Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2014 по делу n А07-5890/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Частью 4 ст. 53 названного Федерального закона допускалось до 01.07.2010 заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных в настоящей части договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2010 года.

Таким образом, в отсутствие в материалах дела доказательств наличия у заявителя права на заключения договора аренды вне торгов в порядке части 5 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», поскольку материалами дела подтверждается первоначальное оформление арендных отношений по поводу спорного помещения на основании договора 17.04.2009, то есть в период действия указанного Федерального закона, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение такого договора аренды, равно как и последующих договоров, должно было производиться только по результатам торгов.

Вместе с тем, из материалов дела не следует, что заявителю предоставлено право аренды названного недвижимого имущества в результате проведенных Администрацией торгов.

Указанное обстоятельство сторонами не оспаривалось (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ (здесь и далее – в редакции на момент оформления вышепоименованных договоров) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия соглашается с доводами подателя апелляционной жалобы о ничтожности договоров аренды № 481 от 17.04.2009, № 467 от 01.01.2010, № 253 от 14.02.2011, № 84 от 23.01.2012, № 695 от 28.02.2013 в силу их противоречия ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

С учетом положений п. 1 ст. 167 ГК РФ общество «Центр независимых экспертиз» не может считаться лицом, у которого муниципальное недвижимое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с действительным и действующим договором или договорами аренды такого имущества, а следовательно лицом, имеющим право в силу ч. 3 Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественное право на приватизацию муниципального имущества.

Суд первой инстанции не применил к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», в результате чего в нарушение ч. 3 Федерального закона № 159-ФЗ пришел к неверному выводу о наличии у общества преимущественного права на приватизацию.

Выводы суда первой инстанции о том, что заявитель не может быть наказан лишением права на заключение договора аренды, поскольку право на его заключение на торгах не было реализовано вследствие ненадлежащих действий собственника имущества в лице Администрации, а не заявителя; заявитель не может выступать организатором торгов, являются необоснованными.

По смыслу положений ч. 3 Федерального закона № 159-ФЗ, п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» недействительность договора аренды лишает субъекта малого или среднего предпринимательства возможности воспользоваться преимущественным правом на приобретение муниципального имущества вне зависимости от причин недействительности договора.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Таким образом, совершение сделки по передаче обществу права аренды нежилого помещения общей площадью 27,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 74, оформленной договором № 481 от 17.04.2009, а также договорами № 467 от 01.01.2010, № 253 от 14.02.2011, № 84 от 23.01.2012, № 695 от 28.02.2013, являлось следствием обоюдных действий как заявителя, так и заинтересованного лица, в силу чего риск негативных последствий, связанных с совершением ничтожной сделки, не может быть возложен исключительно на одну из сторон сделки, иное противоречит принципу равенства субъектов гражданских правоотношений (ст. 1 ГК РФ).

По тем же мотивам суд не находит оснований для применения положений ст. 10 ГК РФ, поскольку предоставление имущества в аренду явилось следствием обеих сторон сделки, при этом материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о добросовестности общества «Центр независимых экспертиз» как арендатора имущества в период оформления указанных договоров аренды, поскольку в дело не представлены доказательства обращения общества в орган местного самоуправления с требованием о заключении договора аренды в порядке проведения торгов, либо доказательства оспаривания соответствующего бездействия органа публичной власти.

Нормы пункта 5 статьи 166 ГК РФ неприменимы к рассматриваемым отношениям, во-первых, поскольку были введены в действие после оформления договоров аренды (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ), и во-вторых, с учетом требований п. 3 ст. 2 ГК РФ данная норма не подлежит применению к правоотношениям, связанным с приватизацией имущества, находящегося в публичной собственности, в силу публично-правового характера таких правоотношений.

В силу изложенного, следует сделать вывод о несоответствии заявителя критериям, установленным ч. 3 Федерального закона № 159-ФЗ, ввиду чего отказ Администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, изложенный в письме № 7-1545 от 24.02.2014, является правомерным.

Следует также согласиться с доводами подателя апелляционной жалобы о том, что на момент обращения заявителя в орган местного самоуправления заявлением от 07.02.2014 (л.д. 13) общество не являлось арендатором по действующему договору аренды.

В силу п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1.2. договора аренды № 695 от 28.02.2013 договор заключен сроком с 01.01.2013 по 30.12.2013.

Согласно п. 2.2.15 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за месяц о предстоящем продлении договора как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении. При несвоевременной подаче заявления о продлении срока действия договора арендатор может приобрести право на аренду помещения на общих основаниях согласно пункту 6.2. Порядка оформления прав пользования муниципальным имуществом городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан.

В силу п. 3.5. договора использование имущества арендатором по истечении срока действия договора не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределённый срок либо согласие арендодателя на продление арендных отношений.

Доказательств соблюдения указанной процедуры продления договора в дело не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При изложенных обстоятельствах следует признать, что договор аренды от 28.02.2013 прекратился по истечении срока его действия, в силу чего на момент обращения общества с заявлением от 07.02.2014 о реализации преимущественного права на приватизацию помещения он не являлся арендатором по действующему договору аренды, ввиду чего на основании положений ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ не вправе требовать реализации такого права.

В силу указанного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права, требования общества «Центр независимых экспертиз» удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2014 по делу № А07-5890/2014 отменить.

         В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз» отказать в полном объеме.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                        Г.Н. Богдановская

Судьи:                                                                                    Л.П. Ермолаева

                                                                                         Л.А. Суспицина