Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2014 по делу n А76-705/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-10283/2014

г. Челябинск

20 октября 2014 года

Дело № А76-705/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аскания» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2014 по делу № А76-705/2014 (судья Лакирев А.С.).

В судебном заседании приняли участие представители:

федерального государственного унитарного предприятия по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран» – Тузова Е.В. (доверенность от 30.06.2014 № 202, паспорт).

Федеральное государственное унитарное предприятие по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран» (далее – ФГУП «Экран», Предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Аскания» (далее – ООО «Аскания», Общество, ответчик), в котором потребовало:

- взыскать с ответчика 147 425 руб. 62 коп. основного долга по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2012, рассчитанного за период с 01.01.2013 до 31.08.2013;

- расторгнуть договор аренды от 01.06.2012, возложить на ответчика обязанность передать арендуемое имущество истцу по акту приёма-передачи (т. 1, л.д. 5-7, 30).

Исковое заявление принято к производству арбитражного суда определением от 23.01.2014, делу присвоен номер А76-705/2014. Этим же определением суд первой инстанции привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее – Управление Росимущества; т. 1, л.д. 1-3).

ООО «Аскания» обратилось в суд первой инстанции с встречным исковым заявлением к ФГУП «Экран», в котором потребовало взыскать с Предприятия в его пользу 257 425 руб. 62 коп., в том числе:

- 80 000 руб., уплаченные за право заключения договора аренды;

- 177 425 руб. 62 коп., перечисленные в качестве арендной платы по договору от 01.06.2012 (т. 1, л.д. 80-90).

Встречное исковое заявление принято к производству арбитражного суда определением от 07.04.2014 (т. 1, л.д. 78-79).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2014 (резолютивная часть объявлена 08.07.2014) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объёме, в удовлетворении встречного искового заявления отказано (т. 2, л.д. 38-51).

В апелляционной жалобе ООО «Аскания» просит решение отменить, в удовлетворении искового заявления ФГУП «Экран» отказать, встречные требования удовлетворить (т. 2, л.д. 60-68). Приводит следующие доводы.

Суд первой инстанции не учёл, что истец (по первоначальному иску) не в полной мере выполнил требования статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. До обращения в суд с иском о расторжении договора Предприятие должно было направить Обществу не только предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, но также предложение расторгнуть договор.

Суд первой инстанции не принял во внимание письмо ООО «Аскания» от 03.09.2013 № 271, в котором арендатор сообщает арендодателю о выявленных недостатках недвижимого имущества и просит принять соответствующие меры. ФГУП «Экран» на указанное письмо не ответило, сотрудников для осмотра объекта аренды не направило.

Переданное ООО «Аскания» помещение расположено на земельном участке, принадлежащем иному лицу, в границах которого также расположено имущество ОАО «Челябинский электромеханический завод». Установлен пропускной режим, ограничивающий доступ и препятствующий полноценному использованию арендованного имущества. По этой причине невозможно провести отопление, канализацию, сделать входную группу. Доводы ответчика о наличии препятствий в пользовании объектом аренды подтверждаются судебным актом по делу № А76-15624/2013, предметом исследования в рамках которого являлось иное недвижимое имущество, также переданное Предприятием в аренду по результатам проведения аукциона 21.05.2012.

Помимо прочего, ООО «Аскания» отмечает, что в договоре аренды не указано целевое назначение имущества, подлежащего передаче в аренду.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Ответчик и третье лицо явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 28.10.2011 на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) внесена запись регистрации № 74-74-01/374/2011-80 о праве собственности Российской Федерации на нежилое здание (объект гражданской обороны) общей площадью 294,5 кв.м., инвентарный номер 39268, «литер Ч», расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Центральная (Шершни), д. 3-Б (т. 1, л.д. 9, 63).

Кроме того, 28.10.2011 в ЕГРП внесена запись регистрации № 74-74-01/374/2011-81 о праве хозяйственного ведения ФГУП «Экран» на нежилое здание (объект гражданской обороны) общей площадью 294,5 кв.м., инвентарный номер 39268, «литер Ч», расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Центральная (Шершни), д. 3-Б (т. 1, л.д. 63).

01.06.2012 между ФГУП «Экран» (арендодатель) и ООО «Аскания» (арендатор) подписан договор «аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации и закрепленных за федеральным государственным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения» (т. 1, л.д. 10-15, 91-96). По условиям данной сделки Предприятие обязалось передать Обществу в аренду (временное пользование) сроком на 5 лет нежилое здание (объект гражданской обороны) общей площадью 294,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Центральная (Шершни), д. 3-Б (пункты 1.2, 1.4).

Текст договора аренды от 01.06.2012 содержит, среди прочего, следующие условия: арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату или имеет задолженность по арендной плате более двух месяцев (пункт 2.2.4); арендодатель обязан передать недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2, по акту приёма-передачи (пункт 2.4); арендатор имеет право потребовать от арендодателя надлежащего выполнения принятых на себя обязанностей по настоящему договору (пункт 3.1); арендатор обязан ежемесячно, до 20 числа текущего месяца представлять арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы на расчетный счет арендодателя (пункт 3.13); арендатор обязан вносить арендную плату в согласованных размерах и в установленные договором сроки, независимо от результатов своей хозяйственной деятельности (пункт 3.14); арендатор обязан зарегистрировать договор аренды в органах государственной регистрации (пункт 3.17); арендатор обязан выполнять требования СНиП II-11-77 «Защитные сооружения гражданской обороны» и требования, изложенные в приказе МЧС РФ от 15.12.2002 № 583 «Об утверждении и введении в действие Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны» (пункт 3.18); арендатор обязан в течение месяца с момента заключения настоящего договора оплатить сумму ежемесячно арендной платы, установленную пунктом 4.1 договора, за 1 месяц вперёд (пункт 3.20); арендатор обязан оплатить цену за право заключения договора аренды в размере 80 000 руб. в течение указанного в аукционной документации срока (пункт 3.21); размер ежемесячно арендной платы устанавливается в прилагаемом к договору расчёте арендной платы – приложение № 2 (пункт 4.1); арендная плата перечисляется арендатором на расчётный счёт арендодателя ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, датой оплаты считается дата поступления платежа на расчётный счёт арендодателя (пункт 4.2); расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг не включаются в установленную пунктом 4.1 настоящего договора сумму арендной платы (пункт 4.3); обязательства сторон по настоящему договору возникают с момента, указанного в пункте 1.3, то есть с момента подписания акта приёма-передачи объекта (пункт 6.7); все споры, вытекающие из настоящего договора, рассматриваются в Арбитражном суде Челябинской области (пункт 6.11).

В приложении № 2 к договору аренды от 01.06.2012 стороны согласовали размер арендной платы – 23 203 руб. 66 коп. в месяц, из расчёта 78,79 руб. за 1 кв.м. в месяц (т. 1, л.д. 15, 96).

Объект аренды, нежилое здание общей площадью 294,5 кв.м., передан руководителю ООО «Аскания» О.Ю. Воронину 01.06.2012, о чём составлен соответствующий двухсторонний акт. Имущество принято арендатором без замечаний и возражений, акт содержит отметку о том, что по своему техническому состоянию помещение общей площадью 294,5 кв.м. пригодно для передачи в аренду (т. 1, л.д. 14, 95).

По платёжному поручению от 05.06.2012 № 00034 общество с ограниченной ответственностью «Лирон» (ИНН 7448145890) в интересах и по поручению ООО «Аскания» перечислило на расчётный счёт ФГУП «Экран» 80 000 рублей. Назначение платежа «оплата за заключение договора аренды нежилого помещения по адресу: ул. Центральная (Шершни), 3-б» (т. 2, л.д. 25-26).

Договор аренды от 01.06.2012 зарегистрирован в установленном федеральным законом порядке 22.08.2012, в ЕГРП сделана запись регистрации № 74-74-01/347/2012-92 (т. 1, л.д. 12, 63, 93).

В 2012-2013 гг. ООО «Аскания» перечислило на расчётный счёт ФГУП «Экран» денежные средства в сумме 154 221 руб. 96 коп. в оплату аренды нежилого помещения. В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены заверенные копии следующих платёжных поручений: от 13.09.2012 № 72 на сумму 23 203 руб. 66 коп. (аренда за август 2012 года), от 11.10.2012 № 103 на сумму 23 203 руб. 66 коп. (аренда за сентябрь 2012 года), от 14.12.2012 № 169 на сумму 23 203 руб. 66 коп. (аренда за ноябрь 2012 года), от 12.02.2013 № 48 на сумму 23 203 руб. 66 коп. (аренда за февраль 2013 года), от 03.04.2013 № 5051 на сумму 46 407 руб. 32 коп. (аренда за декабрь 2012 года и январь 2013 года), от 17.09.2013 № 51042 на сумму 15 000 руб. (аренда за 2013 год) (т. 1, л.д. 105-110; т. 2, л.д. 6).

03.09.2013 ООО «Аскания» обратилось в филиал ФГУП «Экран» с письмом, в котором сообщило о выявленных в процессе эксплуатации нежилого помещения недостатках, препятствующих полноценному использованию имущества. Общество указало следующее: доступ на объект аренды ограничен в связи с тем, что сторонней организацией установлен пропускной режим, это также препятствует проведению отопления, водоснабжения, канализации, осуществлению ремонта входной группы; отсутствует электроэнергия, имеется возможность согласовать только 2 кВТ на 300 кв.м. помещения; «оформление основных документов (для осуществления любой деятельности) возможно только через суд». В связи с этим ООО «Аскания» просило ФГУП «Экран» обеспечить беспрепятственный доступ (отдельный проезд) к арендуемому недвижимому имуществу и приостановить исполнение обязанности по внесению арендной платы (т. 1, л.д. 97).

17.09.2013 арендатор вновь обратился к арендодателю с письмом. Общество «Аскания», ссылаясь на отсутствие возможности использовать переданное в аренду недвижимое имущество, потребовало возвратить перечисленные денежные средства: плату за заключение договора аренды в размере 80 000 руб. и внесённую арендную плату в размере 177 425 руб. 62 коп., всего 257 425 руб. 62 коп. (т. 1, л.д. 98-99).

28.11.2013 Предприятие направило в адрес Общества письмо (от 27.11.2013 № 282), в котором указало на наличие задолженности по договору аренды нежилого помещения общей площадью 294,5 кв.м. в сумме 147 425 руб. 62 коп. и потребовало в срок до 10.12.2013 погасить задолженность. Арендодатель также указал, что в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате соответствующие денежные средства будут взысканы в судебном порядке с прекращением договорных отношений (т. 1, л.д. 16-17).

Предъявленные друг к другу требования стороны не выполнили.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, ФГУП «Экран» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга и расторжении договора аренды объекта недвижимого имущества).

Возражая против предъявленных требований, полагая, что переданное нежилое помещение имеет недостатки, препятствующие его использованию, ООО «Аскания» обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением (о взыскании денежных средств, внесённых за право заключения договора и в качестве платы за пользование объектом недвижимости).

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Договор аренды от 01.06.2012 соответствует установленным федеральным законом требованиям, является заключенным. Факт наличия на стороне арендатора задолженности по арендной плате за период более двух месяцев подряд подтверждается материалами дела. Досудебный порядок урегулирования спора арендодателем соблюдён. Доводы ООО «Аскания» о том, что переданное имущество имело недостатки, препятствующие его использованию, суд отклонил. При этом суд указал, что до возникновения спора арендатор с претензиями к арендодателю не обращался, требование о расторжении договора не заявлял, арендуемый объект арендодателю не возвратил, кроме того, факт наличия препятствий в пользовании имуществом в ходе судебного разбирательства ответчик не подтвердил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии