьей очереди ООО «Бета-Строй» включено требование ООО «Мега-Инвест» в размере 24 833 126 руб. 80 коп., обеспеченное залогом имущества должника -  объект незавершенного строительства (назначение не определено, площадь застройки 1 318 кв.м., степень готовности 35 %, инвентарный номер 503198, литер А, кадастровый (условный номер) номер 05:55:020415:78:21), расположенный по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, улица Ферина, Южное здание № 9, номер регистрации 02-04-01/016/2011-053.  Указанное определение вступило в законную силу.

Толкование порядка погашения регистрационной записи об ипотеке установленного статьей 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 6267/10 и от 21.06.2011 № 2150/11, согласно которому при наступлении обстоятельств, влекущих в силу закона прекращение ипотеки, и в отсутствие совместного обращения залогодателя и залогодержателя в регистрирующий орган запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда, вынесенного по иску заинтересованного лица в порядке пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Как уже отмечено выше, представленное в регистрирующий орган решение арбитражного суда по делу Арбитражного суда Свердловской области от 01.08.2011 по делу №А60-28936/2010 не является судебным актом, которым прекращена ипотека объектов недвижимости.

Таким образом, поскольку в данном случае залогодатель и залогодержатель не подавали в регистрирующий орган совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке,  решение суда о прекращении ипотеки лицами при обращении в  августе 2013 году в Управление Росреестра не представлялось, апелляционный суд, учитывая отсутствие предусмотренных  пунктом 1  статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательных условий для погашения записей об ипотеке недвижимости,  полагает, что действия регистрирующего органа в погашении записей в ЕГРП № 02-04-01/016/2011-053 от 02.02.2011 № 02-04-01/087/2008-273 от 23.06.2010  являются незаконными.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12925/12 и от  12.11.2013 № 7206/13, наличие спора о праве в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, не исключает возможности оспаривания соответствующих действий регистрирующего органа. Заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Приведенная правовая позиция подлежит применению и в настоящем деле, поскольку заявленные ООО «Мега-Инвест» и ООО «Бета-Строй» требования к Управлению Росреестра основаны  в том числе на утверждении о ненадлежащем исполнении обязанности по проверке документов, представленных для государственной регистрации прекращения ипотеки. Рассмотрение требования о признании незаконными действий управления, основанных на утверждении заявителей об их совершении при отсутствии к тому оснований - документов, свидетельствующих о прекращении ипотеки, не связаны с разрешением спора имущественного характера.

Довод Управления Росреестра о правомерности регистрирующим органом совершения регистрационных действий со ссылкой на судебный акт по делу №  А60-28936/2010, положения статьи 352 ГК РФ и статьи 17 Закона о регистрации прав не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку основаны на неверном толковании приведенных выше правовых положений пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и пункта 4 статьи 19 Закона о государственной регистрации.

Из существа заявленных требований следует, что  ООО «Бета-Строй», обращаясь  в арбитражный суд, не просило возложить на Управление Росреестра обязанность восстановить регистрационную запись об ипотеке объекта недвижимости – незавершенного строительством, право собственности на которое в настоящее время зарегистрировано за иным лицом. Обращение ООО «Бета- Строй» в арбитражный суд направлено на констатацию незаконности действий регистрирующего органа.

В соответствии с пунктом 56 Постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту - Постановление № 10/22) зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение Единого государственного реестра прав не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ действия регистрирующего органа могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление ООО «Мега-Инвест»   о признании незаконными действий Управления Росреестра по погашению регистрационной записи об ипотеке недвижимости преследует цель восстановить указанную запись, и направлено на признание незарегистрированного права залога.

Исходя из положений пункта 52 Постановления № 10/22, восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога.

При этом по смыслу пункта 53 Постановления №