Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2010 по делу n А36-3807/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

15 марта 2010 года

г. Воронеж

Дело № А36-3807/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 марта 2010 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                  Яковлев А.С.,

судей                                                                           Поротикова А.И.,

Афониной Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анохиной К.Г.,

при участии:

от ООО «Риэлторский центр «Строй-Град»: Селезнев В.А., представитель по доверенности б/н от 13.03.2009 г.; Плотников Н.Н., представитель по доверенности б/н от 25.12.2009 г.;

от ООО «Гражданремстрой»: Смородин А.П., директор, выписка из ЕГРЮЛ; Егорова О.И., адвокат, доверенность б/н от 26.02.2009 г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Риэлторский центр «Строй-Град» на решение Арбитражного суда Липецкой области от 14.12.2009 г. по делу № А36-3807/2009 (судья – Карих О.М.) по иску Общества с ограниченной ответственностью «Гражданремстрой» к Обществу с ограниченной ответственностью «Риэлторский центр «Строй-Град» о взыскании 7 700 552 руб. 50 коп.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Гражданремстрой» (далее ‒ ООО «Гражданремстрой», истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Риэлторский центр «Строй-Град» (далее ‒ ООО «Риэлторский центр «Строй-Град», ответчик) о признании договора долевого (финансового) участия в возведении административного здания с магазином непродовольственных товаров по пр. Победы, 51/1 в Октябрьском округе г. Липецка расторгнутым и взыскании 7 700 552 руб. 50 коп., в том числе 7 230 000 руб. основного долга и 470 552 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (т.1 л.д. 3-5, 12) с последующим начислением процентов по день вынесения решения (т.1 л.д. 64, т. 2 л.д. 83).

Впоследствии истец заявил отказ от иска в части требования о признании договора долевого участия в финансировании строительства от 12.09.2008 года расторгнутым с 15.07.2009 г. Отказ принят судом (определение от 10.11.2009 г.: т.1 л.д. 114, т.2 л.д.24).

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 14 декабря 2009 г. заявленные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, просит указанное решение отменить  и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представители ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» поддерживали доводы апелляционной жалобы, с учетом дополнения к ней, считали решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела, просили его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители ООО «Гражданремстрой» возражали против доводов апелляционной жалобы и дополнения к ней по основаниям, изложенным в отзывах, считали обжалуемое решение законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» (застройщик), и ООО «Гражданремстрой» (заказчик), был подписан договор от 12 сентября 2008 года, предметом которого является долевое (финансовое) участие заказчика в возведении административного здания с магазином непродовольственных товаров по пр. Победы, 51/1 в Октябрьском округе г. Липецка (строительный адрес), путем перечисления для этих целей застройщику своих средств в размере 7 230 000 руб. для частичного финансирования строительства.

Застройщик обязуется по окончании строительства передать в установленном порядке в собственность заказчика часть объекта в соответствии с размером перечисленной им суммы на частичное финансирование объекта. Стороны подразумевают под «частью заказчика»: нежилое помещение 2 этажа общей проектной площадью 144,6 кв.м, в т.ч. площадь лестничных клеток и площадь балкона (согласно приложению 1).

Застройщик обязуется сдать объект в эксплуатацию не позднее 28.12.2008 г.

Во исполнение договора истец перечислил ответчику денежные средства в сумме 7 230 000 руб. платежными поручениями № 855 от 12.09.2008 г., № 924 от 06.10.2008 г. (т.1 л.д. 16, 17).

Ответчик в установленный договором срок объект в эксплуатацию не сдал, в связи с чем истец заявил о расторжении договора и потребовал возврата денежных средств.

Названные обстоятельства послужили поводом для предъявления иска о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Из материалов дела следует, что истец, основывая свои действия на нормах Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и условиях договора, направил в адрес ответчика письма о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с нарушением срока сдачи объекта в эксплуатацию, а именно: письмо от 12.01.2009 г. (т.1 л.д.18), претензию от 26.03.2009 г. (т.1 л.д.20), письмо от 14.04.2009 г., уведомление о расторжении от 15.07.2009 г. № 116 (т.1 л.д.21, 23).

Ответчик в отзывах на иск от 17.09.2009 г., от 15.10.2009 г., 10.11.2009 г. ссылается на продолжение между сторонами договорных отношений (т.1 л.д.48) и считает, что между сторонами заключен договор инвестирования, действие Федерального закона № 214-ФЗ не распространяется на договорные отношения сторон (т.1 л.д.66, 124).

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации г. Липецка № 566 от 26.06.2006 г. утвержден проект границ земельного участка площадью 414 кв.м, предназначенного для строительства административного здания с магазином непродовольственных товаров в Октябрьском округе по адресу: г. Липецк, пр. Победы, 51/1. Данный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» (т.1 л.д. 133), заключены договоры аренды земельного участка (т.1 л.д. 137-148, т. 2 л.д. 1-18).

24.07.2007 г. ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» получило разрешение на строительство административного здания с магазином непродовольственных товаров, расположенного по адресу: пр. Победы, 51/1 в Октябрьском округе г. Липецка (т.1 л.д.132).

Оценив условия заключенного сторонами договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенный сторонами договор отвечает признакам договора долевого участия в строительстве, в связи с чем правоотношения сторон по договору регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключенный сторонами договор по своей правовой природе является инвестиционным договором, а правоотношения сторон регулируются нормами Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», был исследован судом первой инстанции и признан несостоятельным.

В соответствии с п.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 1 и пункту 2 статьи 2 Закона N 214-ФЗ он распространяет свое действие на договоры, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Таким образом, правоотношения по долевому участию в строительстве любых объектов недвижимости подпадают под действие Закона N 214-ФЗ.

Пункт 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ выводит из-под действия указанного Закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Отклоняя довод заявителя, суд первой инстанции указал, что из анализа положений статьи 1, пункта 1 статьи 3 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», статей 1, 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что участие в долевом строительстве является разновидностью инвестиционных отношений с особенностями, установленными Законом об участии в долевом строительстве.

Разграничение сферы применения законов определяется целью вложения денежных средств и приобретаемым по результатам объектом.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение. По результатам инвестиционной деятельности инвестор должен получить права на объект в целом для получения прибыли или иного полезного эффекта.

Как усматривается из условий договора от 12.09.2009 г., воля сторон была направлена на долевое участие в строительстве нежилого помещения, на вложенную часть денежных средств ответчик обязался передать истцу часть объекта ‒ нежилые помещения второго этажа, определенные сторонами в Приложении № 1 к договору (т. 2, л.д. 73). Таким образом, договором определены конкретные помещения в здании, подлежащие передаче истцу, разногласий относительно предмета договора между сторонами не было.

Иные условия договора, в том числе относительно передачи объекта в собственность заказчика после ввода объекта в эксплуатацию (п. 6.3), об исполнении заказчиком обязанности по оплате цены договора также соответствуют признакам договора долевого участия в строительстве.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в спорном договоре не содержится указания на обязательность его государственной регистрации, в связи с чем он не может быть признан договором долевого участия в строительстве, подлежит критической оценке, поскольку обязанность по государственной регистрации договора возникает в силу прямого указания закона и не может быть установлена или исключена соглашением сторон.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что заявителем жалобы не представлено достаточных аргументов, опровергающих выводы суда первой инстанции относительно правовой природы договора от 12 сентября 2008 года.

Не может быть признана обоснованной и позиция заявителя жалобы о том, что спорный договор является договором купли-продажи, поскольку он не отвечает признакам, указанным в ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из материалов дела также не следует, что предметом договора являлись нежилые помещения, существовавшие на момент заключения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых нормах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора определены в части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и одним из существенных условий договора является условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также о гарантийном сроке на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4, такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что договор от 12.09.2008 г. не был зарегистрирован в установленном порядке, ни застройщик, ни заказчик не обращались за его регистрацией.

Поскольку договор от 12.09.2008 г. не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, и сторонами не согласованы все его существенные условия, в частности, условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о его незаключенности.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой основаниями приобрело или сберегло имущество