Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2010 по делу n А35-4955/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

1 марта 2010 года                                                            Дело №А35-4955/2009

 г.Воронеж                               

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено  1 марта 2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                                      Протасова А.И.

судей                                                                                             Сергуткиной В.А.,

                                                                                                        Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сычевой Е.И.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «СКиФ»: Кудашова В.А., директора, паспорт серии 38 07 №518896, Леонтьева А.В., представителя по доверенности от 01.05.2009;  

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: Кретовой Д.И., начальника отдела правового обеспечения по доверенности №4961/03-04 от 20.06.2008;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СКиФ» на решение Арбитражного суда Курской области от 14.12.2009 по делу №А35-4955/2009 (судья Петрова О.И.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СКиФ» к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СКиФ» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – комитет) о признании незаконными отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Курск, ул. К.Маркса, д.77, площадью 172 кв.м., бездействия в части совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, обязании в десятидневный срок с момента вступления в силу решения по настоящему делу направить в адрес ООО «СКиФ» предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Курск, ул. К.Маркса, д.77, площадью 172 кв.м., обязании направить в адрес ООО «СКиФ» проекта договора купли-продажи арендуемого помещения по цене 926 000 (девятьсот двадцать шесть тысяч) рублей с рассрочкой на 5 (пять) лет (уточненные требования).

Решением суда от 14.12.2009 в удовлетворении заявленных обществом требований отказано.

При этом, суд указал, что оспариваемые отказ и бездействие Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Курска проверены на соответствие положениям Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, не соответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

При этом, заявитель жалобы указывает, что арендуемое имущество - помещение муниципального нежилого фонда города Курска, расположенное по адресу: г.Курск, ул.К.Маркса, 77, площадью 172 кв.м., в соответствии с п.1 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, находилось в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного закона в соответствии с договором аренды этого имущества.

 ООО «СКиФ» ссылается на то, что допущенные им нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными, и были допущены неумышленно, а вызвано необходимостью. Обязательства по внесению арендной платы обществом исполнены в полном объеме, следовательно задолженность отсутствует.

Кроме того, заявитель жалобы полагает, что факт нарушения сроков перечисления арендных платежей не должен рассматриваться как препятствующий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав все в совокупности, апелляционная инстанция установила следующее.

ООО «СКиФ» с 15.02.2005 является арендатором помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: г.Курск, ул.К.Маркса, 77, площадью 172 кв.м.

Являясь субъектом малого предпринимательства, руководствуясь положениями ст.3 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции действовавшей на момент обращения заявителя в КУМИ г.Курска с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп) общество обратилось в КУМИ г.Курска с письмом (вх. №б/н от 02.03.2009) с уведомлением о том, что воспользуется преимущественным правом приобретения арендуемого им помещения с рассрочкой оплаты в 5 лет.

Письмом от 20.03.2009 №1430/07-04 Комитет сообщил ООО «СКиФ» об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого помещения по следующим основаниям:

-договор аренды от 15.02.2005 №2910, заключенный с ООО «СКиФ» на аренду помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: город Курск, улица К. Маркса, 77, был прекращен с истечением срока его действия 13.02.2006 (что подтверждается решением Арбитражного суда Курской области по делу №А35 - 13149/05-С13).

Повторно договор аренды с ООО «СКиФ» был заключен с 21.05.2007, в связи с чем, за период с 14.02.2006 по 21.05.2007 между Комитетом и ООО «СКиФ» отсутствовали договорные отношения на указанное помещение, тем самым не соблюдено условие непрерывности договорных отношений, предусмотренное п. 1 ст. 3 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества;

- за период с 2005 года арендная плата за аренду указанного помещения перечислялась ненадлежащим образом, что подтверждается решением Арбитражного суда Курской области по делу №А35-13149/05-С13 и является нарушением п.2 ст.3 Федерального закона от 22.07.08 №159-ФЗ об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Посчитав отказ в реализации преимущественного права ООО «СКиФ» на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Курск, ул.К.Маркса, д.77, площадью 172 кв.м., а также бездействие Комитета в части совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права ООО «СКиФ» на приобретение нежилого помещения незаконными, Общество обратилось за защитой в арбитражный суд.

Разрешая спор по существу, суд исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их верными и полагает при рассмотрении данного спора учитывать следующее.

Согласно ст.ст.606, 614 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", помещение (жилое нежилое) представляет собой» объект, входящий в состав зданий сооружений" (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 года №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

Ввиду отсутствия в Гражданском кодексе Российской Федерации каких-либо специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).

В силу ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Ели арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Федеральным законом от 22.07.08 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъек­тов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законода­тельные акты РФ» предусмотрена возможность отчуждения из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собст­венности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Закона, в том числе участие субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (пункт 1 статьи 1 Закона).

Статьей 3 Закона от 22.07.08 №159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и средне­го предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и средне­го предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных иско­паемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преиму­щественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его ры­ночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установ­ленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при на­личии совокупности ряда условий, определенных данной статьей Закона.

На момент обращения общества с заявлением статья 3 Закона уста­навливала следующие необходимые условия для предоставления преимуществен­ного права на приобретение арендуемого муниципального имущества:

1) арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального за­кона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ча­стью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпри­нимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из представленных материалов дела следует, что в подтверждение своего преимущественного права на приобретение арендуе­мого помещения, находящегося по адресу: расположенного по адресу: г.Курск, ул. К.Маркса, д.77, площадью 172 кв.м., ООО «Скиф» представило договоры аренды за период с 2005 по 2009 годы между заявителем и КУМИ г.Курска были заключены следующие договоры аренды: договор аренды №2910 от 15.10.2005, договор аренды №3520 от 21.05.2007, договор аренды №3520 от 01.01.2008, договор аренды № 3520 от 05.02.2009.

Как следует из договора аренды №2910 от 15.02.2005, срок его действия установлен с 15.02.2005 по 13.02.2006 (пункт 2.2 договора).

Решением Арбитражного суда Курской области от 12.09.2006 по делу №А35-13149/05-с13, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела установлено, что уведомлением от 09.12.2005 №05-13/3821 КУМИ г.Курска сообщило ООО «СКиФ» об истечении срока действия договора аренды №2910 и необходимости перезаключения договора аренды   помещения муниципального   нежилого фонда г. Курска на 2006 год.

Данным решением с ООО «СКиФ» также была взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды №2910 за период с 15.02.2006 по 27.06.2006, суд обязал ООО «Скиф» освободить помещение муниципального нежилого фонда, площадью 172 кв.м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. К Маркса, 77 в связи с прекращением договора аренды №2910 от 15.02.2005, передав помещение по акту приема- передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска.

Установленный решением Арбитражного суда Курской области от 12.09.2006 по делу №А35-13149/05-с13 факт наличия у ООО «Скиф» задолженности по арендной плате подтверждает ненадлежащее исполнение заявителем обязанностей, возложенных на него договором аренды.

Зачет по первоначальному и встречному иску был произведен судом для определения порядка исполнения судебного акта и не является доказательством отсутствия у ООО «Скиф» задолженности по арендной