Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2014 по делу n А47-13124/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6998/2014

г. Челябинск

03 июля 2014 года

Дело № А47-13124/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.05.2014 по делу № А47-13124/2013 (судья Карев А.Ю.).

Закрытое акционерное общество «ОренБытХимСервис» (далее – ЗАО «ОБХС», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее также – Комитет, заинтересованное лицо), в котором потребовало признать незаконным изложенный в письме от 29.11.2013 № 1-28/5981 отказ в предоставлении преимущественного права выкупа нежилого подвального помещения площадью 121,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Оренбург, ул. Пушкинская, д.23 (с учётом принятого судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения заявленных требований – т. 1, л.д. 4-7, 54-56).

Решением от 06.05.2014 (резолютивная часть объявлена 16.04.2014) требования ЗАО «ОБХС» удовлетворены. Суд признал незаконными отказ Комитета в предоставлении Обществу преимущественного права выкупа занимаемого нежилого помещения, обязал заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя (т.1, л.д.115-118).

В апелляционной жалобе Комитет просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 1, л.д. 125-126). В обоснование своих требований заинтересованное лицо указывает следующее. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержит прямого запрета на отказ в предоставлении арендатору преимущественного права выкупа по иным, не предусмотренным положениями названного федерального закона основаниям. Общество использует спорное помещение для размещения «ночного рок-бара». Жильцы дома № 23 по улице Пушкинская обращаются в Администрацию города Оренбурга с жалобами на деятельность «ночного рок-бара» в связи с тем, что рок-бар является развлекательным заведением и реализует алкогольную продукцию. Вход в помещение находится непосредственно под окнами жителей. По имеющейся у Комитета информации вентиляционная система бара не соответствует санитарным требованиям, предусмотренным для предприятий общественного питания. Так как Общество не перепрофилировало предприятие, имели место жалобы жителей дома № 23, Комитет отказал в предоставлении преимущественного права выкупа нежилого помещения. Таким образом, Комитет настаивает на законности принятого им правового решения об отказе в выкупе Обществом спорного нежилого помещения.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что во исполнение договоров аренды от 15.01.2010 № 1-931ж-10063, от 03.12.2010 № 1-931з-10917, от 28.06.2012 № 1-931и-11202, от 29.10.2012 № 1-931к-11303 непрерывно на протяжении периода с 15.01.2010 по 23.09.2013 Комитет от лица и в интересах муниципального образования «город Оренбург» (арендодатель) передавал обществу «ОБХС» (арендатор) в аренду для использования под кафе (65,6 кв.м.) и склад (55,9 кв.м.) встроенное нежилое помещение общей площадью 121,5 кв.м., расположенное в подвале двухэтажного здания по адресу: г.Оренбург, ул. Пушкинская, д. 23 (т. 1, л.д. 68-105).

09.08.2013 общество «ОБХС» обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л.д. 9). Со ссылкой на статью 4 Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ заявитель просил предоставить ему возможность выкупить арендуемое нежилое помещение.

В письме от 13.08.2013 № 1-28/3910 Комитет сообщил Обществу о том, что в настоящее время данным органом власти готовится оценка арендуемого нежилого помещения и что после получения отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости будет принято решение об условиях приватизации (т. 1, л.д. 13).

Вместе с тем, в письме от 29.11.2013 № 1-28/5981 Комитет отказал Обществу в выкупе занимаемого нежилого помещения. В обоснование принятого решения Комитет сослался на жалобы жильцов дома № 23 по улице Пушкинская на деятельность ночного клуба «Андеграунд», расположенного в арендуемом помещении (т. 1, л.д. 15).

Полагая, что отказ в удовлетворении заявления о выкупе нежилого помещения является незаконным, нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, общество «ОБХС» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя требование Общества, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что отказ в представлении заявителю преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 АПК РФ).

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (статьи 197-200 АПК РФ, пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 1 ст. 65, часть 5 ст. 200 АПК РФ).

Комитет не представил доказательств, подтверждающих его доводы о наличии жалоб от жителей дома № 23 по улице Пушкинская, а также не привёл достаточных правовых оснований в подтверждение законности решения об отказе в отчуждении Обществу арендуемого нежилого помещения.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что по состоянию на 01.07.2013 спорное нежилое помещение находилось в аренде у ЗАО «ОБХС» более двух лет подряд (т. 1, л.д. 68-105).

Согласно подготовленному Комитетом одностороннему акту сверки по состоянию на 24.01.2014 общество «ОБХС» имеет переплату по договору аренды от 29.10.2012 № 1-931к-11303 (т. 1, л.д. 67).

То обстоятельство, что ЗАО «ОБХС» является субъектом малого либо среднего предпринимательства Комитет не оспаривает.

Доказательств включения арендуемого Обществом нежилого помещения в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, Комитет не представил.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 66 АПК РФ).

Изложенное свидетельствует о том, что общество «ОБХС» соответствует требованиям, приведённым в статье 3 Закона № 159-ФЗ, в силу чего имеет установленное федеральным законом право преимущественного выкупа арендуемого нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности.

В письме от 29.11.2013 № 1-28/5981 в обоснование отказа в выкупе нежилого помещения Комитет указал на наличие жалоб жителей дома № 23, в подвале которого расположено спорное помещение (т. 1, л.д. 15).

В апелляционной жалобе Комитет поддержал приведённое в тексте письма от 29.11.2013 основание для отказа в удовлетворении заявления Общества, полагая, что Законом № 159-ФЗ не предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выкупе муниципального имущества.

Суд первой инстанции правомерно и обоснованно отклонил доводы заинтересованного лица, указав, что приведённое в тексте письма от 29.11.2013 обстоятельство не предусмотрено нормами Закона № 159-ФЗ и не соответствует смыслу его положений.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134; постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.06.2011 № 337/11).

Сами по себе обращения граждан в орган местного самоуправления (доказательства наличия таких обращений в данном случае заинтересованное лицо не представило) по факту нарушения сотрудниками арендатора муниципального нежилого помещения общественного порядка, требований закона, подзаконных правовых актов, в отсутствие документов о проведении соответствующей проверки, о результатах рассмотрения жалоб и обращений не имеют правового значения для целей разрешения вопроса о наличии (отсутствии) у арендатора преимущественного права выкупа занимаемого недвижимого имущества.

В данном случае Комитетом в нарушение требований Закона № 159-ФЗ самостоятельно установлены дополнительные условия реализации права на приобретение нежилого помещения.

Изложенное в письме от 29.11.2013 № 1-28/5981