Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу n А07-16175/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-1037/2015

г. Челябинск

25 марта 2015 года

Дело № А07-16175/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело Арбитражного суда Республики Башкортостан № А07-16175/2014 по исковому заявлению Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Байбарову Сергею Валерьевичу о взыскании денежных средств и расторжении договора аренды земельного участка, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Байбаровой Раисы Хамитовны.

Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец), в интересах которой на основании доверенности от 14.01.2014 № 2 действовал исполняющий обязанности председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и городу Ишимбаю Рахимов А.А., обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Байбарову Сергею Валерьевичу (далее – Байбаров С.В., ответчик), в котором потребовала:

- взыскать с ответчика 17 012 руб. 95 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 29.03.2011 № 14СХ-кфх, рассчитанного за период с 01.10.2011 по 31.12.2013;

- взыскать с ответчика 2 809 руб. 36 коп. договорной неустойки (пени);

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.03.2011 № 14СХ-кфх и возложить на ответчика обязанность возвратить арендованное имущество (л.д. 5-6, 21-22).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 08.12.2014 (резолютивная часть объявлена 01.12.2014), с учётом определения от 12.12.2014 «об исправлении описок, опечаток и арифметических ошибок», в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 49-60).

В апелляционной жалобе Администрация просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Истец приводит следующие доводы. Суд первой инстанции не учёл положения статей 382, 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и условия договора уступки от 04.02.2014. В силу названных статей и договора перенайма прежний арендатор – глава крестьянского (фермерского) хозяйства Байбарова Раиса Хамитовна (далее также – Байбарова Р.Х.) в полном объёме передала Байбарову С.В. права и обязанности арендатора земельного участка. В том числе, Байбарову С.В. переданы обязательства по погашению задолженности прежнего арендатора. Кроме того, при разрешении спора суд первой инстанции не принял во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делам №№ А07-20925/2013, А07-16171/2014 (л.д. 64-66).

Определением от 25.02.2015 Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд перешёл к рассмотрению дела № А07-16175/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена глава крестьянского (фермерского) хозяйства Байбарова Раиса Хамитовна. Судебное заседание назначено на 24.03.2015 (л.д. 80-83).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.

Определением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015 произведена замена судьи Карпачевой М.И. на судью Суспицину Л.А. в связи с нахождением судьи Карпачевой М.И. в очередном отпуске.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

29 марта 2011 года между Администрацией (арендодатель) и главой КФХ Байбаровой Р.Х. (арендатор) подписан договор аренды № 14СХ-кфх (л.д. 8-13).

На основании данного договора Администрация приняла на себя обязательство передать Байбаровой Р.Х. в аренду на срок с 15.11.2010 (статья 425 Гражданского кодекса Российской Федерации) по 15.11.2035 для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства земельный участок общей площадью 202 000 кв.м. (20,2 га пашни) с кадастровым номером 02:28:000000:61. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в районе деревни Тимашевка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Ишимбайский район, с/с Петровский, д. Тимашевка.

По условиям договора от 29.03.2011 № 14СХ-кфх расчет арендной платы производится в соответствии с порядком определения арендной платы за земельные участки, который устанавливается действующими нормативными актами Российской Федерации, Республики Башкортостан и органов местного самоуправления, а также на основании утверждаемых соответствующими органами базовых размеров арендной платы и оформляется в виде приложения к настоящему договору (пункт 4.1). Арендная плата исчисляется с 15.11.2010, определяется в твёрдой сумме платежей и вносится ежеквартально равными долями от указанной в расчёте суммы арендной платы на соответствующий год, до 10 числа первого месяца квартала (пункт 4.2). При этом неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы в течение двух сроков подряд является существенным нарушением условий договора аренды (пункты 5.1, 5.2). В случае невнесения платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает пени за каждый календарный день просрочки в размере 1/300 (одной трёхсотой) ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (пункт 7.2).

В приложении к договору стороны согласовали расчёт арендной платы на 2010-2011 годы (с 15.11.2010 по 31.12.2011). Годовая арендная плата составила 7 825 руб. 48 коп., квартальная арендная плата – 1 956 руб. 37 коп. (л.д. 13).

По акту приёма-передачи от 29.03.2011 земельный участок общей площадью 202 000 кв.м. с кадастровым номером 02:28:000000:61 передан Байбаровой Р.Х. (л.д. 14).

Договор аренды от 29.03.2011 № 14СХ-кфх зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Башкортостан 26.05.2011, регистрационная запись № 02-04-09/010/2011-418 (л.д. 15).

04 февраля 2014 года между Байбаровой Р.Х. (прежний арендатор) и Байбаровым С.В. (новый арендатор) подписан договор «уступки прав аренды земельного участка». На основании данной сделки Байбарова Р.Х. передала Байбарову С.В. права и обязанности арендатора земельного участка общей площадью 202 000 кв.м. с кадастровым номером 02:28:000000:61, возникшие из договора аренды от 29.03.2011 № 14СХ-кфх (пункт 1.1). Из текста договора от 04.02.2014 следует, что Байбарова Р.Х. гарантирует, в свою очередь, что все обязанности, вытекающие из договора аренды, указанные в пункте 1.1, в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, выполнены ею в полном объёме (пункт 1.3). Право аренды переходит к Байбарову С.В. с момента регистрации настоящего договора (пункт 2.2). В случае предоставления Байбаровой Р.Х. заведомо ложной информации, которая могла оказать влияние на решение Байбарова С.В. заключить настоящий договор, но не была представлена прежним арендатором, Байбаров С.В. вправе требовать расторжения настоящего договора и возмещения причинённых убытков (пункт 3.7) (л.д. 16-19).

Договор от 04.02.2014 зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Башкортостан 14.02.2014, запись регистрации № 02-04-09/003/2014-535 (л.д. 19).

11 июля 2014 года посредством использования услуг почтовой связи Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и городу Ишимбаю (далее – Комитет) в интересах Администрации направил Байбарову С.В. письмо от 08.07.2014 № 2921. Комитет указал, что на основании договоров от 29.03.2011 № 14СХ-кфх, от 04.02.2014 б/н на стороне Байбарова С.В. имеет место задолженность по арендной плате (19 756 руб. 81 коп.) и пени (2 743 руб. 86 коп.), потребовал погасить задолженность и предложил расторгнуть договор аренды (л.д. 23-24).

Направление  письма в адрес арендатора подтверждено  квитанцией предприятия связи (л.д. 7).

Не получив ответа, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга и договорной неустойки, о расторжении договора аренды и понуждении ответчика возвратить объект аренды).

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке, предусмотренном главами 19, 20, 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса).

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.

Договор аренды от 29.03.2011 № 14СХ-кфх следует признать заключенным, поскольку сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки, в свою очередь, обременение земельного участка в виде аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

На основании договора от 04.02.2014 б/н, зарегистрированного в ЕГРП 14.02.2014, права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:28:000000:61 из договора аренды от 29.03.2011 № 14СХ-кфх переданы главе КФХ Байбарову С.В.

В рамках настоящего дела Администрация предъявила требования о взыскании основного долга (задолженность по арендной плате) за период с 01.10.2011 по 31.12.2013, а также договорной неустойки, начисленной на задолженность по аренде за периоды, имевшие место до подписания и регистрации договора перенайма.

Из текста договора от 04.02.2014 б/н не следует, что глава КФХ Байбаров С.В. (новый арендатор) принял на себя обязательство главы КФХ Байбаровой Р.Х. (прежний арендатор) по оплате арендной платы за период до заключения договора перенайма и соответствующих сумм пени.

Вместе с тем, данное обстоятельство в рассматриваемой ситуации не исключает права Администрации требовать погашения задолженности по арендной плате и оплаты неустойки от нового арендатора, и, соответственно, обязанности Байбарова С.В. перечислить денежные средства.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершён быть не может.

В то же время в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса. Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 № 3914/13.

Поскольку земельный участок согласно договору от 29.03.2011 № 14СХ-кфх передан в долгосрочную аренду (на срок 25 лет), при разрешении настоящего дела следует исходить из наличия у Администрации права требовать от Байбарова С.В. исполнения денежных обязательств из арендной сделки, в том числе возникших за период с 01.10.2011 по 31.12.2013.

Арендатор обязан своевременно вносить