Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2014 по делу n А07-5890/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-11720/2014

г. Челябинск

30 октября 2014 года

Дело № А07-5890/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2014 по делу № А07-5890/2014 (судья Аминева А.Р.).

Общество с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз» (далее – общество «Центр независимых экспертиз», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением  к Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее – Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Администрации № 7-1545 от 24.02.2014 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов в отношении арендуемого нежилого помещения № 11, 13, литер А, общей площадью 27,4 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина,74, путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен  Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2014 (резолютивная часть от 18.08.2014) заявленные обществом требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении требований общества «Центр независимых экспертиз» отказать.

Апеллянт полагает, что, делая вывод о действии договора аренды от 28.02.2013 на момент обращения общества с заявлением о приватизации в силу возобновлении договора на неопределенный срок, суд не учел положения п. 3.5 договора, исключающего возобновление договора на неопределенный срок. Таким образом, направленное ответчиком письмо от 14.08.2014 не имеет правового значения, так как по состоянию на 01.01.2014 арендные отношения между сторонами прекратились.

Считает, что судом не дана оценка доводу заинтересованного лица о ничтожности договора аренды от 28.02.2013, равно как и всех ранее заключенных между сторонами договоров аренды, начиная с договора № 481 от 17.04.2009, в силу их заключения без проведения торгов.

Суд указал на недоказанность наличия у общества задолженности по пене. Однако судом не дана оценка акту сверки расчетов, из которого усматривается наличие задолженности по арендной плате за 2009 год. Данный документ вручен нарочно в судебном заседании 18.06.2014 представителю заявителя, а затем направлен с сопроводительным письмом от 09.07.2014, и заявителем сведения, содержащиеся в акте, не опровергнуты, доказательства отсутствия задолженности не представлены.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В приобщении представленного обществом «Центр независимых экспертиз» отзыва отказано ввиду отсутствия доказательств его направления лицам, участвующим в деле (часть 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между обществом «Центр независимых экспертиз» (арендатор) и Администрацией (далее – арендодатель) был оформлен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа № 481 от 17.04.2009, по условиям п.п. 1.1, 1.2, 3.1 которого на основании решения Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку от 17.09.2009 обществу во временное владение и пользование было передано нежилое помещение общей площадью 27,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 74, сроком с 01.01.2009 по 30.12.2009 (л.д. 18-19).

Помещение было передано заявителю по акту приема-передачи от 01.01.2009 (л.д. 20).

В последующем между заявителем и Администрацией на вышеуказанное помещение также оформлялись следующие договоры - договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа № 467 от 01.01.2010 сроком действия с 01.01.2010 до 30.12.2010, договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа № 253 от 14.02.2011 сроком действия с 01.01.2011 по 30.12.2011, договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа № 84 от 23.01.2012 сроком действия с 01.01.2012 по 30.12.2012, договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа № 695 от 28.02.2013 сроком действия с 01.01.2013 по 30.12.2013 (л.д. 21-30).

Уведомлением исх. № 24 от 14.01.2014 Администрация в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку сообщило обществу «Центр независимых экспертиз» об отказе от исполнения договора аренды № 695 от 28.02.2013 с учетом положений п.2 ст. 621, п. 2 ст. 610 и ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (л.д. 12).

07.02.2014 общество подало в Администрацию заявление, которым уведомило о намерении воспользоваться преимущественным правом на приватизацию вышеупомянутого нежилого помещения (л.д. 13-15).

В письме исх. № 7-1545 от 24.02.2014 Администрация, ссылаясь на подачу заявления по истечении срока действия договора № 695 от 28.02.2013, указала, что оснований для рассмотрения вопроса о реализации арендатором преимущественного права на приобретение муниципального имущества не имеется (л.д. 16).

Полагая, что отказ Администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, изложенный в письме № 7-1545 от 24.02.2014, является незаконным и нарушает права общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что отказ Администрации по мотиву, изложенному в оспариваемом решении, является незаконным, так как договор аренды от 28.02.2013 возобновлен на неопределенный срок и не может быть прекращен до истечения трехмесячного срока направления арендодателем арендатору уведомления об отказе от исполнения договора. Таким образом, поскольку на момент подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения договор являлся действующим, Администрация была не вправе отказывать в реализации такого права.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы Администрации, апелляционной суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с ч. 3 ст. 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Законность при рассмотрении дел арбитражным судом обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов, а также соблюдением всеми судьями арбитражных судов правил, установленных законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах (ст. 6 АПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Таким образом, для правильного рассмотрения и разрешения дела суд обязан установить закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

Согласно ст. 3 названного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 данного Федерального закона, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

По смыслу указанной правовой нормы субъекты малого и среднего предпринимательства вправе рассчитывать на реализацию своего преимущественного права на приватизацию находящегося и них муниципального (государственного имущества), только если такое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с действительным и действующим договором или договорами аренды такого имущества.

Указанный вывод подтверждается разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которым при применении положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что в отношении спорного помещения на основании решения Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку от 17.09.2009 (л.д. 17) между сторонами был оформлен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа № 481 от 17.04.2009 (л.д. 18-19).

На основании п.п. 1, 3 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (в редакции, действовавшей на момент оформления договора № 481 от 17.04.2009) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения