Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2014 по делу n А76-23052/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6241/2014

г. Челябинск

27 июня 2014 года

Дело № А76-23052/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.04.2014 по делу № А76-23052/2013 (судья Лукьянова М.В.).

В заседании принял участие директор общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» Захарова И.С. (директор на основании протокола общего собрания № 3 от 10.06.2012).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, КУИЗО, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Меридиан» (далее – общество «Меридиан», общество, ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения № 10-4361 от 24.10.2011, выселении из нежилого помещения площадью 65,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Кудрявцева, 20А, взыскании задолженности по арендной плате в размере 59 507 руб. 25 коп. за период с 01.03.2013 по 21.10.2013, неустойки за просрочку платежей в размере 21 417 руб. 80 коп. за период с 24.10.2011 по 21.10.2013.

Впоследствии истец уточнил свои требования, отказался от исковых требований в части взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2013 по 21.10.2013. В уточненном исковом заявлении просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 10-4361 от 24.10.2011, выселить ответчика из нежилого помещения площадью 65,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Кудрявцева, 20А, и взыскать неустойку за просрочку платежей в размере 14 765 руб. 60 коп. за период с 24.10.2011 по 28.11.2013 (л.д. 79).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.04.2014 (резолютивная часть от 18.04.2014) принят отказ Комитета от иска к обществу «Меридиан» в части взыскания основного долга в размере 59 507 руб. 25 коп., производство по делу в указанной части прекращено. Исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу Комитета взысканы пени в размере 14 675 руб. 60 коп. Исковые требования в части расторжения договора аренды нежилого помещения от 24.10.2011 № 10-4361 оставлены без рассмотрения, в удовлетворении остальной части требований отказано.

С решением не согласился Комитет (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца о расторжении договора аренды и выселении общества из занимаемого помещения.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Апеллянт указывает, что пунктом 6.7 договора аренды нежилого помещения от 24.10.2011 № 10-4361 стороны предусмотрели порядок расторжения договора аренды. Поскольку обществом как арендатором неоднократно допускалась просрочка в исполнении обязательства по уплате арендной платы, Комитетом в адрес последнего было направлено уведомление от 26.09.2013 № 15804 с требованием уплаты задолженности и пени, а также расторжения договора аренды. В уведомлении также содержалось указание на обращение Комитета в суд с иском о расторжении договора аренды, принудительном выселении и взыскании задолженности и пени в случае неисполнения арендатором своих обязанностей. Указанное уведомление было получено ответчиком и оставлено без исполнения, в силу чего апеллянт полагает выводы суда первой инстанции о несоблюдении обязательного досудебного порядка уведомления о досрочном расторжении договора аренды несоответствующими фактическим обстоятельствам дела.

ООО «Меридиан» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Комитета не явились.

С учётом мнения представителя ответчика и в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой истцом части.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и обществом «Меридиан» (арендатор) подписан договор аренды № 10-4361 от 24.10.2011, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Кудрявцева, д.20А, г. Челябинск, суммарной площадью 65,6 кв.м.

Указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию – город «Челябинск», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АВ 728227 от 01.03.2010 (л.д. 28).

Индивидуализирующие признаки нежилого помещения отражены в кадастровом паспорте помещения (л.д. 29-30), являющемся приложением № 2 к договору аренды.

Срок действия договора установлен с 24.10.2011 по 30.06.2015 (п. 2.1 договора).

Согласно п.п. 5.1, 5.2 договора за указанные в п. 1.1 помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (приложение № 1 к договору), на расчетный счет, указанный в п. 1 настоящего договора. Перерасчет величины арендной платы осуществляется Комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением Главы Администрации города.

Расчет арендной платы к договору аренды за период с 24.10.2011 по 30.06.2015 в размере 97 891,20 руб. в год (8 157,60 руб. в месяц) приведены в приложении № 1 к указанному договору аренды (л.д. 12, оборот).

В соответствии с п. 6.1. договора аренды договор прекращает свое действие по окончании его срока. После окончания срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права на перезаключение договора на новый срок.

В соответствии с п. 6.5 договора аренды договор подлежит досрочному расторжению по требованию Комитета, а арендатор выселению из арендуемого помещения, в том числе в случае, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме (согласно приложенного расчета) более двух срок подряд (пп. 6.5.7 договора).

В случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан уплатить Комитету пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки (п. 6.6 договора).

Объект аренды передан обществу по акту приема-передачи от 24.10.2011 (л.д. 13).

Согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 01.12.2011 № 01/447/2011-466 произведена государственная регистрация договора аренды № 10-4361 от 24.10.2011 (л.д. 19).

В связи с ненадлежащим исполнением обществом «Меридиан» обязательств по своевременному внесению арендной платы по договору аренды № 10-4361 от 24.10.2011 Комитетом в адрес общества направлено уведомление  исх. № 15804 от 26.09.2013, в котором Комитет требует уплаты задолженности и неустойки, а также расторжения договора аренды, указывает на необходимость в течение пятнадцатидневного срока с момента отправки уведомления устранить допущенные нарушения и направить письменный ответ на требования Комитета о расторжении договора (л.д. 14).

Уведомление Комитета о расторжении договора аренды, уплате задолженности и неустойки было получено обществом 28.09.2013 (л.д. 14, оборот).

Ненадлежащее исполнением обществом «Меридиан» своих обязательств по договору аренды № 10-4361 от 24.10.2011, отказ общества расторгнуть договор аренды в добровольном порядке послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не исполнил своевременно обязанность по оплате арендной платы за пользованием арендуемым помещением, в силу чего с него подлежит взысканию предусмотренная договором неустойка. Оставляя требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 24.10.2011 № 10-4361 без рассмотрения, суд посчитал недоказанным факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, указав на отсутствие в направленном в адрес арендатора уведомлении № 15804 от 26.09.2013 явно определённой последовательности действий арендодателя по прекращению договорных отношений в случае неисполнения арендатором обязанности, в том числе отсутствия предложения расторгнуть договор аренды.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта,  оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Поскольку стороны договора аренды от 24.10.2011 № 10-4361  согласовали существенные условия договора, договор аренды зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 19), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности вышеназванного договора аренды. Действительность и заключенность договора аренды сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное условие предусмотрено пунктом 6.5.7 договора аренды от 24.10.2011 № 10-4361.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в таком предупреждении должна быть четко отражена последовательность действий арендодателя по прекращению договора аренды с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо уплатить имеющуюся задолженность и выражено предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором требования о внесении арендной платы в указанный арендодателем срок.

В пункте 6.7 договора аренды стороны согласовали порядок досудебного урегулирования спора в случае досрочного расторжения договора аренды по требованию Комитета.

Согласно указанному пункту расторжение договора в соответствии с пунктом 6.5 договора осуществляется Комитетом на основании п. 2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ. При этом арендатор обязан в течение пятнадцатидневного срока после отправки Комитетом уведомления оплатить задолженность по занимаемому помещению, неустойку, устранить иные нарушения договора, направить письменный ответ на предложение Комитета расторгнуть договор, а при расторжении договора - освободить помещение.

Истцом в адрес ответчика до момента обращения в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями было направлено уведомление  исх. № 15804 от 26.09.2013, в котором Комитет требовал уплаты задолженности и неустойки, а также расторжения договора аренды, указывал на необходимость в течение пятнадцатидневного срока с момента отправки уведомления устранить допущенные нарушения и направить письменный ответ на требования Комитета о расторжении договора. Кроме того, в уведомлении указывалось на обращение Комитета в арбитражный суд с требованием, в том числе, о расторжении договора аренды в случае невыполнения требований, изложенных в уведомлении (л.д. 14).

Таким образом,