Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2014 по делу n А76-705/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды от 01.06.2012 б/н следует признать заключенным, поскольку Предприятием и Обществом при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки (письменная форма, один документ, государственная регистрация сделки в ЕГРП) согласованы существенные условия договора аренды (объект аренды, размер арендной платы).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды (пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

ФГУП «Экран» выполнило обязательство по передаче объекта аренды во временное владение и пользование ООО «Аскания», что подтверждается двухсторонним актом от 01.06.2012. Арендатор принял недвижимое имущество без замечаний и возражений. При этом в акте указано, что по своему техническому состоянию помещение общей площадью 294,5 кв.м. пригодно для передачи в аренду (т. 1, л.д. 14, 95).

Соответственно, с 01.06.2012 на стороне ООО «Аскания» возникло обязательство ежемесячно вносить (перечислять на расчётный счёт ФГУП «Экран») арендную плату в размере 23 203 руб. 66 коп.

В рамках настоящего дела ФГУП «Экран» потребовало взыскать с ООО «Аскания» задолженность по арендной плате в размере 147 425 руб. 62 коп., рассчитанную за период с 01.01.2013 до 31.08.2013 (т. 1, л.д. 5-7, 30).

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9, ст.ст. 65, 66 АПК РФ).

ООО «Аскания» доказательств исполнения добровольно принятых на себя денежных обязательств в соответствии с условиями договора аренды от 01.06.2012 не представило.

Из материалов дела следует, что за весь период действия договора от 01.06.2012 в качестве арендных платежей ООО «Аскания» перечислило на расчётный счёт ФГУП «Экран» 154 221 руб. 96 коп. (т.1, л.д.105-110; т.2, л.д.6).

Исходя из размера ежемесячной платы (23 203 руб. 66 коп.), общего размера арендной платы за период с 01.06.2012 по 31.08.2013 (23 203 руб. 66 коп. * 15 месяцев = 348 054 руб. 90 коп.), перечисленных арендатором денежных средств (154 221 руб. 96 коп.), исковое требование ФГУП «Экран» о взыскании с ООО «Аскания» основного долга в размере 147 425 руб. 62 коп. следует признать правомерным.

Перечисленные по платёжному поручению от 05.06.2012 № 00034 денежные средства в сумме 80 000 рублей в счёт погашения обязательств ответчика по внесению ежемесячной арендной платы приняты быть не могут, поскольку согласно назначению платежа и пункту 3.21 договора аренды от 01.06.2012 направлены на исполнение самостоятельного денежного обязательства общества «Аскания» (т. 1, л.д. 12, 93; т. 2, л.д. 25-26).

ФГУП «Экран» также заявило требование о расторжении договора аренды от 01.06.2012.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1); в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (подпункт 1);

- существенно ухудшает имущество (подпункт 2);

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (подпункт 3);

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (подпункт 4 статьи 619 Гражданского кодекса РФ).

Арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату или имеет задолженность по арендной плате более двух месяцев (пункт 2.2.4 договора аренды от 01.06.2012 – т. 1, л.д. 10, 91).

Поскольку ООО «Аскания» не исполнило обязанность по внесению арендной платы за период аренды свыше двух месяцев подряд, у арендодателя возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 ст. 452 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996).

28.11.2013 Предприятие посредством использования услуг почтовой связи направило в адрес Общества письмо (от 27.11.2013 № 282), в котором указало на наличие задолженности по договору аренды нежилого помещения общей площадью 294,5 кв.м. в сумме 147 425 руб. 62 коп. и потребовало в срок до 10.12.2013 погасить задолженность. Кроме того, арендодатель указал, что в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате соответствующие денежные средства будут взысканы в судебном порядке, в свою очередь, договорные отношения будут прекращены (т. 1, л.д. 16-17).

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора основаны на ошибочном толковании норм материального права и не соответствуют обстоятельствам дела.

Под претензией следует понимать направленное контрагенту требование заинтересованного лица об урегулировании спора до передачи его на рассмотрение компетентного суда. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего сформулированные требования, обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, сумму претензии и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Основной целью претензионного порядка является урегулирование возникшего спора в досудебной стадии, что предполагает обязательное предъявление контрагенту требований, вытекающих из неисполнения им обязательства. Из содержания претензии должны быть четко понятны суть и обоснованность претензионных требований, а также к кому они предъявляются.

Текст письма Предприятия от 27.11.2013 № 282 содержит указание на правоотношение, требование об исполнении обязательств из которого заявлено в претензии (аренда недвижимого объекта общей площадью 294,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Центральная (Шершни), д. 3-Б), на обязательство, которое не исполнено Обществом (внесение арендной платы), размер этого обязательства (147 425 руб. 62 коп.), срок для надлежащего исполнения обязательства (до 10.12.2013), а также оговорку о последующих действиях арендодателя и дальнейшей судьбе правоотношений в случае неисполнения арендатором предъявленного требования.

Направленная истцом (по первоначальному иску) претензия содержит необходимый объём информации и предоставляет контрагенту-адресату возможность (при его желании) урегулировать спор на досудебной стадии во избежание досрочного прекращения обязательственных правоотношений.

То обстоятельство, что почтовый конверт с письмом от 27.11.2013 № 282 не вручен адресату, в данном случае не опровергает правомерности требования арендодателя о расторжении договора. Заказное письмо с претензией направлено обществу «Аскания» по его юридическому адресу (г. Челябинск, ул. Верхнеуральская, 1), указанному в договоре аренды от 01.06.2012 (т. 1, л.д. 12, 93), а также в уставе ООО «Аскания» в редакции 2012 года (т. 1, л.д. 41-42).

Юридическое лицо несёт риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нём (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путём помимо воли юридического лица (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61).

Об изменении своего юридического адреса (изменения внесены в ноябре 2013 года – т.1, л.д.39) общество «Аскания» предприятие «Экран» не известило.

По смыслу статьи 46 Конституции Российской Федерации право на своевременную и эффективную защиту государством, в свою очередь, субъективного права пострадавшего лица не может быть ограничено по формальным основаниям.

При разрешении вопроса о соблюдении арендодателем требования о досудебном порядке урегулирования спора суд апелляционной инстанции также принимает во внимание позицию арендатора, выраженную при рассмотрении настоящего дела. Преследуемый обществом «Аскания» материально-правовой интерес заключается в возврате всей суммы денежных средств, уплаченных как на этапе заключения договора, так и при его исполнении, а также в освобождении от уплаты аренды за спорный период. При этом сохраняя права владения и пользования объектом недвижимости, требований об устранении недостатков недвижимого имущества либо о пересмотре размера арендной платы Общество к Предприятию не предъявляет. Указанное препятствует выводу о заинтересованности арендатора в сохранении договорных отношений.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о правомерности решения арбитражного суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований ФГУП «Экран» о взыскании задолженности в сумме 147 425 руб. 62 коп. и расторжении договора аренды от 01.06.2012.

ООО «Аскания» предъявило к ФГУП «Экран» встречные требования, а именно – потребовало взыскать с Предприятия в его пользу 257 425 руб. 62 коп., в том числе 80 000 руб., уплаченные за право заключения договора аренды, и 177 425 руб. 62 коп., перечисленные в качестве арендной платы по договору от 01.06.2012 (т. 1, л.д. 80-90).

В обоснование встречных требований ООО «Аскания» ссылается на то, что переданное арендодателем недвижимое имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию. В качестве недостатков Общество называет следующее:

- объект аренды находится на земельном участке, являющемся частной территорией, в границах земельного участка находится завод, на территории которого установлен строгий пропускной режим (вход на территорию осуществляется по заранее поданной заявке за 24 часа в установленное время с 9-00 до 17-00 часов), то есть отсутствует свободный доступ к объекту;

- на объекте отсутствует электричество и не имеется возможности согласовать мощность в достаточной для его эксплуатации норме потребления;

- в договоре аренды не указано четкое целевое использование предоставленного в аренду помещения (т. 1, л.д. 81).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ).

Судопроизводство